Dołącz do czytelników
Brak wyników

Specjalistyczne, czyli jakie?

Baza wiedzy | 8 czerwca 2021 | NR 3
0 153

Wymagania najemców powierzchni magazynowych są dzisiaj tak złożone, że nie wystarczają już standardowe rozwiązania. Działa w tym przypadku rynkowa reguła popytu i podaży – zapotrzebowanie na niestandardowe powierzchnie spotyka się z bezpośrednią odpowiedzią ze strony deweloperów. W efekcie wykształcił się segment rynku określany mianem specjalistycznych powierzchni magazynowych. Specjalistycznych, ale niekoniecznie innowacyjnych. Jakich konkretnie?

Pojęcie magazynu specjalistycznego kojarzy się automatycznie z innowacyjnością technologiczną. Tymczasem według naszych rozmówców, choć jest to skojarzenie słuszne, to w praktyce nie są to pojęcia tożsame.
– Magazyny specjalistyczne mogą, ale nie muszą być magazynami technologicznie zaawansowanymi, chociaż z reguły tak właśnie jest. Magazyn specjalistyczny może ograniczać się np. do zwiększonej lub zmniejszonej liczby doków, może być wyższy od standardowego, co jednak nie znaczy, że zastosowane są w nim rozwiązania technologicznie zaawansowane – zauważa Marek Foryński, dyrektor zarządzający BTS Group w Panattoni Europe. Według niego technologicznie zaawansowane magazyny oprócz odpowiedniej ochrony składowanych towarów zapewniają odpowiednie warunki ich przechowywania oraz spełniają wymogi związane z ich dystrybucją i obrotem, wentylacją oraz kontrolą temperatury i poziomu wilgotności wewnątrz magazynu. – Zastosowanie zaawansowanych technologii konieczne jest na pewno przy składowaniu materiałów typu ADR – taki obiekt mamy np. w Czechach. Inne technologicznie zaawansowane rozwiązania to na pewno stosowanie baterii słonecznych czy stosowanie instalacji odzyskujących energię np. w procesie rekuperacji, którą stosuje się często w przypadku obiektów produkcyjnych –
wymienia.

 


Podobnego zdania jest Łukasz Dziewanowski, szef zespołu Tender Management – Logistyka Magazynowa w Schenker Sp. z o.o. 
– Współcześnie stopień innowacyjności magazynów to kompromis pomiędzy kosztem a wydajnością. Natomiast wyższa lub specjalna wydajność magazynu nie zawsze oznacza inwestycję w zaawansowane technologie –
przekonuje. – Często o innowacyjności powierzchni może zadecydować na przykład inna niż powszechnie przyjmowana siatka słupów. Widać więc, że rozwiązania nadające powierzchni nową jakość są często dosyć proste. Z drugiej strony, znajdziemy także wiele przykładów, gdzie zaawansowane technologie wspierają powierzchnię. Ogólnie jednak zaawansowanie technologiczne i innowacyjność nie muszą być pojęciami równoważnymi. W mojej ocenie, aby właściwie wyjaśnić, czym są specjalistyczne powierzchnie magazynowe, należy na wstępie przybliżyć, co można w ich przypadku nazwać standardem. Najbardziej typowym magazynem jest obiekt klasy A o wysokości 10 metrów (liczonej od posadzki do sufitu) oraz nośności posadzki wynoszącej 5 ton na metr kwadratowy. Już najmniejsze odstępstwo od tych parametrów powoduje, że możemy nazwać taką powierzchnię specjalistyczną – uważa Łukasz Dziewanowski.
Według Bartosza Mierzwiaka, market officera Prologis na Polskę, ponad 80% najemców poszukuje takich właśnie, standardowych rozwiązań. 
– Operatorzy logistyczni wymagają obiektu w strategicznej lokalizacji, która zapewni im bezpośredni dostęp do głównych szlaków komunikacyjnych pozwalających na optymalizację łańcucha dostaw. Najczęściej logistycy sami wyposażają magazyn w odpowiednie systemy składowania i zarządzania dystrybucją, a od dewelopera oczekują obiektu magazynowego klasy A – dodaje.
Nie brakuje jednak zwolenników drugiej teorii. 
– Specjalistyczne powierzchnie magazynowe to powierzchnie dostosowane do potrzeb konkretnej branży. Inną specyfikację będzie miał obiekt przystosowany na potrzeby firmy farmaceutycznej, inną magazyn wynajmowany przez firmę z branży FMCG, a jeszcze inną może mieć firma z branży logistycznej – stwierdza Marek Foryński. Dodaje też, iż portfolio klientów firmy to różne branże: począwszy od odzieżowej, poprzez logistykę, przechowywanie dokumentów, produkcję mebli, narzędzi czy produkcji, a na farmacji skończywszy. – Bez wątpienia dwie branże, FMCG oraz farmacja, należą do tych klientów, dla których najczęściej dedykowane są magazyny specjalistyczne – przyznaje Marek Foryński. Wynika to m.in. z bardziej złożonych wymogów prawnych, którym podlegają te dwie branże.
Także Łukasz Dziewanowski przyznaje, że specyfika branżowa pozostaje w tym zakresie istotna.
– Pamiętajmy o tym, że nie zawsze pojemność magazynu jest czynnikiem decydującym o klasyfikacji, czasem jest nim np. powierzchnia operacyjna. W innych przypadkach ważniejsze mogą być dodatkowe instalacje czy charakterystyczne cechy posadzki, takie jak np. jej wytrzymałość. Ten rodzaj specjalizacji powierzchni magazynowej może dotyczyć w zasadzie każdej branży – stwierdza.

 

Dokładne określenie podaży specjalistycznych powierzchni magazynowych na rynku jest bardzo trudne ze względu na fakt, iż powierzchnie takie, dostosowane do potrzeb konkretnych klientów, znajdują się też w ramach powstających dużych kompleksów magazynowych.


Bartosz Mierzwiak podkreśla przy tym, że specyficzne wymagania wobec magazynów dotyczą zaledwie około 20% najemców. 
– Trudno tu jednak mówić o magazynach specjalistycznych. Są to po prostu obiekty przystosowane lub budowane zgodnie z potrzebami klienta, na jego indywidualne zamówienie. W tym przypadku wszystkie specjalistyczne czy zaawansowane technologicznie rozwiązania zastosowane w magazynie są wynikową potrzeb klienta – wyjaśnia.
Jednak nawet wówczas część rozwiązań stosowanych w takich magazynach ma pewien wspólny mianownik. 
– To, co łączy magazyny specjalistyczne, to oczywiście zastosowane w nich niestandardowe rozwiązania. Są to na przykład magazyny z regulowaną temperaturą, które służą przechowywaniu nie tylko – choć najczęściej – artykułów spożywczych, lekarstw i kosmetyków, ale zdarza się także, że są to na przykład cenne nasiona wymagające szczególnych warunków przechowywania. Stosowany może być niestandardowy rodzaj posadzki, który w przypadku obiektów pod farmację ma zaostrzone parametry związane z pylnością, zmywaniem i równością. Wchodzą tu także w grę podwyższone parametry ocieplenia budynku czy inna powierzchnia oświetlenia naturalnym światłem – podkreśla Marek Foryński.

Rynek wciąż w erze pokryzysowej


Pojawienie się takich specyficznych oczekiwań ze strony najemców spowodowało zasadniczą zmianę w zakresie podaży powierzchni magazynowych na rynku. Podczas gdy prognozy zapotrzebowania na tradycyjne magazyny uzasadniają ich budowę nawet bez znaczącego poziomu wcześniejszych rezerwacji – nie ma bowiem najczęściej problemu ze znalezieniem najemców – to już w przypadku magazynów specjalistycznych ten mechanizm nie działa.
– Inwestorzy budujący magazyny, z perspektywą poszukiwania na nie najemcy, z pewnością muszą zachować elastyczność. Decydując się na inwestycję w powierzchnię magazynową, budują bowiem „bazę”, którą można usprawnić za pomocą dodatkowych instalacji. Nie inwestuje się jednak w dodatkowe parametry powierzchni magazynowej bez pewności, że zostanie ona podnajęta – podkreśla przedstawiciel firmy Schenker.
Według eksperta z Panattoni bardzo istotne w tym zakresie jest też odniesienie się do rynku i sytuacji już pokryzysowej. 
– Trend w budowaniu nowych powierzchni magazynowych nie jest jeszcze trendem budowania powierzchni w 100% spekulacyjnych. Obecnie tego typu powierzchnie buduje się, kiedy jest zapewnione pokrycie najmu na ok. 50% całej powierzchni nowego obiektu, a to oznacza, że istnieje możliwość dostosowania obiektu pod konkretną branżę. Wtórne przystosowanie istniejących powierzchni magazynowych jest możliwe, ale w przypadku mało wymagającej branży. Są firmy, które tylko i wyłącznie mogą operować w ramach dedykowanych obiektów, są to wspomniana farmacja czy sortownia kurierska – mówi Marek Foryński.
Jego zdaniem dokładne określenie podaży specjalistycznych powierzchni magazynowych na rynku...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy