Dołącz do czytelników
Brak wyników

W poszukiwaniu powierzchni idealnej
Magazyn krok po kroku

Baza wiedzy | 15 lipca 2021 | NR 6
0 85

Wynajęcie magazynu na potrzeby firmy wydaje się czynnością prostą. W praktyce jednak na niedoświadczonego
najemcę czeka szereg problemów, które mogą mu skutecznie utrudnić znalezienie idealnej powierzchni
magazynowej.

 

W opini i Joanny Sinkiewicz, negocjatora w dziale p ow i e r z c h n i przemysłowych i magazynowych Suchman & Wakefield, z wielu względów najem powierzchni magazynowej nie różni się od innych transakcji rynkowych. – Tak jak w przypadku zakupu, sprzedaży czy najmu innych dóbr, warunkiem zawarcia korzystnej umowy jest wiedza na temat rynku. Do procesu najmu warto się rzetelnie przygotować – radzi. Zdaniem ekspertów pierwszy krok do sukcesu, nie tylko zresztą w poszukiwaniu powierzchni magazynowych, to poznanie własnych oczekiwań. – Najważniejsze to sprecyzowanie własnych potrzeb w zakresie lokalizacji nowego magazynu, jego powierzchni, kształtu, parametrów technicznych, wszelkich niestandardowych wymagań (kontrola temperatury, specjalistyczne pomieszczenia itp.), potrzebnej powierzchni biurowo-socjalnej, miejsc parkingowych itp. – wylicza Tomasz Mika, Head of Industrial Department Poland w Jones Lang LaSalle. Bartosz Mierzwiak, szef Prologis w Polsce, dodaje, że wybór magazynu to jedna z kluczowych decyzji na etapie rozwoju firmy opierającej swoją działalność na składowaniu towarów. – Odpowiednio dobrana powierzchnia magazynowa w strategicznej dla firmy lokalizacji gwarantuje obniżenie kosztów procesu logistycznego i zwiększenie efektywności obiektu – uważa Mierzwiak. Jego zdaniem najistotniejsze przy wyborze powierzchni magazynowej jest określenie przez właściciela jego potrzeb pod kątem własnej działalności. – Kluczowa może się okazać branża, w której prowadzimy działalność, wielkość obsługiwanego rynku (rynek lokalny czy ogólnokrajowy), ilość i gabaryty sprzedawanych towarów. Istotne jest także, czy szukamy powierzchni przeznaczonej jedynie do magazynowania towaru, czy też przestrzeni magazynowej wraz z miejscem na produkcję lub/i biuro. Po zebraniu tych danych warto przygotować harmonogram działań. – Należy pamiętać, że umowę najmu podpisuje się na kilka lat, dlatego warto zapewnić sobie odpowiedni czas na wybór najlepszej oferty. Naszym klientom radzimy zwykle, by przeznaczyli na poszukiwania od 6 do 12 miesięcy. Dzięki temu pod uwagę można wziąć większą liczbę wariantów – uważa Joanna Sinkiewicz. Dlaczego tak długo? Na niektóre obiekty trzeba bowiem poczekać zwykle od 5 do 8 miesięcy: albo na ukończenie budowy, albo na przygotowanie powierzchni zgodnie ze szczególnymi wymaganiami najemcy. – Wcześniejsze przystąpienie do projektu ma ogromne znaczenie przy projektach dużych lub niestandardowych – przekonuje nasza rozmówczyni.

 

Z doradcą czy bez?

Następnym krokiem powinno być zdobycie odpowiednich informacji rynkowych. Warto poznać wszystkich właścicieli i deweloperów aktywnych w danym regionie oraz rozwiązania, które oni proponują, a nie ograniczać się tylko do jednego lub kilku. I tutaj pojawia się często kluczowy dylemat potencjalnych najemców: zrobić to samodzielnie czy zwrócić się do profesjonalnego doradcy? – Oczywiście, można skorzystać z raportów przygotowanych przez specjalistów, spotkać się z przedstawicielem każdej z wymienionych w nich firm, przedstawić swoje potrzeby, zgromadzić oferty itd. Rozwiązanie takie ma jednak kilka istotnych wad. Przede wszystkim wymaga czasu, a i tak nie daje pewności, że uzyskana wiedza jest pełna. Z naszych obserwacji wynika, że ci, którzy decydują się na samodzielne poszukiwania magazynu czy powierzchni produkcyjnej, kierują swoje kroki zwykle do jednego, dwóch, maksymalnie trzech oferentów – mówi Joanna Sinkiewicz. Według niej to zdecydowanie za mało: takie postępowanie zmniejsza bowiem szansę na znalezienie najlepszego rozwiązania. Co więcej, przyszły najemca pozbawia się w ten sposób najważniejszego argumentu w przyszłych negocjacjach – znajomości oferty konkurencji. Potwierdzają to także nasi pozostali rozmówcy. – W przypadku samodzielnych poszukiwań przyszłemu najemcy trudno jest znaleźć wszystkie możliwe opcje. Oczywiście oferty wielu budynków można znaleźć w internecie i samemu sprawdzić ich dostępność. My jako doradcy bardzo często dysponujemy jednak dodatkowymi informacjami o dostępnych powierzchniach, np. o możliwości podnajmu obiektu od innego najemcy. Są to najczęściej informacje, do których trudno dotrzeć – przekonuje Tomasz Mika. Kolejnym argumentem przemawiającym za współpracą z doradcą jest, zdaniem Tomasza Miki, możliwość zebrania wszystkich potrzebnych informacji na etapie analiz bez konieczności „komunikowania się” z rynkiem. – W wielu przypadkach bardzo istotna jest kwestia poufności danego projektu. Ponadto doradca używa swojej wiedzy i doświadczenia do zbudowania strategii procesu negocjacji, tak by finalne warunki najmu były najlepsze z możliwych do osiągnięcia – mówi ekspert z Jones Lang LaSalle. Jeśli już zdecydujemy się na pomoc doradcy, to bardzo ważne jest, aby taka współpraca obejmowała cały jej proces: począwszy od wstępnych analiz, poprzez ustalenie strategii działania, proces negocjacji, a na podpisaniu umowy najmu skończywszy. Na wstępie doradca pomoże zweryfikować i doprecyzować oczekiwania najemcy, a także zasugeruje możliwe rozwiązania oszczędnościowe. Jednocześnie, we współpracy z najemcą, przygotuje indywidualną strategię działania. Na kolejnym etapie prześle do potencjalnych wynajmujących zapytanie ofertowe. Dzięki temu najemca będzie miał pewność, że wszyscy oferenci uwzględnią w swoich odpowiedziach ważne dla niego aspekty i że oferty będą porównywalne. Zebrane propozycje zostaną poddane weryfikacji i analizie finansowej oraz technicznej. W oparciu o doświadczenie i praktykę specjalista stworzy krótką listę oferentów (dwie, trzy firmy), którzy zostaną zaproszeni do etapu negocjacji i dalszych rozmów technicznych. Pomoże to najemcy odpowiednio przygotować się do negocjacji, a nawet przeprowadzi je w jego imieniu. Jak na ten problem patrzą deweloperzy? – Samodzielne poruszanie się w gąszczu ofert to zadanie tylko dla odważnych – zarówno po stronie popytu, jak i podaży rynek nieustannie się zmienia, szczególnie teraz, kiedy stoimy u progu istotnych zmian na międzynarodowym rynku – uważa Bartosz Mierzwiak. Teoretycznie dla dewelopera nie jest istotne, czy klient trafił do nich sam, czy za pośrednictwem doradcy. Faktem jest jednak, że w największych transakcjach pośredniczą zwykle uznane firmy specjalizujące się w poszukiwaniu powierzchni magazynowych. Stąd oczywista jest przychylność ze strony deweloperów w kierunku sektora doradczego. Z drugiej jednak strony, negocjacje z indywidualnym klientem, często nie do końca zorientowanym w realiach rynkowych, są nieporównywalnie łatwiejsze od rozmów z mającym doskonałą wiedzę o rynku fachowcem.

 

Podpisując umowę…

Wybranie odpowiedniego magazynu w najbardziej dogodnej dla nas lokalizacji to połowa drogi do sukcesu – kluczowym elementem procesu pozostaje zawarcie umowy. Najważniejszym argumentem za tym, aby potraktować ten etap z jak największą rozwagą, jest fakt, że umowę podpisujemy na często długi okres, a wycofanie się z niej jest najczęściej obwarowane kosztami. O jakich okresach mówimy? – W dużym uproszczeniu umowy podpisywane na rynku deweloperów powierzchni magazynowych można podzielić na dwa rodzaje – krótko- i długoterminowe. Krótkoterminowe umowy są zawierane na okres od roku do 3 lat, natomiast długoterminowe od 3 do 10 lat, szczególnie w przypadku budynków typu build-to-suit lub magazynów dostosowanych do potrzeb produkcji – mówi Bartosz Mierzwiak z Prologis. Średni okres najmu powierzchni magazynowej w Polsce wynosi od 3 do 5 lat. Zdarzają się jednak umowy typu month-to-month, czyli przedłużane z miesiąca na miesiąc. Podstawę do negocjacji stanowi tzw. umowa ramowa, która jest następnie dostosowywana do indywidualnych potrzeb i standardów najemcy. Nie jest to jednak jedyny element porozumienia. – Obecnie deweloperzy powierzchni magazynowych oferują szereg różnorodnych rozwiązań formalno-prawnych regulujących współpracę z klientem, które mają na celu zapewnienie bezpieczeństwa transakcji oraz podniesienie rentowności danego projektu magazynowego zarówno dla dewelopera, jak i najemcy – informuje wiceprezes Prologis. W przeszłości umowa sprowadzała się do dwóch głównych aspektów: czynszu i długości najmu. – Obecnie umowa naj...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy