Dołącz do czytelników
Brak wyników

Ożywienie, duże inwestycje, ostrożność

Baza wiedzy | 21 czerwca 2021 | NR 1
0 113

Mimo ostrożnych prognoz rok 2013 okazał się bardzo sprzyjający dla polskiej branży magazynowej. I nadal tak będzie – gospodarka przyspiesza, a wraz z nią zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową. Jak będą inwestować główni gracze w Polsce?

Budowa rozpoczętego w październiku 2013 r. centrum logistycznego w formule build-to-suit dla firmy Amazon (trzy centra dystrybucyjne po ok. 100 tys. m2 – dwa realizowane przez Panattoni i Goodman we Wrocławiu i inwestycja Panattoni w Poznaniu) sprawiła, że Wrocław i Poznań znalazły się na najwyższych pod względem popytu miejscach wśród regionów w Polsce (odpowiednio 423 tys. i 415 tys. m2).
Z informacji firmy Prologis wynika ponadto, że rosnące od kilku lat zainteresowanie Dolnym Śląskiem teraz jeszcze się zwiększyło, m.in. ze względu na napływ kooperantów amerykańskiego giganta. Poznań i Wrocław, ze względu na lokalizację, budzą też coraz większe zainteresowanie firm zagranicznych, które postrzegają te miasta jako korzystne lokalizacje swoich centrów dystrybucyjno-logistycznych na Europę Środkowo-Wschodnią.
Sytuacja w tych regionach odzwierciedla trendy w strategiach inwestycyjnych, które w roku 2014 będą przyjmować deweloperzy powierzchni magazynowych, tj. wykorzystanie rozkwitu biznesu klientów – w tym zagranicznych – do realizacji inwestycji w formule build-to-suit, ograniczenie budowy powierzchni spekulacyjnych do określonych sytuacji, lokowanie SBU ( small business units – budynków pod wynajem mniejszych powierzchni) w najbardziej atrakcyjnych inwestycyjnie regionach oraz kupowanie gruntów i istniejących nieruchomości w obszarach o największej tendencji wzrostu.

Budować dla kwitnących branż


Jak podkreślają analitycy Jones Lang LaSalle, ogólny stan gospodarki i tendencje na rynku magazynowym są ze sobą sprzężone. Choć szansa na „drugiego Amazona” w Polsce jest na razie raczej niewielka, kierunek został wytyczony – największy wolumen rynku, jeśli chodzi o nowe powierzchnie, będą stanowić specjalistyczne, skrojone na miarę (build-to-suit) obiekty służące potrzebom najemców. Będą to głównie sieci handlowe i e-commerce (49% popytu w 2013 r. – według szacunków Jones Lang LaSalle) – oraz branża motoryzacyjna (12% popytu w 2013 r.) i logistyczna (23% popytu w 2013 r.). Jak relacjonuje Cushman & Wakefield, branża e-commerce rozwija się szczególnie intensywnie. W 2013 r. podpisano kilka ważnych umów z najemcami specjalizującymi się w sprzedaży internetowej – do tej pory największą jednorazową inwestycją magazynową w Polsce było centrum dystrybucyjne Tesco w Gliwicach o powierzchni 57 tys. m2.
Goodman buduje właśnie w Sosnowcu magazyn o powierzchni 25 844 m2 dla firmy logistycznej ILS (Grupa InterCars, największy w Europie Środkowo-Wschodniej dystrybutor części samochodowych). Należąca do Goodman działka w Sosnowcu pozwoli na budowę kolejnych ponad 37 000 m2 powierzchni magazynowej, dodatkowo możliwości dewelopera zwiększa działka w Gliwicach. 
PointPark Properties (P3) planuje kupno zarówno gruntów, jak i dochodowych obiektów (Wrocław, Śląsk, Warszawa, ew. Łódź i Stryków) o powierzchni minimum 10 tys. m2 .
W planach jest gromadzenie zarówno całych parków, jak i poszczególnych obiektów. W większości mają to być obiekty. Firma zawraca uwagę na lokalizację, postanowienia umowy z najemcą, etap realizacji budynku i jego wiek. Obecnie ma w posiadaniu ponad 500 tys. m2.
Ponieważ w głównych regionach magazynowych będzie spadać dostępna powierzchnia pod wynajem, najwięksi deweloperzy stawiają na skupianie w swoich rękach gruntów na tych terenach, także ze względu na spodziewane zainteresowanie inwestorów zagranicznych – np. tych z Europy Zachodniej i Skandynawii – terenami w Poznaniu i Wrocławiu, zaś tych z Dalekiego Wschodu – Górnym Śląskiem, skąd mają blisko do swoich zakładów produkcyjnych w Czechach i na Słowacji. Przykładowo Prologis dysponuje areałem ponad 1000 ha we wszystkich atrakcyjnych regionach, przy czym np. w Ujeździe, Poznaniu i Gdańsku tereny dopiero czekają na zabudowę.
W 2013 r. zrealizowano pięć projektów szytych na miarę o łącznej powierzchni 82 000 m2. 
Ważnym klientem dla deweloperów budujących w formule build-to-suit będą przedsiębiorstwa związane pośrednio i bezpośrednio z handlem elektronicznym. Główną rolę mogą odegrać duzi detaliści z branży FMCG, dla których kanał e-handlu staje się niemal równie ważny jak zakupy tradycyjne, a także centra logistyczne specjalizujące się w obsłudze e-commerce, które muszą być zbudowane i wyposażone według specjalistycznych wymagań. Odbiorcami takich powierzchni będą w dużym stopniu firmy z krajów ościennych, dla których Polska będzie centrum logistyczno-dystrybucyjnym. 
Ciekawym elementem strategii build-to-suit jest inwestowanie w rozwiązania proekologiczne (budownictwo zrównoważone), na wdrażanie których będzie można pozyskiwać środki publiczne w nadchodzącej perspektywie finansowania 2006-2014. Taki sposób podejścia do inwestycji może być też wartością dodaną dla najemców zagranicznych. Wzmiankowany już magazyn dla ILS zostanie w pełni wyposażony w oświetlenie LED – jest to pierwsze takie rozwiązanie firmy Goodman w Polsce. 


Powierzchnie spekulacyjne bez zmian


Ogólnie poprawiający się stan gospodarki sprawia, że wśród firm będących klientami deweloperów powierzchni magazynowych następuje ożywienie i rosnące zainteresowanie wynajmem powierzchni magazynowej. Po znaczącym spowolnieniu gospodarki w 2009 r. rynek jest jednak bardziej zachowawczy i nie podejmuje ryzykownych budów powierzchni spekulacyjnych. Łączna powierzchnia powierzchni spekulacyjnej powstającej obecnie w całej Polsce to ok. 50 000 m2 (szacunki CBRE). Według Jones Lang LaSalle wskaźnik nowej powierzchni oddawanej do użytku wynosi ok. 100 tys. m2 rocznie. W 2013 r. budowanie powierzchni spekulacyjnych było realizowane niemal przy wstępnym zabezpieczeniu – po podpisaniu umowy pre-let (przednajmu) z przynajmniej jedną firmą, na co najmniej 50% powierzchni planowanego budynku. Wynikało to przede wszystkim z warunków instytucji finansujących. Taka tendencja utrzyma się zapewne w 2014 r.
Zdaniem specjalistów z firm doradczych wzrost popytu na powierzchnię magazynową nie znajdzie odzwierciedlenia w nagłym zwiększeniu zainteresowania deweloperów budowaniem spekulacyjnym. Udział powierzchni budowanej spekulacyjnie w obecnie realizowanych inwestycjach nie przekracza 6% i wysokość tego wskaźnika nie zmieni się w znaczący sposób w ciągu kilku najbliższych lat. Przykładowo PointPark Properties (P3) szacuje, że w ich portfelu nieruchomości powierzchnie spekulacyjne będą stanowić nie więcej niż 5%.
Tego typu inwestycje są stałym elementem strategii niektórych graczy rynkowych – tych, którzy są pod względem organizacyjnym i finansowym przygotowani do budowy...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy