Dołącz do czytelników
Brak wyników

Leasing nieruchomości alternatywą dla kredytu

Baza wiedzy | 20 maja 2021 | NR 6
0 88

Leasing staje się coraz popularniejszy jako narzędzie finansowania budowy czy rozbudowy obiektów komercyjnych. Co zatem mają wspólnego leasing i rynek nieruchomości magazynowych? 

 

Sposobów na rozpoczęcie użytkowania nieruchomości komercyjnej jest co najmniej kilka. Z jednej strony można konkretny obiekt wybudować własnymi siłami — ponosząc koszty inwestycji, biorąc na siebie ciężar eksploatacji i wszystkie problemy z tym związane. Gotowy obiekt można wynająć — decydując się na płacenie konkretnej stawki za dany budynek, zrzucamy jego zarządzanie na barki innego przedsiębiorstwa, skupiając się na prowadzonej działalności. 
Istnieje jednak także opcja pośrednia — gdy zaangażujemy instytucję finansową gotową nam obiekt sfinansować. Sposobów na pozyskanie kapitału jest wiele. Wśród tych najpopularniejszych są między innymi wszelkiego rodzaju kredyty i leasing. Z danych Związku Polskiego Leasingu wynika, że zainteresowanie rodzimych przedsiębiorców tą formą finansowania inwestycji stale rośnie. Przynajmniej, jeśli spojrzymy na wyniki za ubiegły rok. W 2007 sfinansowano w ten sposób ponadto 177 inwestycji w nieruchomości. 
Łączna wartość netto tego leasingu wyniosła prawie 32 miliardy zł. Procentowo stosunkowo niewielką kwotę (około 3 mld zł) stanowiły właśnie inwestycje 
w nieruchomości. Z tych 3 mld zł prawie połowę stanowiły inwestycje w obiekty handlowe i usługowe, a jedną czwartą — obiekty o charakterze biurowym. 
W ciągu pierwszych 9 miesięcy tego roku wartość leasingu nieruchomości osiągnęła około 2,4 miliarda złotych, czyli tyle, co w całym roku 2005 i więcej niż 
w słabszym roku 2006. Dziewięć miesięcy tego roku oznaczało przede wszystkim inwestycje w obiekty przemysłowe (807 mln zł), handlowe i usługowe (740 mln zł) i budynki biurowe (588 mln zł). W porównaniu do analogicznego okresu roku wcześniejszego, rynek leasingu nieruchomości wzrósł o około 13,3 procent. 

 

Andrzej Sugajski
dyrektor generalny, Związek Polskiego Leasingu


Rynek leasingu nieruchomości to około 10 procent łącznego polskiego leasingu. Jest to rynek stosunkowo płytki, na którym pojedyncze transakcje z uwagi na dużą jednostkowo wartość mogą spowodować znaczne zmiany w wielkości całego rynku. Często długi cykl tworzenia umowy może sprawić, że transakcje przygotowywane w jednym roku, są realizowane już w następnym. Warto jednak tutaj zwrócić uwagę 
na wyraźne zmiany, jakie zachodzą na tym rynku. Przez ostatnie lata dominowały tu obiekty handlowe. Dzisiaj staje się on bardziej zrównoważony. Najlepiej widać 
to przykładzie leasingu obiektów przemysłowych, które w 2006 roku stanowiły 9 procent rynku, rok później już 17 procent, a po III kw. 2008 roku jest to największy segment rynku z 35 procent udziałem. Oferty leasingu nieruchomości są coraz częściej kierowane także z firm z segmentu MŚP. Spada tym samym średnia wartość leasingowanych nieruchomości. O ile zarówno w 2006 i 2007 roku ich średnia wartość wynosiła około 14 mln zł, to w roku bieżącym spadła do 9 mln. To zjawisko jest szczególnie widoczne właśnie w grupie obiektów przemysłowych, gdzie w ciągu III kwartałów 2008 roku średnia wartość wyleasingowanych nieruchomości obniżyła się o połowę, tj. do 6 mln zł. Zainteresowanie leasingiem w tym segmencie rynku ma źródło w dwóch podstawowych kwestiach. Leasing zwrotny pozwala na szybkie odzyskanie zamrożonych środków bez konieczności zmiany przeznaczenia obiektu i z możliwością odkupienia nieruchomości po zakończeniu umowy za z góry ustalona cenę, nawet w przypadku wzrostu cen. W leasingu operacyjnym, gdzie cała rata leasingowa wraz z opłatą wstępną jest dla korzystającego kosztem uzyskania przychodu, w okresie 10 lat (minimalny okres umowy dla leasingu operacyjnego), może on zamortyzować wartość nieruchomości w 54 procentach, kiedy przy tradycyjnej formule finansowania z kapitału własnego lub kredytu zamortyzowana wartość wyniesie zaledwie 25 procent. Powstaje zatem swoista tarcza podatkowa, a swobodne dostosowywanie poziomu kosztów do spodziewanych przychodów pozwala na optymalizację rozliczeń podatkowych.
Szacujemy, iż bieżący rok będzie przynajmniej tak dobry jak ubiegły, a duży potencjał, jaki tkwi w leasingu komunalnym, dobrze rokuje na przyszłość, szczególnie z uwagi na bardzo duże potrzeby finansowe samorządów w związku z planowanymi licznymi projektami infrastrukturalnymi. Na wzrost zainteresowania leasingowaniem nieruchomości będą miały również wpływ przygotowywane aktualnie zmiany 
w ustawie VAT, dzięki którym leasing nieruchomości stanie się także opłacalny dla jednostek, którym nie przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT, czyli podmiotom świadczącym między innymi usługi. 

 

Leasing a leasing nieruchomości


Co zrobić, by skorzystać z leasingu jako sposobu finansowania nieruchomości? Zwykle wystarczą podstawowe dokumenty dotyczące samej nieruchomości: 
 aktualny odpis z księgi wieczystej, 
 zaświadczenie odnośnie przeznaczenia nieruchomości zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (z Urzędu Miasta czy Urzędu Gminy); 
 wypis i wyrys z rejestru gruntów. 
Te dwa ostatnie dokumenty dotyczą wyłącznie nieruchomości nielokalowych — czyli stanowiących na przykład osobny budynek. W praktyce przedmiotem leasingu mogą być zarówno hale i całe zakłady o charakterze produkcyjnym, obiekty handlowe (od sklepów, poprzez salony samochodowe, aż po hipermarkety) czy hale magazynowe i centra logistyczne. 
Na przykład najwięksi klienci firmy ProLogis, pod względem wielkości wynajmowanej powierzchni magazynowej, pochodzą z sektora TSL. Są to międzynarodowi operatorzy logistyczni, którzy poszukują profesjonalnych i nowoczesnych obiektów magazynowych, skąd mogliby prowadzić efektywną dystrybucję towarów swoich klientów. 
— Duży udział stanowią także klienci 
z pionu produkcji lekkiej oraz reprezentanci sieci handlowych — wyjaśnia Maciej Madejak z ProLogis. 
Operatorzy logistyczni biorą na siebie ciężar obsługi logistycznej przedsiębiorstw, a realizowane usługi (o charakterze outsourcingowym) wymagają od nich posiadania odpowiedniego zaplecza w zakresie infrastruktury. Wymaga to odpowiednich inwestycji — w przypadku dużych obiektów idących zwykle w dziesiątki milionów złotych. Zaangażowanie odpowiednio wysokiego kapitału wymaga wcześniejszego jego pozyskania. I tu wykazać się mogą firmy sektora finansowego — wchodzące na miejsce inwestującego i wykładające swój kapitał.

 

Maciej Madejak, 
ProLogis Central & Eastern Europe 

Popyt na powierzchnię magazynową w Polsce dotyczy głównie małych modułów o wielkości pomiędzy 5000 a 10.000 metrów kwadratowych. Jeśli klient poszukuje dużego magazynu, dopasowanego do potrzeb jego działalności, powinien rozważyć właśnie budynek typu build-to-suit. Powstanie magazyn spełniający wszystkie jego potrzeby, przy zachowaniu całkowitej odrębności od danego parku logistycznego — oddzielna portiernia, oddzielny parking, dostosowane powierzchnie biurowe oraz specjalna strefa chłodzenia czy repackingu. Jeśli natomiast klient szuka bardziej standardowych powierzchni, powinien rozważyć możliwości, jakie niosą ze sobą parki logistyczne. Duże parki logistyczne mają tę przewagę, że oferują kompleksową i, ze względu na efekt skali, optymalną kosztowo obsługę obiektu
i Klienta. W przypadku ProLogis minimalny moduł do wynajęcia wynosi około 1900 metrów kwadratowych. n

 

Nieruchomości kontra kryzys


Pogarszające się notowania światowych gospodarek nie mogły nie odbić się także na rynku nieruchomości. 
— Światowy kryzy...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy