Dołącz do czytelników
Brak wyników

POWIERZCHNIE MAGAZYNOWE

20 grudnia 2021

NR 6 (Grudzień 2021)

Czy big boxy mają konkurencję? Nowe formaty obiektów magazynowych

0 150

Pomimo zakłóceń zewnętrznych rynek magazynów przemysłowo-logistycznych w Polsce znajduje się na ścieżce rozwoju. Zarówno pod względem zwiększania powierzchni, jak i ewolucji oferty i funkcjonalności.

Zarazem nie brakuje pytań o warunki ich rozwoju. Jakie są główne czynniki rosnącego popytu na magazyny i jak długo utrzyma się ta tendencja? Kto wymusza zmiany oferty magazynowej? Czy polski rynek magazynów podąża za światowymi rozwiązaniami technologicznymi, czy pozostaje w ogonie?
Odpowiedzi na te i inne pytania wydają się optymistyczne, pomimo wielu ubocznych skutków pandemii COVID-19. Taki jest ogólny wniosek z dyskusji zatytułowanej: „Nowe formaty obiektów magazynowych – z jakiej przestrzeni będziesz korzystał i czy Twoje oczekiwania są do zrealizowania?” XIII Kongresu Modern Warehouse.

Kto kreuje popyt?

Łączna powierzchnia magazynów przemysłowo-logistycznych osiągnęła w końcu października br. 22,6 mln m², w budowie znajduje się ponad 3,6 mln m² magazynów, co jest najwyższym wynikiem w historii tego rynku (dane Colliers). Co także istotne, rozwija się on najszybciej spośród trzech segmentów inwestycji komercyjnych i po trzech kwartałach miał już 47% udziału w łącznych transakcjach, czyli znacznie więcej niż przed pandemią w 2019 r. (40,5% – dane CBRE).
– Można zakładać, że tendencja wzrostowa rynku magazynowego utrzyma się w dłuższym okresie, na co wskazuje wiele czynników fundamentalnych, począwszy od rosnącego dynamicznie e-handlu, problemów w łańcuchach dostaw, a kończąc na skutkach Pakietu mobilności – powiedział Piotr Bzowski, dyrektor ds. rozwoju Central Europe Mountpark. – A uwzględniając niski stan pustostanów oraz trudności w znalezieniu wolnej powierzchni do najmu (np. 20 tys. m²), z perspektywy inwestora sytuacja rynkowa sprzyja budowie nowych magazynów.
Z wypowiedzi panelistów wynikało jednoznacznie, że „to klienci są głównym czynnikiem, nakręcającym rynek i wyznaczającym trendy jego rozwoju” – jak mówił Jacek Przerwa, dyrektor ds. technicznych Logistyka Centrala Rossmann SDP. Pomimo pandemii popyt na produkty Rossmanna tak znacznie wzrósł, że grupa ta musiała sięgnąć po powierzchnie komercyjne do ich składowania.
 

Bartek Tulejko Managing Partner M4 Real Estate


– Polski rynek powierzchni magazynowych jest nadal relatywnie mały, w porównaniu z wieloma krajami zachodniej Europy, natomiast gigantyczne jest tempo jego wzrostu w ostatnich trzech latach. Taki jest skutek rosnącego rynku konsumpcyjnego, ale przede wszystkim presji, jaką klienci poprzez większy popyt wywierają na operatorów e-handlu i towarów z segmentu FMCG (szybko rotujących) – podkreślił Kamil Szymański, założyciel Space4 Logistics.
Tezę tę rozwinął Bartek Tulejko, Managing Partner M4 Real Estate. Dynamicznie rosnąca sprzedaż handlu internetowego oznacza przesunięcie wolumenu towarów z tradycyjnych sklepów do centrów logistycznych e-handlu.
– Oblicza się, że przy kompletacji zamówień online potrzeba 2–3 razy większej powierzchni magazynowej niż przy kompletacji B2B, w odniesieniu do porównywalnej wartości sprzedaży. To jeden z powodów rosnącego zapotrzebowania na centra logistyczne i magazyny – mówił Tulejko.
Według niego, tendencja ta utrzyma się nadal w kolejnych latach, bowiem sprzedaż internetowa w Polsce ma ok. 8% udziału w łącznej sprzedaży towarów, natomiast np. na wiodącym rynku brytyjskim aż 20%. W Polsce na 
1 mieszkańca przypada 16 przesyłek kurierskich, w Wielkiej Brytanii – 75.
Bartek Tulejko zastrzegł też, nie można ekstrapolować obecnego tempa rozwoju rynku magazynowego, bo nie jest wywołany wyłącznie potrzebami rynku wewnętrznego, lecz w dużej części nakręcany inwestycjami gigantów e-commerce jak: Amazon czy Zelando. Traktują one Polskę jako dogodne centrum logistyczne na Europę.
 

Kamil Szymański, założyciel Space4Logistics


– Taka struktura popytu na magazyny odróżnia rynek polski od innych rynków CEE – dodał Tulejko.
Jak zmienia się oferta?
Ważnym wątkiem dyskusji było szukanie odpowiedzi na pytanie, na jakie rozwiązania magazynowe mogą liczyć klienci. Czy jest wiele typów i rodzajów magazynów, czy odwrotnie – dominują big boxy z dala od miasta, różniące się jedynie metrażem, więc najemcy skazani są na taką „monokulturę” ofert?
– Po części tak jest, bowiem konstrukcja magazynów się nie zmienia, to nadal budynek składający się z czterech ścian i dachu. Należy pamiętać, że najem magazynu jest funkcją kosztową, klienci nie chcą mieć „wodotrysków” a już na pewno nie chcą za nie dodatkowo płacić, tylko bezpiecznie składować towary i szybko nimi obracać – mówił Piotr Bzowski..
Jak zaznaczył, polski rynek magazynowy jednak ewoluuje od ok. 20 lat. Na początku stulecia logistyka wypełniała potrzeby dostaw w łańcuchu B2B, a magazyny były stosunkowo małe (10–20 tys. m²), na kilkadziesiąt jednorodnych palet (minimalną jednostką logistyczną była paleta towaru), co wystarczało do kompletacji zamówień w modelu producent/dystrybutor – sklep.
– Dziś e-commerce nie jest w stanie funkcjonować bez magazynów, a te puchną wraz z rosnącym handlem internetowym. Dlatego nadal będą dominować na rynku duże magazyny, gdyż taka jest potrzeba logistyki współczesnego handlu. Dla firm zaś z mojego sektora inwestycja w duży park magazynowy (pow. 140 tys. m²) to także optymalizacja kosztów infrastruktury i możliwość aktywizacji gospodarczej dla lokalnych gmin, która to potencjalnie przyciągnie nowych mieszkańców i zarazem pracowników naszych inwestycji – tłumaczył Piotr Bzowski.
Jednak e-handel i rosnący jego segment premium (dostaw towarów tego samego dnia, co złożone zamówienie) wymusza powstawanie, niejako w opozycji do big boxów, małych magazynów (small business units – SBU). Są lokowane w miastach, bliżej klientów. 
– Charakteryzują się one inną specyfiką i służą do różnych celów niż big boxy, bo klienci chcą mieć w nich np. laboratoria, show roomy czy miejsca odbioru osobistego przesyłki – mówił Zbigniew Smyczyński, Senior Leasing Manager P3 Logistic Parks.
Spółka ta ma w ofercie SBU w czterech lokalizacjach, w tym dwa w Warszawie. – Na razie ten segment rozwija się, ale bardziej masowo format ten dopiero będzie się pojawiać, gdyż dostrzegamy potencjalne jego ograniczenia począwszy od braku gruntów, przez korki na ulicach, po rosnące wymogi ochrony środowiska wobec transportu – dodał Smyczyński.
W debacie wskazano na inne trendy w rozwoju formatów magazynów i oczekiwania klientów. W ciągu ostatnich kilku lat silnie rozwijał się m.in. popyt na cross-docki, co także związane jest z rozwojem e-commerce. Zmienia się formuła big boxów, nie tylko rośnie ich powierzchnia, one same rosną w górę – do 12 m „w świetle”, tj. powierzchni składowania – mówił o nich Kamil Szymański, założyciel Space4Logistics.
 

Zbigniew Smyczyński, Senior Leasing Manager P3 Logistic Parks


Wyzwania rozwoju formatów

Rynek magazynowy stoi przed trzema głównymi wyzwaniami, które mają poprawiać e...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy