Dołącz do czytelników
Brak wyników

DODATEK SPECJALNY

20 maja 2020

NR 3 (Czerwiec 2018)

Deweloperzy inwestują w Small Business Units

0 129

O tym, że kompleksy magazynowe, które mogą zaproponować SBU, to jedna z najbardziej perspektywicznych inwestycji w branży, eksperci mówili już od niemal dziesięciu lat. Ich rozwój jest powiązany przede wszystkim z e-commerce, któremu niewielkie powierzchnie na terenie miast są niezbędne do życia. Wraz z jego gwałtownym rozwojem nastąpił w ostatnich trzech latach prawdziwy boom. Doprowadził on upowszechnienia tej formy magazynu, która może być hybrydą salonu wystawienniczego, warsztatu, hali produkcyjnej, biura i magazynu. W ten format magazynów zaczynają coraz więcej inwestować kolejni rynkowi gracze.

W ciągu najbliższych trzech lat Panattoni Europe zamierza zainwestować w polskie i europejskie SBU 1,2 mld euro. 

SEGRO kupiło Ideal Idea Park IV w Warszawie, który uzupełni posiadane przez dewelopera mniejsze powierzchnie zlokalizowane w pobliżu stolicy. 7R uruchomiło właśnie usługę Citi Flex, dzięki której najemca może podpisać jedną umowę na wynajem kilku małych powierzchni w różnych miastach. A to nie wszystkie ruchy w kierunku zabezpieczenia portfela nieruchomości w mniejsze formaty magazynów. Zacznijmy od powodów, które wpływają na ten fakt.

Pierwszy to rozwój SBU w obrębie aglomeracji wymuszany przez szybki przyrost masy towarowej generowanej przez internetowy handel. Ta masa – podkreślają eksperci – płynie w dwie strony, obejmując zarówno sprzedaż, jak i zwroty, których łatwość stanowi o popularności e-commerce. Poza tym ceny przestają być już głównym wyznacznikiem decyzji o zakupie towaru, ponieważ w internetowych sklepach nie różnią się one drastycznie. Liczy się natomiast czas dostawy produktu do klienta oczekującego towaru nawet tego samego dnia, a czasem klient jest gotów odebrać towar osobiście. To kolejny impuls do rosnącej roli SBU, gdyż oczekuje się, że wkrótce dostawa tego samego dnia stanie się standardem w e-handlu, powodując, że rosnąca liczba firm będzie poszukiwać SBU w obrębie dużych miast. Szybka dostawa staje się dla e-sklepów kluczem do tego, by unikać zjawiska. „porzuconych koszyków”.

– Rozwój e-commerce wzmaga popyt na miejskie powierzchnie magazynowe przeznaczone na obsługę last mile delivery. Już wkrótce standardem zakupów online stanie się dostawa tego samego dnia co złożone zamówienie, a co za tym idzie – konieczność utrzymywania towarów w pobliżu klienta docelowego, stąd coraz więcej firm poszukuje i będzie poszukiwało magazynów w obrębie dużych miast. Jest to trend, który obserwujemy w całej Europie – mówi Magdalena Uler-Kłeczek, konsultant w Dziale Rynków Kapitałowych JLL.

Poza wspomnianym rozwojem e-commerce, który jest bez wątpienia kluczowy, SBU rozwija się też dzięki systematycznej przemianie niewielkich magazynów w obiekty mieszkalne i biurowe w aglomeracjach. Tam, gdzie jeszcze niedawno stały małe hale poprzedzielane siatką na boksy z biurami, magazynkami czy warsztatami, teraz stoją biurowce lub lofty. Ich dotychczasowi najemcy z konieczności muszą się gdzieś przenieść, a nie zawsze tzw. big boxy są miejscem dla nich. 

– Rynek staje się coraz bardziej konkurencyjny, a klienci coraz bardziej wymagający. Sprawia to, że firmy zlecają realizację operacji logistycznych firmom zewnętrznym, tym samym poszukują mniejszych powierzchni magazynowych, w halach SBU na terenie całej Polski – wskazuje kolejny powód Arkadiusz Chlebowicz, dyrektor zarządzający Waimea Holding S.A.

Ile małych magazynów potrzebuje rynek? - Szacunkowe potrzeby rynku na SBU w Polsce to ok. 2 mln m² w ciągu najbliższych 2 lat we wszystkich miastach powyżej 50 000 mieszkańców – ocenia Robert Dobrzycki, Chief Executive Officer Europe Panattoni Europe.

Wiele twarzy SBU

SBU to przede wszystkim niewielki magazyn połączony z biurem, zlokalizowany w obszarze miejskim (biznesowo-przemysłowym), którą pozwala obsługiwać centrum aglomeracji. Ponieważ może też być salonem wystawienniczym, lokalizacja zwykle jest bardziej prestiżowa. SBU to często także siedziba lub oddział firmy. Ważny jest dostęp zarówno do transportu publicznego (ze względu na pracowników), jak i głównych arterii komunikacyjnych. Powierzchnia SBU zaczyna się od 400 m², w odróżnieniu od big boxu z jego 2500 m². Znajdujące się w nich biura często mają wysoki standard, wszystko po to, by maksymalnie dostosować SBU do potrzeb najemcy. Obiekty wyposażone są na przykład w specjalistyczne systemy chłodnicze i wentylacyjne służące przechowywaniu leków czy gotowej żywności. 

– Z SBU skorzystać mogą zarówno duże przedsiębiorstwa, jak i mniejsze – firmy z sektora e-commerce, różnego rodzaju firmy serwisujące, showroomy i oczywiście start-upy. Nie zabraknie też zainteresowania ze strony firm działających lokalnie, których klienci i dostawcy są blisko, jak w przypadku firm kosmetycznych czy farmaceutycznych. Są to również firmy, które potrzebują niewielkiej powierzchni magazynowej i większej powierzchni biurowej. Warto wspomnieć, że dla standardowych magazynów kontent biurowy w obiekcie magazynowym średnio wynosi ok. 5%, a w Small Business Unit biura stanowią 20, 30, a nawet 50% transakcji (wynajmowanej powierzchni) – mówi Robert Dobrzycki.

Ile kosztuje SBU?

Z raportu Savills wynika, że przy cenach bazowych standardowej powierzchni magazynowej wynoszących ok. 2,6 euro za m²/miesiąc ceny SBU wynoszą 5,25 euro za m²/miesiąc. W odniesieniu do czynszów efektywnych jest to odpowiednio 2-3 euro za m²/miesiąc dla magazynu i 4,8 euro za m²/miesiąc dla SBU. Należy przy tym pamiętać, że na cenę ostateczną składają się lokalizacja, wielkość powierzchni i koszty poniesione przez właściciela na adaptację/budowę nieruchomości. Dlatego też np. wynajem 430 m² SBU na warszawskim Okęciu kosztuje 9000 zł miesięcznie, czyli 4,6 euro, a we Wrocławiu 3,4 euro, przy umowie najmu na pięć lat. W ostatnich latach najwięcej SBU przybyło w okolicach Górnego Śląska, środkowej Polski, Wrocławia, Krakowa i Poznania.

Choć coraz większy popyt na SBU i wzrastające koszty budowy mogą się przełożyć na wyższe stawki czynszowe, to jednak warto pamiętać, że i tak są one jednymi z najniższych w Europie. Z tego powodu rynek magazynowy, w tym rynek SBU, jest postrzegany jako stabilny i atrakcyjny dla najemców, deweloperów i inwestorów, co prognozuje jego dynamiczny rozwój. Zaspokojony został tutaj podstawowy popyt „pierwszej mili” w duże centra magazynowe, a nadszedł czas na realizację potrzeb „ostatniej mili”. Ten problem – zdaniem Roberta Dobrzyckiego – dostrzegą także giganci, tacy jak np. Amazon. – Z pewnością duże firmy dostrzegą Small Business Unit i będą z centralnego magazynu przerzucać najpopularniejsze produkty do jakiegoś SBU na dany podrynek i dostarczać przesyłki do klienta jeszcze szybciej i taniej – twierdzi Dobrzycki.

Pojawiają się też nowe miasta wyposażone w SBU, takie jak Bydgoszcz i Toruń, Zielona Góra, Legnica, Opole, Kielce, Białystok czy Rzeszów. St...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy