Dołącz do czytelników
Brak wyników

TEMAT NUMERU

24 lutego 2020

NR 1 (Luty 2019)

Jak wygląda magazynowa mapa Polski w 2019 r.?
Blisko rekordu

0 72

Poziom 15 000 000 m2 powierzchni magazynowej w Polsce został przekroczony. Ubiegły rok zapisał się w historii jako tylko nieznacznie gorszy od rekordowego roku 2017. W sumie w ciągu tych dwóch lat w naszym kraju ilość powierzchni magazynowych wzrosła o 40%, co według ekspertów jest niezaprzeczalnym dowodem na bardzo dużą atrakcyjność Polski na logistycznej mapie Europy. Co więcej, pozostające w budowie obiekty pozwalają ze spokojem spoglądać na 2019 r.
 

Do rekordowego poziomu zabrakło niewiele. Według raportu „Market in Minutes – Rynek magazynowy w Polsce” firmy Savills popyt brutto w 2018 r. był tylko o 6% niższy niż przed rokiem i nadal przekraczał 4 mln m². Powierzchnia oddanych do użytku obiektów również nieznacznie ustępowała rekordowym wynikom 2017 r. i wyniosła 2,2 mln m². W sumie na koniec roku mieliśmy w Polsce 15,7 mln m² powierzchni magazynowej, czyli trzykrotnie więcej niż jeszcze 10 lat temu.

– Rok 2018 był niezwykle udany dla rynku powierzchni magazynowych i przemysłowych w Polsce. Od lat rozwija się on zresztą niezwykle dynamicznie, gdyż już piąty rok z rzędu utrzymane zostało kilkunastoprocentowe tempo wzrostu. Wysoki wzrost zasobów sprawił, że w zeszłym roku znacząco przekroczyliśmy próg 15 mln m² nowoczesnej powierzchni logistycznej dostępnej w Polsce – mówi Wojciech Zoń, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych, Savills.

– Rynek powierzchni magazynowych nieustannie znajduje się na fali wznoszącej. Milion metrów kwadratowych wynajętych w ostatnim kwartale spowodowało, że cały rok przyniósł prawie 4 mln m² wynajętej powierzchni. Jest to wynik ustępujący jedynie bardzo delikatnie osiągnięciom z 2017 r., kiedy to osiągnięto poziom 4,1 mln m² i znacznie lepszy od pozostałych lat, które oscylowały w granicach 3 mln m² i poniżej. Na koniec zeszłego roku polski rynek powierzchni magazynowej obejmował 15,8 mln m². Warto również podkreślić, że tylko w ciągu czterech ostatnich lat dostarczono prawie 7 mln m² nowej powierzchni, co stanowi ponad 40% całości. Mamy więc w Polsce dominującą przewagę nowoczesnych budynków magazynowych spełniających najwyższe standardy i wymagania, co odróżnia nas od rynków Europy Zachodniej, gdzie sporą część stanowią też magazyny klasy B – podkreśla Damian Kołata, associate, industrial & logistics agency z Cushman & Wakefield.

Damian Kołata

associate, industrial & logistics agency Cushman & Wakefield

Ponad 65% powierzchni znajduje się na czterech dominujących rynkach (Warszawa, Górny Śląsk, Polska Centralna i Poznań), a z 2 200 000 m² nowych magazynów dostarczonych w zeszłym roku ponad 1 300 000 pochodziło właśnie z centralnej Polski, Górnego Śląska i Wrocławia. Warto podkreślić również, że popyt zarejestrowano w  niemalże każdym polskim regionie, a Kraków, Trójmiasto, Szczecin i Zachodnia Polska odnotowały wyniki transakcyjne na poziomie ok. 150 000 m², co łącznie daje kolejnych 600 000 m². Najbardziej aktywne sektory najemców to bez zmian operatorzy logistyczni, sieci handlowe, samodzielny e-commerce i lekka produkcja. Ci pierwsi wynajęli ponad 1 400 000 m², co przekłada się na 36% całościowego popytu. Świadczy to nie tylko o dobrej koniunkturze, ale i rosnącej popularności schematu 3PL w naszym kraju. Nie należy zapominać też o powierzchni w budowie, która stanowi ok. 2 000 000 m². Najpopularniejszym rynkiem jest w tym wypadku Górny Śląsk (ok. 500 000 m²), ale Centralna Polska, region warszawski, Wrocław i  Trójmiasto dają nam kolejne 800 m². Ponad 100 000 m²  jest aktualnie budowanych również we wschodniej Polsce, Krakowie  i Szczecinie.

 

Zgodny głos

Dane te potwierdzają zarówno przedstawiciele deweloperów, jak i agencji nieruchomości, firm doradczych. Nikt nie ma wątpliwości, że sektor magazynowy w Polsce ma się bardzo dobrze.

– Mijający rok nasza branża może zaliczyć do bardzo udanych. Z końcem 2018 r. zasoby powierzchni magazynowej w Polsce znacznie przekroczyły 15 mln m², dostarczono ponad 2,2 mln m² nowej powierzchni. Na koniec IV kw. w budowie pozostawało ponad 1,9 mln m². Na rynku, mimo bardzo wysokiej aktywności deweloperskiej, nie widać oznak spowolnienia. Stopa pustostanów na koniec ubiegłego roku wyniosła 5,1%, co jest jednym z najniższych poziomów w historii – wylicza Maciej Krawiecki, leasing director 7R SA.

– 2018 r. był rokiem rekordów na rynku powierzchni magazynowych w Europie Środkowej. Aż 60% wolumenu transakcji w obszarze magazynowym w regionie CEE (Polska, Czechy, Słowacja, Węgry) przypada na Polskę. Fakt ten nie dziwi, gdy uświadomimy sobie, że gospodarka Polski jest większa niż połączone gospodarki Czech, Słowacji i Węgier. Strategiczne położenie kraju na głównych szlakach handlowych sprzyja lokowaniu tutaj inwestycji o zasięgu regionalnym. Wiele z nowych powierzchni oddanych w użytkowanie najemcom w 2018 r. ma właśnie charakter regionalnych centrów dystrybucyjnych (Amazon, Zalando, BSH, JYSK, H&M). Potoki materiałów i towarów płyną z Polski w obszar krajów ościennych – tłumaczą Monika Duda, head of industrial & logistics agency M4 Real Estate.

– Aktywność deweloperów w Polsce utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. Deweloperzy magazynowi w zeszłym roku oddali do użytku ok. 2,2 mln m² nowej powierzchni w większości objętej umowami najmu. Tym samym łączna podaż magazynów w Polsce przekroczyła już 15 mln m². Postępujący rozwój rynku powierzchni przemysłowych w Polsce napędzany jest m.in. dzięki branży e-commerce. Do największych transakcji magazynowych zanotowanych w 2018 r. zaliczymy najmy powierzchni przez Zalando Lounge, Arvato, Leroy Merlin oraz ROHLIG SUUS Logistics – mówi Krzysztof Kieronow, dyrektor w Dziale Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych Colliers International.

Liderzy na czele

To właśnie branża handlowa i operatorzy logistyczni stanowili najpoważniejsze siły napędowe dla rynku magazynowego. Jak podaje w swoim raporcie firma JLL, logistycy wynajęli ponad 1 milion m² nowej powierzchni (35% całkowitego popytu netto). Udział sieci handlowych nie był wiele niższy – wyniósł 32%. Lekka produkcja i sektor motoryzacyjny łącznie ustanowiły 16% popytu.

– Siłą napędową dla branży magazynowej były w 2018 r., podobnie jak w latach ubiegłych, firmy z sektorów produkcyjnego, logistycznego i e-commerce. Szczególnie rozwój e-handlu wygenerował duży popyt na magazyny miejskie, dedykowane obsłudze last mile delivery oraz na obiekty wielkopowierzchniowe, usprawniające obsługę dostaw oraz zwrotów – mówi Magdalena Szulc, dyrektor SEGRO na Europę Centralą.

Magdalena Szulc

dyrektor SEGRO na Europę Centralą

Ubiegły rok przyniósł nam przynajmniej kilka powodów do zadowolenia. Po pierwsze, obserwowaliśmy w branży hossę spowodowaną dynamicznym rozwojem gospodarki. Z kolei duże zainteresowanie klientów powierzchniami magazynowymi pozwoliło nam zrealizować kilka interesujących projektów deweloperskich. Wśród nich na wyróżnienie zasługuje obiekt produkcyjno-magazynowy dla Corning Optical Communications, powstały na terenie SEGRO Logistics Park Stryków. Zakład o powierzchni 39 200 m² wyznaczył nowe standardy dla budynków produkcyjnych z częścią socjalną i biurową. Trzypoziomowe biura mają przeszkloną fasadę, w której zastosowano szkło z powłoką antyrefleksyjną zapobiegającą przegrzewaniu. Zastosowane w części biurowej materiały wykończeniowe dobrano w taki sposób, aby stworzyć jak najlepszy komfort pracy, w tym przyjazną akustykę. Z uwagi na wyjątkowy kształt elewacji każde miejsce pracy jest bardzo dobrze doświetlone światłem naturalnym. Kolejnym przykładem nowego obiektu, który został oddany do użytku klienta w 2018 r. jest cross-dock dla JAS-FBG o łącznej powierzchni 6600 m², znajdujący się w SEGRO Business Park Łódź. Obok magazynowania budynek pełni także funkcję sortowni przesyłek drobnicowych.

 

Również niewiele zmian nastąpiło w zakresie najbardziej poszukiwanych lokalizacji. Tu prym nadal wiodą Warszawa, Górny Śląsk i Polska Centralna.

– Dla Panattoni Europe i tym samym dla sektora nieruchomości przemysłowych 2018 r. był bardzo intensywny – popyt brutto wyniósł 3,7 mln m², a Panattoni podpisało umowy najmu na ponad 1,4 mln m² – najwięcej w Warszawie, Górnym Śląsku i Polsce Centralnej, na którą przypadło najwięcej nowej powierzchni. To tu oddaliśmy rekordową realizację 123 tys. m² w podstawie dla Leroy Merlin czy rozpoczęliśmy budowę kolejnych ponad 50 tys. m² dla Castorama Polska. Ponadto rozbudowywaliśmy własny Central European Logistics Hub – największy w Polsce kompleks logistyczny o planowanej powierzchni 400 tys. m². Rok 2018 zakończyliśmy z 1,2 m² w budowie w całej Polsce, łącznie z lokalizacjami wschodzącymi – mówi Marek Dobrzycki, managing director Panattoni Europe.

– Duża liczba zapytań od klientów, związanych z realizacją nowych projektów, ale także z adaptacją istniejących powierzchni magazynowych w takich regionach, jak Polska Centralna, Górny Śląsk czy okolice Warszawy, pokazuje, że są to lokalizacje, które cieszą się w ostatnim czasie dużą popularnością. Kluczową rolę odgrywa tutaj bliskość najważniejszych węzłów komunikacyjnych i dużych aglomeracji, które są szczególnie istotne dla firm z wymienianych już wcześniej sektorów. Dowodem na to są bieżące przykłady z naszego portfela: w SEGRO Logistics Park Łódź zwiększyliśmy pod koniec ubiegłego roku bank ziemi o kolejne 4,7 ha na potrzeby szytego na miarę projektu dla klienta produkcyjnego – uważa Magdalena Szulc.

Jak podaje firma JLL, w Polsce Centralnej oddano w ubiegłym roku najwięcej nowej powierzchni magazynowej – 762 000 m². To stanowiło prawie 40% powierzchni dostarczonej w całym kraju. Całkowita powierzchnia wybudowana w Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu i na Górnym Śląsku wyniosła łącznie 822 000 m². 

Pracownik na celowniku

Coraz większe problemy ze znalezieniem pracowników oraz coraz lepsza sieć komunikacyjna w kraju skłaniają najemców i deweloperów do poszukiwania nowych lokalizacji na rynkach wschodzących.

– Poprawiająca się infrastruktura w tej części kraju i jej czasowe przybliżenie się do Zachodu, rozwój e-commerce i tym samym poszukiwanie pracowników do jego obsługi sprawiły, że najemcy coraz częściej spoglądają na prawą stronę mapy. I to nie są już tylko takie lokalizacje, jak Lublin, Szczecin czy Rzeszów, które od dawna przyciągały najemców. Rynek otrzymał nowe możliwości dzięki zainaugurowaniu przez Panattoni Europe centrów dystrybucyjnych w zupełnie nowych lokalizacjach – w Kielcach, Zielonej Górze czy Białymstoku – wylicza Marek Dobrzycki.

– Również dla 7R miniony rok był bardzo pracowity. Rozszerzyliśmy skalę naszej działalności na cały kraj, realizując inwestycje w nowych lokalizacjach, takich jak m.in. Szczecin, Kielce, Tczew, Wrocław, Siemianowice Śląskie i Czechowice-Dziedzice oraz planując kolejne projekty, których rozpoczęcie przewidziane jest na ten rok. W ciągu minionych dwunastu miesięcy nasze portfolio urosło do 400 000 m², a w realizacji jest kolejne 500 000 m² – mówi Maciej Krawiecki.

– O atrakcyjności rynku polskiego dla lokowania inwestycji logistycznych decyduje m.in. dostępność zasobów ludzkich. Dającym się zauważyć zjawiskiem jest wyraźny spadek bezrobocia, które w największych ośrodkach regionalnych (Warszawa, Trójmiasto, Wrocław, Poznań i Aglomeracja Śląska) oscyluje pomiędzy 2 a 3%. Niemniej miasta te mają potencjał przyciągania zasobów z mniej atrakcyjnych rejonów kraju. Na scenie pojawili się nowi aktorzy – Szczecin, Bydgoszcz, Zielona Góra, a także Białystok, Kielce. Pomimo szybkiego tempa wzrostu płac w ostatnim roku przeciętne wynagrodzenie w Polsce jest nadal 3-krotnie niższe od średniej w krajach „starej” UE. Pracodawcy ulepszają swoje oferty w zakresie warunków zatrudnienia, by pozyskać i zatrzymać wartościowych pracowników. Uzupełnieniem rynku są zasoby pracowników z Ukrainy i w coraz większym stopniu z Białorusi – podkreśla Monika Duda.
 

Monika Duda

head of industrial & logistics agency M4 Real Estate

Atrakcyjność Polski dla inwestorów zagranicznych rośnie. Kraj dołączył do elitarnego grona 20 krajów o największym wolumenie inwestycji zagranicznych. Rynek nieruchomości charakteryzuje się niskim ryzykiem i dużą płynnością. Biorąc pod uwagę pozytywny trend globalnej gospodarki, prognozy i oczekiwania były duże na początku 2018 r. i rok ten nie zawiódł.

W planach budowy nowego jedwabnego szlaku – One Belt, One Road – Polska zajmuje ważną pozycję jako główny węzeł logistyczny. Polska ma wyższą dynamikę PKB niż większość krajów UE i wykazała dużą odporność na globalne spowolnienia gospodarcze w przeszłości. To powinno pomóc w dalszym rozwoju polskiego rynku inwestycyjnego, nawet w perspektywie wojny handlowej między USA i Chinami, która nasila się w 2019 r., a globalna gospodarka nieco zwalnia. Polska może nawet skorzystać na tym spowolnieniu, gdyż globalne firmy optymalizują swoją działalności, przenosząc się do krajów o niższych kosztach, a takim krajem wciąż jest Polska. Należy skonkludować zatem, że perspektywy dla rynku nieruchomości magazynowych są nadal bardzo dobre. Podaż nowych powierzchni magazynowych w 2019 r. może przewyższyć rekordową liczbę 2 mln m² w 2018 r. o nawet 25%.

 

Bliżej klienta

Oprócz nowych lokalizacji pojawiły się również nowe koncepcje budowy magazynów. Chodzi o lokalizacje w granicach dużych miast ułatwiające logistykę ostatniej mili. Takie obiekty stopniowo pojawiają się na magazynowej mapie Polski i cieszą się coraz większym zainteresowaniem najemców.

– W 2018 r. wprowadziliśmy na polski rynek magazynowy nowy koncept, dedykowany firmom potrzebującym mniejszych magazynów blisko centrów miast. W ramach sieci 7R City Flex Last Mile Logistics powstanie kilkanaście obiektów, które dzięki unikalnemu położeniu, w granicach administracyjnych aglomeracji, w pobliżu retail parków, a jednocześnie z dogodnym dojazdem dla TIR-ów, umożliwią najemcom szybką dystrybucję...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy