Dołącz do czytelników
Brak wyników

POWIERZCHNIE MAGAZYNOWE

20 grudnia 2021

NR 6 (Grudzień 2021)

Hossa na rynku magazynów. Rynek powierzchni magazynowych po III kw. 2021 r.

0 140

Aktywność deweloperów na polskim rynku magazynowym na zakończenie września 2021 r. pozostaje na wysokim poziomie. Oddanie w III kwartale br. 660 tys. m2 zwiększyło całkowite zasoby logistyczno-przemysłowe do poziomu 22,4 mln m2. W budowie znajduje się 3,46 mln m2, z czego ponad 1,22 mln m2 (+120% r/r) to inwestycje bez zabezpieczonych umów najmu. W analizowanym okresie popyt brutto wyniósł 1,44 mln m2 (+16% r/r), gdzie zgodnie z przewidywaniami główną siłą pozostawały segmenty e-commerce oraz logistyka. Korelacja silnego popytu i umiarkowanej nowej podaży wpływa na wskaźnik pustostanów, który na koniec września wskazywał 5,04% (-2,66 pp. r/r). 

Całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce po zsumowaniu pierwszych trzech kwartałów 2021 r. wyniósł 3,53 mln EUR. Segment nieruchomości magazynowych odpowiada za blisko połowę (ok. 1,7 mln EUR) wypracowanego w tym czasie kapitału, przy czym w samym III kwartale przeprowadzono transakcje na poziomie 800 mln EUR.
Wśród największych wybranych transakcji na rynku inwestycyjnym w sektorze magazynowym znalazły się sprzedaż portfela Tristar (160 tys. m²) z nieruchomościami znajdującymi się w Poznaniu, Wrocławiu, Warszawie, Czeladzi i Gdańsku do funduszu Exeter. Z kolei fundusz Savills IM – ELF3 Fund zdecydował się kupić Panattoni A2 Warsaw Park (103 700 m²) znajdujący się w Grodzisku Mazowieckim od Invesco Real Estate. W III kw. aktywna była również firma 7R, która sprzedała trzy swoje parki magazynowe tj. 7R Park Kowale II (52 tys. m²) nabyło Generali Real Estate, a nowym właścicielem 7R Park Poznań East i 7R Park Sosnowiec (łącznie ponad 44 800 m²) zostało CBRE IM.
Obserwowany w III kw. 2021 r. na rynku magazynowym silny apetyt inwestorów spowodował dalszą kompresję stóp kapitalizacji, w której obiekty big box wycenia się na 4,5–5,0%, z kolei magazyny miejsce na ok. 4,25–4,50%.

Magazyny

– Sektor nieruchomości magazynowych w pełni korzysta na swojej szansie i po latach dominacji nieruchomości biurowych i handlowych teraz on jest na czele zainteresowania zagranicznych podmiotów. Największa uwaga inwestorów skupia się wokół dużych hubów magazynowych typu multitenant, które w br. stanowią ponad połowę przeprowadzonych transakcji. Szybki rozwój segmentu logistyki miejskiej, a także zwiększona liczba projektów typu BTS sprawia, że również te klasy aktywów są coraz częściej rozpatrywane jako dobra okazji do spieniężenia kapitału – mówi Renata Osiecka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO.
Od początku lipca do końca września br. popyt brutto na polskim rynku magazynowym wyniósł 1,44 mln m² (+16% r/r). W analizowanym okresie najemcy byli najaktywniejsi w Warszawie, na drugim miejscu na Górnym Śląsku, następnie w regionie kujawsko-pomorskim, Dolnym Śląsku i Poznaniu. W strukturze popytu w III kw. dominowały transakcje dla operatorów logistycznych i e-commerce, które łącznie odpowiadały za ponad 50% najmów.

Tab. 1. Popyt brutto w regionach w trzecim kwartale — wielka piątka
Warszawa 365 tys. m²
Górny Śląsk 266 tys. m²
woj. kujawsko-pomorskie 171 tys. m²
Dolny Śląsk 148 tys. m²
Poznań 147 tys. m²


Wśród pięciu największych transakcji w III kw. 2021 r. znalazły się wynajęcie (nowa umowa) ponad 104 tys. m² przez międzynarodową firmę z branży e-commerce w Hillwood Bydgoszcz, następnie trzech operatorów logistycznych zdecydowało się podpisać nowe umowy kolejno na ponad 53 tys. m² w 7R Park Goleniów II, 34 tys. m² w Panattoni Park Głogów i 29 700 m² w Segro LP Poznań Komorniki. Z kolei firma z branży narzędzi podpisała umowę na 26 tys. m² w Segro Business Park Gliwice.
Całkowity wolumen najmu w okresie od stycznia do września 2021 r. na polskim rynku magazynowym wyniósł 4,38 mln m². Wynik ten przekłada się na wzrost o 25% w ujęciu rok do roku. Największą aktywność najemców w pierwszych trzech kwartałach 2021 r. 
zarejestrowano w Warszawie, następnie na Górny Śląsku i Poznaniu, a także na Dolnym Śląsku i w Polsce Centralnej. Przy czym w strukturze popytu za aż 75% odpowiadały nowe umowy najmu i ekspansje.
 

Tab. 2. Całkowity popyt od stycznia do końca września 2021 r. — wielka piątka
Warszawa 944 tys. m²
Górny Śląsk 266 tys. m²
Poznań 797 tys. m²
Dolny Śląsk 585 tys. m²
Polska Centralna 487 tys. m²


– Znajdujemy się na najlepszej drodze do wyrównania bądź pobicia ubiegłorocznego wyniku w popycie na polskim rynku magazynowym. Przebicie granicy 5,2 mln m² jest bardzo realne, odzwierciedlają to świetne wyniki za pierwsze trzy kwartały br. i 25% wzrost w aktywności najemców względem ubiegłorocznych wskaźników wynajmu. Rozwój e-commerce i branż obsługujących ten sektor napędza rynek. Z uwagą należy również śledzić aktywność firm kurierskich, które zapowiedziały, że w wybranych miastach do końca 2021 r. wprowadzą usługę same-day-delivery. Niemniej spodziewamy się, że większa regionalizacja łańcuchów dostaw zintensyfikuje w następnych miesiącach takie trendy jak nearshoring czy cross-border – mówi Anna Głowacz, dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych, AXI IMMO.
 


Igor Roguski
dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland

Pandemia nie zatrzymuje rozpędzonego sektora nieruchomości przemysłowo - logistycznych, który kolejny kwartał z rzędu potwierdza swoją pozycję lidera. Wysokie tempo rozwoju polskiego rynku na tle europejskiej konkurencji wspierają wciąż istotnie niższe koszty pracy czy atrakcyjne ceny gruntów, a także rozwijająca się infrastruktura. W analizowanym okresie łączne zasoby sektora przebiły pułap 23 mln m², a na liście debiutów zapisało się ponad 30 obiektów o powierzchni przekraczającej w sumie 1 mln m² 
Zdecydowanie największym otwarciem było uruchomienie w Świebodzinie w woj. lubuskim centrum logistycznego dla Amazona. W drugim co do wielkości obiekcie amerykańskiego giganta handlu elektronicznego w Polsce, przygotowanych zostało 203,5 tys. m² nowoczesnej powierzchni, na której obok siebie docelowo pracować będzie 1 tys. pracowników i ponad 3 tys. robotów transportowych. Wśród największych obiektów oddanych do użytku w trzecim kwartale znalazły się również: Hillwood Rokitno (112,5 tys. m²) i projekt typu BTS (108 tys. m²) wybudowany w podpoznańskich Żernikach przez Panattoni dla operatora logistycznego, firmy DHL Supply Chain. Podsumowanie kwartału pokazuje, że dwa miesiące wakacji i wrzesień były bardzo pracowite dla deweloperów. Prowadzili oni prace przy budowie ponad 3,7 mln m² powierzchni magazynowej, logistycznej i przemysłowej. Największymi toczącymi się budowami były: GLP Lędziny Logistic Center (ponad 111 tys. m²), obiekt Hillwood Bydgoszcz (ponad 104 tys. m²) oraz II etap parku magazynowego P3 Poznań (97 tys. m²).


Projekty spekulacyjne 

Aktywność deweloperów na polskim rynku magazynowym w III kw. 2021 r. wyniosła ponad 660 tys. m² (5,6% r/r), co przełożyło się na wzrost w liczbie całkowitych zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej do poziomu 22,4 mln m². W analizowanym okresie najwięcej nowej podaży dostarczono w regionie Polski Zachodniej. Na drugim miejscu uplasował się rejon Poznania, a na...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy