Dołącz do czytelników
Brak wyników

Pieniądze czekają na inwestorów

Baza wiedzy | 8 czerwca 2021 | NR 4
0 97

W poprzednim wydaniu „Nowoczesnego Magazynu” prezentowaliśmy etapy planowania inwestycji w budowę nowego obiektu i zasygnalizowaliśmy kwestię jej finansowania. W tym numerze rozwijamy ten temat, podpowiadając, gdzie można szukać środków na taką inwestycję.

Inwestorów zainteresowanych budową powierzchni magazynowych podzielić można na dwie zasadnicze grupy. Pierwsza to firmy, które potrzebują zaplecza dla własnej działalności produkcyjnej lub usługowej. Druga zaś to podmioty zajmujące się budową magazynów na wynajem lub pod kątem konkretnych klientów zainteresowanych ich długoterminowym użytkowaniem –
jednym słowem: deweloperzy.
Choć w obu przypadkach możliwości finansowania inwestycji magazynowych są podobne, to jednak ich specyfika jest nieco inna. Możliwości deweloperów są oczywiście o wiele większe – zarówno w zakresie pozyskiwania finansowania zewnętrznego, jak i uzupełniania go własnymi środkami. Są oni po prostu dobrze znani instytucjom finansującym, które nie boją się udzielać im kredytów, a bieżąca działalność gwarantuje zabezpieczenie gotówki na potrzeby takich inwestycji.
Tak właśnie dzieli możliwości stojące przed deweloperami Robert Dobrzycki, partner zarządzający na Europę Środkowo-Wschodnią w Panattoni Europe. 
– W przypadku dewelopera w obecnej sytuacji są dwa źródła pokrycia nakładów inwestycyjnych: wewnętrzny, kiedy deweloper dysponuje kapitałem własnym, i zewnętrzny, np. kredyt bankowy – wyjaśnia na wstępie. Zaznacza jednak natychmiast, że kapitał własny nie musi w całości pochodzić z zasobów dewelopera.
– W ramach finansowania wewnętrznego może to być np. kapitał obcy zdobyty w zamian za odsetki i czasami również w zamian za udział w zyskach – precyzuje.
– Jeśli chodzi o drugie źródło finansowania, czyli finansowanie zewnętrzne, to najczęściej jest nim kredyt bankowy, np. kredyt inwestycyjny deweloperski bądź inwestycyjny, regulowany przepisami prawa bankowego, udzielany na sfinansowanie inwestycji – dodaje Robert Dobrzycki. Informuje przy tym, iż taki kredyt daje możliwość finansowania nieruchomości do pewnego poziomu i odbywa się to zazwyczaj w oparciu o standardowe zabezpieczenia, czyli pełne prawo, hipotekę, zastaw na udziałach, przeniesienie praw z umowy najmu, przeniesienie praw z kontraktu wykonawczego czy przeniesienie praw z tytułu umów ubezpieczeń. – Należy dodać, że finansowanie inwestycji kredytem bankowym może odbywać się do pewnego poziomu: obecnie maksymalnie do 70% kosztu inwestycji – podsumowuje.
Tak czy inaczej, brakujące 30% trzeba wyłożyć z własnej kieszeni. W najlepszym przypadku będzie to kwota nieco mniejsza i – zdaniem Tomasza Pucha z Jones Lang La Salle – wcale nie jest trudno o takie kredytowanie. 
– Na chwilę obecną banki są bardzo chętne finansować takie inwestycje, pod warunkiem jednak, że chodzi o mocne podmioty, w przypadku których ryzyko niedotrzymania spłaty jest niewielkie. Na dziś możliwe do uzyskania jest do 75% a czasami – w zależności od branży i pozycji (standingu) kredytobiorcy – nawet 80% kosztów inwestycji – podkreśla national director w Jones Lang La Salle.

Kredyty ciężko negocjowane


Niestety, mniejszym inwestorom ciężko będzie o zdobycie tak dobrych warunków kredytu. I to nie tylko ze względów stricte finansowych. 
– Warunki kredytowania inwestycji budowlanych są obecnie bardzo zaostrzone. Poza wysokim wkładem własnym, wahającym się od 20 do 40% wartości inwestycji, oceniana jest realność biznesplanu i doświadczenie inwestora. Marża jest kwestią negocjacji i wynika z wielkości inwestycji, planowanych spłat i ratingu kredytobiorcy – przekonuje Renata Osiecka, managing partner w Axi Immo, spółce specjalizującej się w doradztwie inwestycyjnym w zakresie nieruchomości komercyjnych, w tym również magazynowych.
Potwierdza to również Robert Dobrzycki z Panattoni Europe. – Rzeczywiście, negocjacje dotyczące finansowania inwestycji nie należą obecnie do najłatwiejszych i w porównaniu z przeszłością są zdecydowanie bardziej wymagające. Obecnie mamy do czynienia z niższymi poziomami finansowania i wyższymi marżami, pomimo iż mamy niskie poziomy WIBOR-u i EURIBOR-u, czyli stóp bazowych, co jest w dalszym ciągu akceptowalne. Wiadomo, że takie finansowanie jest obarczone chociażby ryzykiem podwyżki stopy procentowej – zauważa.
Przedstawicielka Axi Immo stwierdza jednak, że tak czy inaczej, kredyt pozostaje podstawową formą pozyskiwania środków na takie cele. 
– Inwestycje w nieruchomości generalnie są kapitałochłonne, dlatego firmy najczęściej decydują się na najem gotowych obiektów. Finansowanie budowy w 100% ze środków własnych zdarza się rzadko, najczęściej finansowanie jest mieszane i stanowi połączenie środków własnych i kredytu bankowego – dodaje Osiecka.


Środki własne to ostateczność


W zakresie tej kwestii przyznaje jej rację przedstawiciel Jones Lang La Salle.
– Kapitał własny jest zdecydowanie jedną z najdroższych, o ile nie najdroższą, formą finansowania inwestycji i zdecydowanie niewielki odsetek firm decyduje się na tego typu źródło kapitału – mówi Tomasz Pucha. – Niemniej jednak, gdy ma się silny biznes operacyjny, to jest to jeden ze sposobów finansowania będący odmianą tzw. balance sheet financing. Przy czym obarczony jest on sporym ryzykiem angażowania znacznych środków, a co za tym idzie – jest niezbyt popularny – przyznaje.
Także Robert Dobrzycki dostrzega pewną furtkę dla inwestorów preferujących finansowanie z własnego kapitału. 
– Moim zdaniem, kredyt bankowy jest korzystniejszy od wniesienia własnego kapitału, chociaż istnieją takie sytuacje, w których wykorzystanie środków własnych znajduje wytłumaczenie i sens. Należą do nich krótkoterminowe okresy inwestycyjne, w których koszty aranżacji finansowania zewnętrznego są tak duże, że nie opłaca się występować o finansowanie zewnętrzne, a środki własne mogą być w niedługim czasie zrefinansowane – doradza. Szybko uzupełnia jednak, że wykorzystanie środków własnych w większości przypadków jest nieopłacalne. – Oczywiście, zainwestowanie ich przynajmniej w części jest wymagane z tego względu, że obecnie żadna instytucja nie sfinansuje inwestycji w 100% – mówi przedstawiciel Panattoni.
Kolejnym źródłem finansowania inwestycji magazynowych jest leasing operacyjny. 
– Wymaga on wniesienia kapitału własnego przez użytkownika i daje szansę na wliczenie przedmiotu leasingu do całego majątku klienta – informuje Robert Dobrzycki. A zatem wszystkie opłaty za leasingowanie są kosztem uzyskania przychodu. – Należy jednak zaznaczyć, że z punktu widzenia prawnego w leasingu operacyjnym właścicielem nieruchomości jest instytucja leasingująca, choć oczywiście klient może stać się jej właścicielem na koniec leasingu pod warunkiem wcześniej wynegocjowanych kryteriów wykupu inwestycji – zastrzega.
Inną wadę tego źródła finansowania wskazuje Renata Osiecka z Axi Immo.
– Leasing najczęściej dotyczy bowiem już istniejących obiektów i nie pokrywa okresu budowy – zauważa nasza rozmówczyni. I wraca do swojej wcześniejszej wypowiedzi: – Klasyczne finansowanie, czyli jak naj...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy