Dołącz do czytelników
Brak wyników

Koniec spowolnienia w podaży

Baza wiedzy | 24 września 2021 | NR 3
0 122

Razem z końcem I kwartału czas na podsumowanie rynku powierzchni magazynowo-produkcyjnej. Jakich zmian będą mogli spodziewać się użytkownicy, najemcy i planujący inwestycje w następnych miesiącach? Co działo się na rynku nieruchomości magazynowych i czy jego kondycja pozostaje niezmieniona?
 

Waldemar Witczak
dyrektor regionalny SEGRO


Jak pokazują dane rynkowe, pierwszy kwartał tego roku wyróżniał się zwiększoną aktywnością wśród klientów, generujących o ponad połowę większy popyt na powierzchnie magazynowe niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Wzrósł także odsetek powierzchni w budowie, a tym samym wzrosną jej całkowite zasoby. To pokazuje, że rynek nieruchomości magazynowych jest w dobrej kondycji, z dużą szansą na dalszy dynamiczny rozwój w najbliższym czasie. Wszystko wskazuje również na to, że deweloperzy pozostaną aktywni, w dużej mierze koncentrując się na realizacji projektów zabezpieczonych umowami najmu, choć na najmocniejszych rynkach może także rosnąć liczba obiektów spekulacyjnych. Jedną z kluczowych zmian, jaka prawdopodobnie będzie miała miejsce, choć sądzę, że nie jest to perspektywa najbliższych miesięcy, lecz przyszłego roku, będzie wzrost średnich stawek czynszów. Wszystko za sprawą większej równowagi między podażą a popytem, co w efekcie poskutkuje spadkiem liczby pustostanów, a w następstwie wpłynie na nieco większą presję czynszową. Ponadto, ze względu na rosnące zainteresowanie inwestorów takimi aktywami, jakimi są obiekty magazynowe, niedobór wystarczającej liczby produktów inwestycyjnych będzie przekładać się na dalszą kompresję stóp procentowych. Ponieważ nowe magazyny coraz wyraźniej wpisują się 
w trend zrównoważonego budownictwa, to coraz większy nacisk będzie kładziony na certyfikację ekologiczną obiektów. Niezwykle istotne jest więc, aby klienci planujący wynajem magazynów, które pozytywnie przeszły weryfikację ekologiczną, mieli świadomość, że za certyfikatem kryje się zdecydowanie więcej niż tylko widoczna na pierwszy rzut oka cena najmu. W dłuższej perspektywie to wręcz długofalowe oszczędności, wynikające z użytkowania powierzchni, możliwość licznych usprawnień, a także wyraz społecznej odpowiedzialności biznesu.

Zaczynając podsumowanie pierwszego kwartału rynku magazynowego, na pierwszym planie wysuwa się niesłabnąca aktywność najemców. Między styczniem a marcem br. wynajęto w Polsce w sumie 1,6 mln km² nowoczesnej powierzchni magazynowej i produkcyjnej w ramach długoterminowych umów najmu. Jak podaje raport „Polski Rynek Magazynowy w I kwartale 2021” agencji AXI IMMO, oznacza to blisko 59-proc. wzrost w porównaniu do pierwszego kwartału 2020 r i 3-proc. wzrost w porównaniu do poprzedniego kwartału. Powód tych wzrostów przypisać można dalszemu rozkwitowi segmentu e-commerce, a w szczególności branży KEP. 
Za przykład można podać tu chociażby InPost, który planuje otwarcie kilku centrów dystrybucyjnych. 
– Głównym źródłem wysokiego popytu na powierzchnie magazynowe w Polsce pozostaje dynamiczny rozwój sektora e-commerce. Aktywne na rynku są globalne platformy e-handlu, jak Amazon i Zalando, sklepy internetowe, operatorzy logistyczni i firmy kurierskie, a także liderzy handlu detalicznego rozwijający strategię sprzedaży wielokanałowej dotyczącą różnych kategorii produktowych, m.in. odzieży, art. wyposażenia wnętrz/mebli, AGD i elektroniki, FMCG, kosmetyków czy też art. spożywczych. W związku z tym najemcy aktywnie modyfikują swoją sieć dystrybucji i zwiększają zaplecze magazynowe w pobliżu centralnych stref aglomeracyjnych celem usprawniania logistyki „ostatniej mili”, jak i inwestują w regionalne centra przeładunkowe, projekty typu cross-dock oraz duże projekty logistyczne typu BTS dedykowane logistyce transgranicznej – mówi Adrian Semaan, Senior Research Consultant, Dział Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych Cushman & Wakefield.
Dodatkowe zapotrzebowanie generowane jest również przez firmy, które po pandemicznych doświadczeniach decydują się na gromadzenie wyższego poziomu zapasu. 
 

Robert Dobrzycki
CEO Panattoni


Rosnące zapotrzebowanie na powierzchnie produkcyjno-magazynowe to w dalszym ciągu efekt pandemii, która spowodowała eksplozję rozwoju e-commerce w całej Europie. Dodatkowo wzrost niemieckiego e-commerce, a tym samym spadek retailu, pozytywnie wpływają na Polskę i na nasze znaczenie na logistycznej mapie Europy. A to dlatego, że o ile ogromna część obsługi bazy konsumenckiej powiązanej ze sklepami stacjonarnymi przebiegała w Niemczech, to e-commerce może być i jest obsługiwany transgranicznie. Ponadto zauważamy zwiększony udział przedsiębiorstw produkcyjnych w popycie. Obecnie dla wielu firm priorytetem nie jest maksymalna efektywność kosztowa, a bezpieczeństwo łańcucha dostaw. Dlatego przedsiębiorstwa dywersyfikują swoje dostawy i przenoszą się bliżej konsumenta, czyli bliżej Europy, i próbują otwierać nowe linie produkcyjne – już nie w Azji, a właśnie bliżej rynku zbytu, skracając łańcuch dostaw. I tu znów nasz kraj jest beneficjentem i zdecydowanie rośnie nasza pozycja – Polska jest bezpieczna i jest bliżej rynku konsumenta.
Panattoni ma w budowie 1,5 mln m² powierzchni przemysłowej na 2,3 mln m² realizowanych na polskim rynku, czyli ponad 65%, więc raczej nie powinno być problemu z jej dostępnością. Oprócz obecności na rynkach „Wielkiej Piątki” przed najemcami otwierają się nowe możliwości korzystania z nowoczesnej powierzchni magazynowo-produkcyjnej w mniejszych regionach. Oprócz takich rynków, jak Lublin, Wałbrzych, Kielce czy Zielona Góra i Gorzów Wlkp. wchodzimy jeszcze bliżej konsumenta i rynku zbytu, realizując parki w takich lokalizacjach, jak Siedlce czy Kalisz. Poza parkami logistycznymi i obiektami BTS cały czas rozwijamy nasze formaty Airport Logistics i City Logistics, by jak najlepiej zabezpieczyć potrzeby logistyki ostatniej mili. Ze względu na obecność procesów automatyki i robotyzacja na porządku dziennym obiekty coraz częściej są dostosowywane do wymagań urządzeń technicznych instalowanych w ich wewnętrzach. Proces automatyzacji dotyka większości inwestycji pracujących dla e-commerce, gdzie mamy rozwiązania typu miniload, automatyczne magazynowanie, nie wspominając o podwyższonej wysokości hal do 12 m w świetle. Cały czas podwyższamy standard technicznych naszych obiektów, poprawiając ich efektywność energetyczną, zwiększając również nakłady na inteligentne systemy zarządzania i sterowania budynkami (np. BMS). Inwestycje powstają zgodnie z koncepcją zrównoważonego rozwoju i są ukierunkowane zarówno proekologiczne, jak i odpowiadają koncepcjom w duchu well-being. Na stałe wchodzą takie rozwiązania, jak kolektory słoneczne i panele fotowoltaiczne, ale i np. gniazda do ładowania do samochodów elektrycznych. Każda inwestycja Panattoni ma szczegółowo opracowane zagospodarowanie terenu. Oprócz tzw. pocket parks ze starannie dobraną roślinnością, meblami miejskimi i strefami relaksu tworzymy łąki kwietne, rozwiązania z małą retencją czy ogrodami deszczowymi oraz wprowadzamy faunę na tereny inwestycji. Well-being to mówienie również o dostępie do światła dziennego, akustyce, ale i o transporcie – wspólnym, skorelowanym z komunikacją publiczną i infrastrukturą rowerową. Nie sposób nie wspomnieć również o certyfikacji ekologicznej – najemcy obiektów Panattoni otrzymują w standardzie obiektu potwierdzoną „zielonymi certyfikatami” powierzchnię w BREEAM na poziomie „Very Good”, a dodatkowo pracujemy nad podwyższeniem poziomu na „Excellent” i już mamy sukcesy w tym zakresie – Panattoni Park Sosnowiec I dosłownie kilka tygodni temu otrzymał ocenę „Excellent” w systemie BREEAM International New Construction. To pierwszy tak wysoki poziom certyfikacji na rynku nieruchomości przemysłowych w Polsce dla nowo wybudowanej inwestycji.

– Pandemia COVID-19 pokazała, że łańcuch dostaw łatwo może zostać zerwany, dlatego firmy coraz częściej decydują się na gromadzenie większej ilości zapasów i potrzebują do tego dodatkowej powierzchni. Dotyczy to zwłaszcza branży handlowej, której przedstawiciele chcą być gotowi na wypadek nagłego wzrostu liczby zamówień. Zauważalne jest również odchodzenie firm od posiadania tylko jednego magazynu centralnego, co również generuje popyt na nowe powierzchnie magazynowe. W celu usprawnienia działalności i przepływu towarów, najemcy skłaniają się ku posiadaniu kilku magazynów w różnych regionach Polski, także w mniejszych miastach – mówi Maciej Chmielewski, Senior Partner, dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych Colliers.
Największa transakcja najmu należała do firmy kurierskiej, która wynajęła 109 tys. m² w BTS w rejonie Poznania. Jak podaje agencja AXI IMMO, stolica Wielkopolski pozostaje na podium również pod względem ilości wynajętej powierzchni magazynowej, której suma wyniosła łącznie 426 tys. m² 
– Co ciekawe, to poznański rynek magazynowy okazał się najgorętszym w I kw. 2021 r. Najemcy wynajęli tam łącznie ponad 426 000 m² w ramach małych i średnich umów, a także kilku megatransakcji. To również najlepszy w historii wynik dla tego regionu, który stanowi aż 20% całkowitych zasobów przemysłowych Poznania. Natomiast w kontekście całej Polski widzimy posuwający się trend rozwoju sektora e-commerce, który wpływa bezpośrednio na branżę logistyczną – mówi Anna Głowacz, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych AXI IMMO.


Odbicie w podaży.

Pierwszy kwartał 2021 r. to również odbicie w aktywności deweloperów. Wpłynęła na to bardziej liberalna polityka kredytowa banków i rozwój alternatywnych kanałów finansowania np. forward funding. Całkowita podaż wyniosła ponad 700 tys. m² (710 tys. m² według raportu AXI IMMO, 746,7 tys. m² według raportu Colliers i 766,2 tys. m² według raportu Cresa). Wśród największych obiektów oddanych do użytkowania można wskazać m.in. magazyn BTS dla firmy Euro-net w ramach Prologis Park Janki (73,4 tys. m²), dwie fazy Panattoni Park Gdańsk Airport o łącznej powierzchni 71,6 tys. m² , Panattoni BTS Czeladź dla firmy 4F (67 tys. m²) czy dwa budynki w ramach inwestycji 7R Park Beskid II (łącznie 54,4 tys. m²). Wzrosła również liczba projektów magazynowo-produkcyjnych. Na koniec marca br. w fazie budowy było ok. 2,5 mln m². 
Odsetek powierzchni budowanej spekulacyjnie utrzymał się na stosunkowo niskim poziomie 26%. 
– Na koniec marca 2021 r. w budowie pozostawało ponad 2,5 mln m², z czego 72,3% powierzchni...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy