Dołącz do czytelników
Brak wyników

Koniecznie należy uwzględnić „potencjalne oszczędności”

Baza wiedzy | 24 czerwca 2021 | NR 5
0 172

Jeśli obiekt magazynowy – a częściej magazynowo-produkcyjny – ma stać się ważną częścią aktywów firmy, pytanie coraz rzadziej brzmi „czy budować na własność”. Inwestorzy pytają: „jak”, a raczej „z kim” to robić? 
 

Choć wedle oceny Marca le Bozeca, dyrektora w zespole wynajmu powierzchni magazynowych i przemysłowych w firmie Cushman & Wakefield, projekty polegające na budowie magazynów na własność (tzw. projekty typu build-to-own) stanowią obecnie niewielką część nowych inwestycji realizowanych w Polsce, rośnie zainteresowanie tą formułą. Zjawisko to wynika po części z pewnością z ożywienia gospodarczego w Polsce, co skutkuje gotowością inwestorów do uwalniania środków. Obserwują je zarówno generalni wykonawcy specjalizujący się w budowie powierzchni przemysłowych, jak i deweloperzy.
Dariusz Gugała, dyrektor ds. realizacji budownictwa przemysłowego w Projprzem SA, wskazuje, że zainteresowanie własnymi magazynami i obiektami logistycznymi to świetne odbicie tego, co faktycznie ma miejsce w gospodarce. – Jeżeli firma LPP, dla której stawiamy bliźniaczy obiekt magazynowy, decyduje się na taką inwestycję, to znaczy, że odnotowali wzrost sprzedaży. Nikt by nie wydawał 60 milionów tylko dlatego, że analitycy wieszczą wzrost PKB – podkreślał Dariusz Gugała jeszcze na początku 2014 r. 
– Przybywa zapytań o budowę obiektów w tej formule. Jest coraz więcej chętnych na to, aby mieć nieruchomości na własność. Potwierdzeniem tego mogą być nasze realizacje, jak chociażby niedawno otwarte centrum dystrybucyjne w Strykowie dla firmy UPS, o powierzchni 14,25 tys. m2, obiekt budowany dla firmy Selgros, o powierzchni 10,2 tys. m2, czy inne obiekty produkcyjne – mówi Robert Dobrzycki, CEO Panattoni Europe. – To zainteresowanie może wynikać z jednej strony ze względnie łatwo dostępnego finansowania inwestycji przez odpowiednie instytucje, a z drugiej np. z długofalowej strategii firm na posiadanie w swoim portfelu obiektów na własność, które są rzeczowymi aktywami trwałymi, a którymi takie firmy samodzielnie zarządzają, wprowadzając nieruchomości do bilansu. 

Dużo zależy od doświadczenia i zasobów inwestora
Coraz bardziej interesujący jest więc rynek obsługi takich inwestycji. Inwestor, budując na własność, może albo sam koordynować budowę i zlecić ją generalnemu wykonawcy (tzw. metoda gospodarcza), albo powierzyć kompleksową obsługę deweloperowi powierzchni magazynowych.
Na współpracę z deweloperem chętnie decydują się klienci przygotowujący się do inwestycji, z którą z różnych względów wiąże się wiele niewiadomych, np. dotyczących lokalizacji czy finalnie zastosowanych rozwiązań. 
– Atutem deweloperów jest to, że kontrolują oni duży bank ziemi w kluczowych lokalizacjach i w wielu przypadkach inwestorzy muszą skorzystać z ich usług, jeżeli są zainteresowani określonymi działkami – 
zauważa Marc Le Bozec.
– Należy podkreślić, że zadaniem dewelopera, oprócz doprowadzenia do finalizacji budowy, jest również doradztwo na każdym etapie inwestycji, łącznie z jej planowaniem – podkreśla Robert Dobrzycki. – W przypadku Panattoni Europe zakres ofertowania obejmuje kompleksowe doprowadzenie do wykończenia danego obiektu nawet w przypadku, kiedy zamawiający ma tylko jego wizję, jakiś pomysł na nieruchomość czy jej zagospodarowanie. Zamawiający wie, czego chce, ale bardzo ogólnie, bez wcześniejszego zamówienia opracowań, które w znacznym stopniu definiują program inwestycji – chociażby projektów architektonicznych. Natomiast chce być pewny, że nieruchomość ta zostanie należycie sprawdzona, dobrze i prawidłowo zagospodarowana. I to zadanie należy do nas. Panattoni Europe weryfikuje taką nieruchomość pod każdym kątem, zarówno prawnym, jak i środowiskowym, jednocześnie ją optymalizując na podstawie najnowszych trendów i standardów, wspomaganych przez rozwiązania stosowane we własnym wolumenie obiektów przemysłowych.
– Przy współpracy z deweloperem w wielu przypadkach udział klienta ogranicza się jedynie do odbioru technicznego gotowego budynku – dodaje Marc Le Bozec. – Zwykle korzystanie z usług deweloperów jest dla klientów po prostu znacznie prostsze i mniej czasochłonne. 
– Zadaniem dewelopera jest po prostu kompleksowa realizacja inwestycji – wyjaśnia Robert Dobrzycki i wymienia kolejne etapy prac przeniesione na dewelopera: 

  •     znalezienie odpowiedniego gruntu pod nieruchomość (często jest tak, że działki kompletowane są z kilkunastu mniejszych, należących do różnych właścicieli);
  •     przeprowadzenie wszystkich procedur prawnych i administracyjnych;
  •     nadzór budowy;
  •     odbiór gotowego obiektu;
  •     przekazanie obiektu w ręce klienta. 

– Wielu klientów nie chce angażować się w budowę magazynów, ponieważ nie stanowi to ich podstawowej działalności, nie dysponują odpowiednią wiedzą ani doświadczeniem niezbędnym do koordynacji budowy – podsumowuje Marc Le Bozec.
– Wybór dewelopera do wybudowania obiektu na własność to przede wszystkim skorzystanie z wieloletniego doświadczenia takiego partnera, jego kompetencji czy rozpoznania rynku – podkreśla Robert Dobrzycki. 
Paradoksalnie tak sformułowane podejście wskazuje, dlaczego niektórzy inwestorzy z pewnym doświadczeniem na terenie Polski decydują się na samodzielną budowę np. części kluczowych centrów dystrybucyjnych. Duży, często zagraniczny inwestor, który ma przetarte szlaki i ceni samodzielność, najczęściej dysponuje własną działką, wznosi obiekt według określonych standardów i ma bardzo jasno określone wymagania. Dlatego ufa swojemu doświadczeniu, sprawdzonym wykonawcom, przetestowanym procedurom. Po stronie inwestora zostaje więc cała koordynacja budowy (pozwolenia i procedury, organizacja i nadzór nad wykonawcami, przestrzeganie terminów, decyzje w sytuacjach kryzysowych). 

Analiza kosztów, czyli ile naprawdę kosztuje metoda gospodarcza


Dla inwestorów, którzy mają odpowiedzieć sobie na pytanie „samodzielnie czy z inwestorem”, ważnym czynnikiem pozostają względy ekonomiczne.
– Z naszego doświadczenia w realizacji podobnych projektów wynika, że inwestorzy każdorazowo analizują obie opcje, natomiast decyzja podejmowana jest najczęściej na podstawie ostatecznej kalkulacji koniecznych do poniesienia kosztów – mówi Marc Le Bozec. 
Kalkulacje trzeba jednak prowadzić z dużą dozą ostrożności.
– Oczywiście są klienci, którzy z różnych względów wybierają przygotowanie budowy powierzchni przemysłowej we własnym zakresie, a końcowe wykonawstwo zlecają generalnemu wykonawcy. Klienci kierują się tu najczęściej względami ekonomicznymi, co nie zawsze przekłada się na finalny budżet – 
wyjaśnia Robert Dobrzycki. 
– Najistotniejszą zaletą budowy obiektu w tzw. metodzie gospodarczej jest możliwość ograniczenia kosztów całego projektu – potwierdza Marc Le Bozec. – Potencjalne oszczędności mogą sięgać średnio od 15 do 25%. 
Należy tu zwrócić uwagę, że dla mało doświadczonego inwestora kluczowe jest sformułowanie „potencjalne oszczędności”. Przy budowie własnego obiektu konieczne jest spięcie nie tylko wielu konkretnych zadań, ale i niezbędnych procedur. Każde wydłużenie czasu budowy, wynikające z opóźnienia na jakimkolwiek etapie, podwyższa wartość całego przedsięwzięcia – z jednej strony o kolejne dni pracy nad inwestycją, z drugiej o koszty wynikające z przesuwania terminu wprowadzenia się do powstającego obiektu.
Kolejną ważną kwestią jest bilansowanie poniesionych nakładów. Z jednej strony, zaangażowanie dewelopera zwiększa koszt inwestycyjny o jego wynagrodzenie. – Z drugiej strony, w przypadku powierzenia budowy deweloperowi, przyszły właściciel znacznie oszczędza czas i zasoby, kt...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy