Dołącz do czytelników
Brak wyników

Nieruchomość w Nowej Normalności

Baza wiedzy | 16 września 2021 | NR 3
0 116

W piątej części specjalnego raportu dotyczącego wpływu COVID-19 na rynek nieruchomości logistycznych Prologis Research szacuje potencjalny wzrost popytu w perspektywie długoterminowej. Wzrost ten wynikać ma ze zwiększonych poziomów zapasów i upowszechnienia e-handlu w trzeciej fazie pandemii, tzw. Nowej Normalności.

Zwiększone upowszechnienie handlu elektronicznego i wyższe poziomy zapasów mają potencjał do wygenerowania popytu na nieruchomości logistyczne w USA na poziomie 37 mln m² lub więcej, lub od 14 do 18,5 mln m² powierzchni rocznie, w perspektywie 2-3 lat.
Reorganizacja łańcuchów dostaw w celu realizacji większej liczby zamówień powinna zwiększyć popyt netto o 13-17 mln m² powierzchni. Największego zapotrzebowania w obszarze e-fulfillment można się spodziewać w lokalizacjach znajdujących się w pobliżu konsumentów końcowych (obiekty typu Last Touch® i miejskie centra dystrybucji).
Aby zapewnić odpowiednią odporność, firmy mogą zwiększyć swoje zapasy o 5-10%, 
co przełoży się na wzrost popytu na poziomie 26-53 mln m² powierzchni magazynowej. Nowy popyt wygenerowany zwiększeniem zapasów może zostać równomiernie rozłożony w poszczególnych sieciach dystrybucji.


Inwestycja w potencjał dystrybucyjny


Każda zmiana proporcji między handlem stacjonarnym i sprzedażą online o 100 punktów bazowych przekłada się w USA na 4,3 mln m² popytu netto. Współczynnik penetracji wzrasta obecnie o 100-150 punktów bazowych rocznie, a odnotowany ponadtrzydziestoprocentowy wzrost w e-handlu w okresie od marca do połowy kwietniaiv wskazuje, że w 2020 r. współczynnik ten może poszybować o 300-400 punktów bazowych w górę. To z kolei spowoduje zwiększenie popytu netto 13-17 mln m² (co oznacza jednocześnie kanibalizację na rynku sklepów stacjonarnych). Firmy prześcigają się w rozwiązaniach mających stanowić odpowiedź na sytuację związaną z pandemią, dlatego można już teraz zaobserwować zwiększony popyt. Jednak pełne przełożenie tendencji wzrostowej na potencjał dystrybucyjny może potrwać ponad rok. Poza sektorem sprzedaży detalicznej również firmy kurierskie oraz producenci papieru/opakowań powinni odnieść korzyści dzięki większej liczbie zamówień dostarczanych bezpośrednio do konsumenta. W związku z koniecznością zaspokojenia potrzeb klientów i optymalizacji kosztów transportu można spodziewać się wzrostu zapotrzebowania na obiekty typu Last Touch® oraz miejskie centra dystrybucji.
Stale rosnąca popularność handlu elektronicznego będzie wymagała zwiększonych inwestycji w łańcuchy dostaw w branżach o niskiej penetracji, takich jak branża spożywcza. W przypadku części sektorów, w których działają klienci rynku nieruchomości, handel elektroniczny dopiero raczkuje – jest tak np. w branży artykułów spożywczych oraz artykułów budowlano-remontowych. W ostatnim czasie sklepy spożywcze odnotowały trzy-, a nawet czterokrotnie wyższą sprzedaż internetową rok do roku. Nawet jeśli tendencja ta nie zagości u nich na stałe, będziemy nadal mogli obserwować wzrosty w tym obszarze, ponieważ nowi gracze na rynku zdążyli już poznać możliwości i korzyści, jakie oferuje handel elektroniczny. Rosnące wskaźniki w tych kategoriach będą miały wpływ na większe zapotrzebowanie na dostawy tego samego lub następnego dnia. Dostawy realizowane dotąd w 3-5 dni były zdecydowaną barierą, która ograniczała zwiększenie popularności takiego rozwiązania. Szczególnie tyczy się to kategorii produktów, co do których konsumenci zwykle nie planują zakupów z większym wyprzedzeniem. W tych sektorach operacje typu e-fulfillment stanowią stosunkowo niewielki odsetek, a odpowiednia modernizacja łańcuchów dostaw będzie wymagała znacznych inwestycji w nieruchomości. Na tej zmianie mogą skorzystać dostawcy usług logistycznych. W sektorach takich, jak różnorodna sprzedaż detaliczna i elektronika operacje e-fulfillment są na bardziej stabilnym poziomie, jednak i tu odnotowuje się wzrost sprzedaży.


Wyższy zapas – wzrost popytu


Szacuje się, że w USA każde zwiększenie stanu zapasów o 100 punktów bazowych wymaga dodatkowych 5,3 mln m² powierzchni logistycznej. Przywrócenie wskaźnika poziomu zapasów do wielkości sprzedaży detalicznej (wynoszącej obecnie 1,45) do poziomu 1,65 z lat 90. wymagałoby zwiększenia zapasów o 15% i utrzymania sprzedaży na stałym poziomie. Mimo że w obecnej sytuacji taki wynik stanowi najlepszy możliwy scenariusz, pandemia ujawniła szereg kompromisów, na które musiały pójść łańcuchy dostaw, aby zapewnić sobie odpowiednią wydajność. Ponieważ nie były w stanie obsługiwać klientów, w rezultacie traciły przychody. Utrzymywanie dodatkowych zapasów jest rozwiązaniem wykonalnym, a przy tym stosunkowo łatwym do wdrożenia dla wszystkich klientów. Ponadto przy obecnych rekordowo niskich stopach procentowych umożliwia utrzymanie kosztów magazynowania na niskim poziomie. Opracowaliśmy model wzrostu poziomu zapasów o 5-10%, który w USA spowoduje dodatkowe zapotrzebowanie na powierzchnię na poziomie 26-53 mln m². Spodziewamy się także, że zmiana ta przyczyni się do zwiększenia popytu na nieruchomości logistyczne na szeroką skalę, ze szczególnym uwzględnieniem nowoczesnych obiektów, w bliskości dużych skupisk konsumentów i z dobrym dostępem do transportu.
Wielu klientów może zwiększać poziom zapasów, aby zapewnić odporność łańcucha dostaw. Kilka grup klientów posiada obecnie bardzo uszczuplone łańcuchy dostaw – są to m.in. z sektora spożywczego, sprzę...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy