Dołącz do czytelników
Brak wyników

Nie tylko w poziomie, ale i w pionie?

Baza wiedzy | 9 lipca 2021 | NR 5
0 91

Od Singapuru czy Hongkongu dzielą Warszawę nie tylko kilometry, lecz również kwestia rodzaju zabudowy magazynowej. Z powodu ograniczonych ilości gruntów i wysokości ich cen azjatyckie magazyny mają często kilka kondygnacji. Jak do kwestii inwestycji w wielopoziomowe i wielopiętrowe obiekty w Polsce podchodzą deweloperzy?

Rozważania o magazynach wielopoziomowych i perspektywach ich rozwoju w Polsce należałoby zacząć od określenia, jak w ogóle rozumieć pojęcie magazynu wielopoziomowego. Nazwa ta pojawia się zarówno w kontekście magazynów wysokiego składowania z dodatkową powierzchnią na antresolach, jak i magazynów kilkukondygnacyjnych, z placami i rampami umieszczonymi na każdej kondygnacji, a zatem z dostępem i rozładunkiem towarów z każdego poziomu magazynu. W Polsce – podobnie jak w innych krajach europejskich – można zaobserwować rosnące zainteresowanie rozwiązaniami z dodatkową powierzchnią magazynową. Natomiast magazynami wielokondygnacyjnymi inwestorzy i najemcy mogą być zainteresowani, kiedy koszt budowy i najmu obiektu jest albo porównywalny z budową magazynu jednopoziomowego, albo okoliczności wymuszają inwestowanie w obiekty wielopoziomowe. Mowa tu np. o lokalizacjach o małej dostępności gruntów, wysokich cenach działek czy niesprzyjającej rzeźbie terenu. Polska nie należy do takich lokalizacji.
– Stosuje się u nas co prawda magazyny wysokiego składowania z powierzchnią dodatkową na antresolach, z czego korzysta chociażby firma Amazon, jednak dostęp i rozładunek towaru odbywa się z jednego poziomu doków i bram. Magazynów, w których samochody ciężarowe przemieszczają się swobodnie pomiędzy kilkoma poziomami magazynu, w naszym kraju póki co nie ma. Nie jest to rozwiązanie skrojone na potrzeby polskiego rynku – mówi Michał Śniadała, dyrektor w Dziale Powierzchni Magazynowych i Przemysłowych w Savills.

 

Magazyn wielokondygnacyjny Prologis w Osace (fot. Prologis)


Magazyny wielopoziomowe z zastosowaniem antresol
Przyglądając się dostępnej w Polsce ofercie rozwiązań do magazynów wielopoziomowych, znajdziemy w niej rozwiązania, które dzięki pełniejszemu wykorzystaniu kubatury zwiększają powierzchnię użytkową magazynu. Pomosty (antresole) magazynowe o modułowej budowie mogą zostać zastosowane zarówno przy budowie nowych obiektów, jak i do „rozbudowy” magazynów istniejących bez konieczności ich rozbudowy w planie. Do tworzenia systemów wielopoziomowych można wykorzystać także odpowiednie regały (półkowe lub paletowe), choć rozwiązania oparte na antresolach można spotkać częściej. Wymagają one zastosowania konstrukcji posadzek o odpowiedniej nośności oraz zapewnienie dostępu do nich (schody, windy, podnośniki), umożliwiają pracownikom przemieszczanie się i efektywną pracę. 
Jak wyjaśnia Marek Dobrzycki, managing  director Panattoni Europe, tego typu rozwiązania szczególnie dobrze sprawdzają się w obiektach przeznaczonych do obsługi e-commerce. Obserwuje on, że zainteresowanie takimi obiektami jest widoczne w Polsce w coraz większym stopniu. 
– To właśnie oni kładą nacisk na zwiększenie standardowej wysokości budynków, aby móc wykorzystać ich metry sześcienne – wyjaśnia Marek Dobrzycki.

 

Magazyn wielopoziomowy SEGRO w Monachium (fot. SEGRO)
Dwupoziomowa platforma dystrybucyjna Paris Air2 Logistique (fot. SEGRO)


Panattoni Europe obecnie realizuje takie obiekty dla H&M (60 000 m²) w miejscowości Krzywa k. Bolesławca na terenie Legnickiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej oraz obiekt dla firmy Amazon w Sosnowcu (135 000 m²). Amerykański gigant niejako standardowo inwestuje w obiekty poziomowe. – Śmiało można powiedzieć, że Panattoni Europe specjalizuje się w dostarczaniu wielopoziomowych obiektów magazynowych – mówi Marek Dobrzycki. 
– Wystarczy wziąć pod uwagę wszystkie nasze inwestycje dla firmy Amazon (łącznie 5, w tym 1 w Czechach) o powierzchni ponad 100 000 m² 
każdy. Niedawno przekazaliśmy klientowi obiekt w Szczecinie (161 500 m²), który jest jednym z najnowocześniejszych centrów realizacji zamówień dedykowanych sprzedaży internetowej dla Amazona. Ze względu na chęć i potrzebę optymalizacji procesów logistycznych inwestycja będzie miała wdrożoną technologię Amazon Robotics. Dlatego obiekt ma trzy kondygnacje (poziom 0 i dwa piętra). Na poziomie 0, który w głębi budynku będzie wyposażony w miejsca pracy stałej, zapewniony jest dostęp do światła dziennego. Dzieje się tak dzięki zainstalowaniu w dachu 11 świetlików o powierzchni ponad 100 m² każdy. Światło dostaje się do parteru wygrodzonym tunelem, który będzie przechodzić przez poziomy +1 i +2. To na nich roboty będą wyręczać pracowników, przemierzając olbrzymie powierzchnie między półkami i w inteligentny sposób zarządzać przestrzenią magazynową. Będą dostarczać produkty pracownikom, którzy na obrzeżach antresol będą kompletować zamówienia.

Wiele kondygnacji – wiele problemów


Istniejące magazyny wielopoziomowe cieszą się dość dużym zainteresowaniem najemców, ale wciąż są to rozwiązania niszowe. Doświadczenie rynku z tego typu obiektami jest jeszcze na tyle niewielkie, że nowe rozwiązania stanowią zaledwie niewielki ułamek. Jak podkreśla Michał Śniadała, konstrukcja takiego magazynu jest dużym wyzwaniem dla dewelopera. – Magazyny wielopoziomowe są imponującymi obiektami, często bardzo zaawansowanymi technologicznie i o dużo bardziej złożonych procesach składowania. Podłoga na każdym piętrze musi mieć odpowiednią nośność i utwardzenie – tłumaczy.
Problematyczny może być już sam projekt wielopiętrowego obiektu, szczególnie w zakresie liczby i położenia ramp, układu placów czy prawidłowego doboru rodzajów wyciągów ładunkowych i określeniu ich liczby. 
– Format wielopoziomowy jest charakterystyczny przede wszystkim dla magazynów mieszczących się w obszarze miasta, a szczególnie dużych metropolii. Nieruchomości takie spotyka się przede wszystkim w Azji, zwłaszcza w Japonii. Specjalizuje się w tym firma Prologis, która zaprojektowała m.in. takie obiekty, jak 
Prologis Park Kawanishi, Prologis Park Ibaraki czy Prologis Park Osaka 5 – mówi Michał Śniadała.
Magazyny tego typu można znaleźć także w Singapurze, Hongkongu czy Chinach, a także w Turcji, (Istambuł), gdzie ceny gruntu są wysokie, a rzeźba terenu pagórkowata – nakłady na wznoszenie magazynów wielopoziomowych są więc porównywalne z budową magazynów jednopoziomowych.
W Europie magazynów wielopoziomowych powstaje niewiele. Jak podaje JLL w raporcie „More than the last mile. How smarter logistics can help shape tomorrow’s cities”, magazyny takie działają w Paryżu (pochodzą z lat 70.) oraz przy londyńskim lotnisku Heathrow (2008 r.).  Magdalena Szulc, dyrektor SEGRO na Europę Centralną, wskazuje ważny kierunek rozwoju tego typu magazynów. Chodzi o obiekty obsługujące ostatni etap dostawy (last mile delivery), które powinny być zlokalizowane w obrębie miasta lub w jego bardzo bliskiej okolicy. Firma może pochwalić się dwoma świeżymi obiektami tego rodzaju. –...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy