Dołącz do czytelników
Brak wyników

DODATEK SPECJALNY: „POWIERZCHNIE MAGAZYNOWE 2022”

7 lipca 2022

NR 3 (Czerwiec 2022)

Przyszłość należy do omnichanellu. Co wisi w powietrzu nad magazynami

0 173

Koniunktura na rynku magazynów rozgrzana, wolnych m2 i SF jak na lekarstwo, a pieniądz inflacyjny parzy inwestorów, więc łatwo powstają nowe hale. Czy to pierwsze, nieśmiałe sygnały odwrócenia trendu?

Ocenę sytuacji w branży logistyczno-przemysłowej przesłania kilka innych sygnałów, często o sprzecznych wektorach. Z najnowszego raportu Cushmann&Wakefield płynie klarowny przekaz, zawarty w tytule: „E-commerce pęka w szwach, a magazyny razem z nim”. Potrzeba więc nowych magazynów, potrzebne są dalsze inwestycje.
Ale o ile jeszcze w kwietniu dynamicznie rosła sprzedaż detaliczna w Polsce, informował GUS, w maju w cenach realnych tendencja ta wyhamowała. Także w maju indeks PMI polskiego przemysłu spadł poniżej granicznych 50 pkt, wskazujących hamowanie wzrostu aktywności gospodarczej. Kwestią czasu jest, kiedy rzuci to cień na gospodarkę magazynową.
Pojawiły się ponadto wątpliwości natury strukturalnej. „Łańcuchem dostaw, także sektorem magazynów, macha teraz logistyka” – wskazują nadawcy i właściciele towarów, patrzący na słupki wzrostu czynszu najmu. Odwrotnie twierdzi Wan Lin, prezes firmy Cainiao, logistycznej córki Alibaba Group: „logistyka przestała być już postrzegana jako dodatek i stała się game changerem oraz kluczowym wyróżnikiem, który decyduje o sukcesie bądź porażce biznesu”. Co zatem wisi w powietrzu?
 

Tab. 1. Rozwój powierzchni magazynowej w wiodących krajach Europy/* (mln m²)
2012 2014 2016 2017 2018 2019 2020 2021
12 13 16 20 22 20 23 29

Źródło: BNB Paribas Real Estate
/* Niemcy, Wlk. Brytania, Polska, Francja, Holandia, Hiszpania
 

Tab. 2. Największe rynki magazynów w Europie w 2021 r.
  Niemcy Wlk. Brytania Polska Francja Holandia Hiszpania
Powierzchnia (mln m²) 8,2 6,0 5,5 4,3 3,2 2,2
Zmiana rdr (%) 27 18 56 6 17 54

Źródło: BNB Paribas Real Estate


Euforia roku 2021

W 2021 r. rynek magazynów logistycznych zarówno w USA, jak i w Europie, ustanowił nowe, własne rekordy. Połowa regionalnych rynków amerykańskich analizowanych przez firmę doradczą Colliers odnotowała wówczas wzrost zajętości powierzchni magazynów przemysłowo-logistycznych o ponad 5 mln SF (stóp kwadratowych), podczas gdy 60 pozostałych o ponad 1 mln SF. W tej pierwszej grupie znalazły się: Chicago, Dallas-Fort Worth, Atlanta, Inland Empire i Houston, które zaabsorbowały prawie 33% powierzchni netto w całych USA.
Popyt na powierzchnie magazynowe, napędzany przez 3PL i najemców e-commerce, spowodowały szczególnie bonanzę wzrostu sektora logistyki magazynowej na amerykańskich „rynkach wschodzących”, jak: Memphis, Columbus (stan Ohio), Las Vegas, czy Cincinnati. Rekordzistami wzrostu były m.in. regiony: Charleston (wzrost najmu o 13,5%), Huntsville w stanie Alabama (11,3%), czy teksański Austin (11,2%).
Tak duży popyt na nowe powierzchnie magazynowe pobudził z kolei rekordowy wzrost nowych budów – w końcu 2021 r. w realizacji znajdowało się 520 mln SF powierzchni przemysłowej, o ponad 50% więcej w z 2020 r.
Swoje rekordy bił także europejski rynek magazynów logistycznych. Rynek najmu w sześciu wiodących krajach pod względem powierzchni magazynowej (Niemcy, Wielka Brytania, Polska, Francja, Holandia, Hiszpania) zwiększył się o 29%, wynika z raportu BNB Paribas Real Estate. Wskaźnik pustostanów zmalał do 5%, czynsze za najlepsze lokalizacje wzrosły o 3,4% (na 49 rynkach 22 krajów europejskich). Natomiast inwestycje logistyczne ustanowiły kolejny własny rekord – 65 mld euro i były o 51% większe niż w 2020 r. 
Podobnie jak za Atlantykiem, wzrost w każdym z analizowanych sześciu krajów w Europie został wzmocniony przez czynniki makroekonomiczne. Szczególnie dzięki poprawie koniunktury gospodarczej, po skutecznej kampanii szczepień i rezygnacji z ograniczeń pandemicznych. 
Zarazem w okresie zamknięcia gospodarek podczas COVID-19 zaszły wyraźne zmiany w zachowaniach konsumentów. Kupujący zwrócili się do form sprzedaży internetowej, a tradycyjni sprzedawcy detaliczni opracowali rozwiązania internetowe dla swoich klientów. Sprzedaż dóbr i usług via internet szacowano już w 2020 r. na 757 mld euro, w porównaniu z 636 mld rok wcześniej, czy 557 mld w 2018 r.
W przeciwieństwie do wielu innych sektorów gospodarki pandemia okazała się więc jednym z kluczowych czynników napędzających rozwój całej branży magazynowej w 2021 r. Zmiany covidowe sprzyjały zakupom, co jeszcze bardziej zwiększyło popyt na powierzchnie logistyczne. Szczególnie, że ich „podaż wysychała w ciągu ostatnich trzech lat, podczas gdy popyt pozostawał silny i spowodował poważne zakłócenia równowagi na niektórych rynkach”, stwierdzają autorzy raportu BNB Paribas Real Estate.
– Pandemia przyspieszyła wiele procesów, które w normalnych warunkach zajęłyby dużo więcej czasu, w tym choćby transformację cyfrową – mówi Tomasz Lubowiecki, założyciel i prezes zarządu firmy deweloperskiej 7R. – Uświadomiła również wrażliwość łańcuchów dostaw i sprawiła, że coraz więcej firm decyduje się na ich skracanie.
 


Utrwalanie bitych rekordów

Dane analityczne po pierwszym kwartale 2022 r. wskazują, że rynek przemysłowo-logistycznych magazynów w Polsce kontynuuje ubiegłoroczny silny trend wzrostu. Nawet jeżeli pojawiły się nowe ekonomiczne problemy.
W I kwartale br. wolumen transakcji na tym rynku sięgał 191 mln euro – informują autorzy raportu 7R i Colliers („Branża logistyczno-przemysłowa. Kierunki rozwoju z perspektywy 2022 r.”). Deweloperzy oddali do użytku niemal 1,3 mln m², co było najwyższym jak dotąd kwartalnym wynikiem w historii polskiego rynku powierzchni przemysłowych i logistycznych. W efekcie w marcu br. całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej przekraczała 25 mln m². 
Pierwszy kwartał upłynął również pod znakiem innego rekordu – pod koniec marca w budowie było 4,8 mln m² powierzchni. 
„I choć obecna sytuacja gospodarcza, a dodatkowo duża niepewność w związku z wojną w Ukrainie, stawiają przed branżą logistyczną kolejne wyzwania, w dłuższej perspektywie nie dojdzie do większych zmian pod względem wolumenu popytu i podaży. Tempo wzrostu tej części rynku może być jednak niższe niż w poprzednich latach” – oceniają autorzy cytowanego raportu.
Podobny optymizm płynie z analizy „Podsumowanie I kw. 2022 roku w obszarze rynku magazynowego”, autorem której jest Damian Kołata, Partner, Head of Industrial & Logistics w Cushman & Wakefield. Całkowity popyt na powierzchnie magazynowe w Polsce osiągnął poziom 1,56 mln m². Potwierdza też, że wolumen inwestycji w budowie wynosił 4,8 mln m², a dzięki realizacji 45 projektów w trzech pierwszych miesiącach br. oddano do użytku rekordowe 1,27 mln m² powierzchni magazynowej.
Rosnąca podaż nie była jednak w stanie nadążyć za rosnącym popytem. Obrazuje to dalsze zmniejszenie wskaźnika pustostanów o 0,5 pp. w ujęciu kwartalnym (oraz o 3,3 pp. w ujęciu rocznym). Na koniec I kwartału br. wskaźnik pustostanów osiągnął 3,3% – najniższy wynik od początku pomiarów przez C&W. 
Rekordowy był także poziom absorpcji netto, czyli powierzchni magazynowej wchłoniętej przez rynek – w I kwartale wyniósł 1,41 mln m², o 85% większy w ujęciu rocznym. 
– Wciąż wysoki popyt generowany jest przez firmy z różnych branż, takich jak logistyczna, dystrybucyjna, kurierska, produkcyjna oraz sieci sklepów, przy czym zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową w dużej mierze wynika z ewolucji globalnych łańcuchów dostaw i konieczności ich ciągłego dostosowywania do rosnącego w siłę sektora e-commerce i wchodzącego pod strzechy omnichannelu – komentuje Damian Kołata.
Podkreśla on, że zarówno rosnące koszty budowy, jak i malejąca dostępność powierzchni magazynowej wpłynęły na wzrost czynszów bazowych na większości rynków regionalnych w Polsce. Pod koniec marca wynosiły od 3,00 do 4,30 EUR/m²/miesiąc w przypadku projektów typu Big-Box, a od 4,30 do 
5,50 EUR/m²/miesiąc w projektach typu City Logistics/Small Business Units. 
– W obecnych warunkach rynkowych zakres zachęt finansowych oferowanych najemcom zawęża się, co prowadzi do wzrostu efektywnych stawek czynszów – dodaje Kołata.

Ciemne chmury czy obłoki?

Można by powiedzieć, że jeżeli rynek magazynowy jest jednym z barometrów stanu gospodarki, to jeszcze w marcu wskazywał na „Pogodę”. Niestety, będzie to tylko „część” prawdy. Choćby dlatego, że rynek ten relatywnie wolno reaguje na bieżące zdarzenia makroekonomiczne. 
A właśnie w marcu cała Europa dopiero zaczęła odczuwać skutki kolejnego czarnego łabędzią, po wcześniejszej pandemii covid – agresji Rosji na Ukrainę. W dodatku sygnały gospodarcze mają sprzeczne wektory.
W kwietniu sprzedaż detaliczna była o 33,4% wyższa niż w kwietniu 2021 r. – poinformował triumfalnie Główny Urząd Statystyczny. Ustanowiony został nowy rekord w historii tych statystyk, prezentowanych od roku 2006 r. Nie można go jednak przyjmować dosłownie. Po pierwsze, należy odliczyć wpływ – 
także rekordowej od ćwierć wieku – inflacji. Wychodzi, że sprzedaż detaliczna w cenach stałych była o 19% wyższa rdr. Czyli nadal wysoka, ale – po drugi...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy