Wdrodze do 16 000 000 m² powierzchni magazynowej. Podsumowanie pierwszej połowy 2018 r. na rynku magazynowym

Rynek magazynowy nie zwalnia tempa, w pierwszej połowie br. wynajętych zostało 2 020 000 m², z czego 65% stanowiły nowe umowy najmu i ekspansje. Deweloperzy oddali do użytku 640 000 m², a w budowie na koniec czerwca było ponad 2 300 000 m², w tym ok. 50% zostanie oddanych do końca roku. Pomimo wysokiej liczby nowych inwestycji współczynnik pustostanów spadł do poziomu 4% – podsumowuje najważniejsze fakty z rynku magazynowego Anna Głowacz, dyrektor Działu Industrial w AXI IMMO.

Jak wskazuje firma doradcza Cushman & Wakefield Polska, pierwsze półrocze 2018 r. zakończyło się trzema rekordami na rynku nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce:

• najwyższym wolumenem transakcji najmu odnotowanym w pierwszych 6 miesiącach roku (2 100 000 m²),
• najniższym w historii wskaźnikiem powierzchni niewynajętej (4%, 573 000 m²),
• rekordową ilością powierzchni magazynowej w budowie (2 250 000 m², 66 projektów).

Skąd tak dobre wyniki? – Za rosnące zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe i wyspecjalizowane usługi logistyczne odpowiadają przede wszystkim dobra koniunktura gospodarcza, wzrost konsumpcji oraz dynamiczny rozwój branży e-commerce. Dodatkowo, dzięki rozwojowi infrastruktury transportowej, Polska zyskuje na znaczeniu jako największy ośrodek logistyczny regionu CEE – strategiczna, centralna lokalizacja na mapie Europy umożliwia sprawną dystrybucję w skali międzynarodowej – ocenia Joanna Sinkiewicz, partner, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w Cushman & Wakefield Polska.

Popyt

– Pod względem popytu nadal dominuje pięć głównych rynków, na których wynajęto łącznie 1,56 mln m². Na czele popytowego peletonu jest Polska Centralna, gdzie w ciągu 6 miesięcy wynajętych zostało ponad 430 tys. m². Drugie miejsce zajął region Warszawy (380 000 m²), trzecie Wrocław (287 000 m²). Najwięcej nowych kontraktów podpisano w regionie Polski Centralnej, Warszawy i Poznania. Jednak należy również zaznaczyć, że w strukturze popytu rośnie udział nowych regionów. W I poł. 2018 r. wynosił on 23%, o 12% więcej w porównaniu z analogicznym okresem w roku ubiegłym – podaje dane AXI IMMO Anna Głowacz.

Według raportu Colliers International w I poł. 2018 r. nowe umowy stanowiły 76% wszystkich transakcji (16% przypadło na powierzchnie typu BTS), natomiast renegocjacje objęły łącznie 24% umów.

Najaktywniejszą grupą najemców, jak wynika z dnych Cushman & Wakefield, były firmy logistyczne (31%), sieci handlowe (17%), branża e-commerce (15%) i lekka produkcja (8%).

– Prognozy dotyczące popytu pozostają optymistyczne. Coraz większe zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe i wyspecjalizowane usługi logistyczne w dużej mierze wynikać będzie z dynamicznego wzrostu obrotów w branży e-commerce. Przykładem transakcji powiązanych z rozwojem tego segmentu są umowy zawarte przez sieci handlowe, takie jak np.: Smyk w ramach projektu Central European Logistics Hub w Łodzi (70 000 m²) czy H&M w SEGRO Logistics Park Poznań Gądki (30 000 m²) – twierdzi Adrian Semaan, konsultant w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych Cushman & Wakefield.

Wybrane transakcje najmu w I poł. 2018 r. 

Podaż

–  Pod względem podaży najwięcej powierzchni powstało w Polsce Centralnej (225 000 m²), następnie w regionie Warszawy (115 000 m²) i na Górnym Śląsku (blisko 100 000 m²). Łącznie te trzy regiony wygenerowały 68% z całości nowej podaży w I połowie br. Na koniec czerwca całkowite zasoby magazynowe w Polsce osiągnęły poziom 14 500 000 m². Deweloperzy korzystają z bardzo dobrej koniunktury i realizują rekordową liczbę metrów kwadratowych. Na koniec czerwca w budowie było 2 300 000 m², o ponad 600 000 m² 
więcej niż w analogicznym okresie 2017 r. Najwięcej powierzchni w budowie jest w Polsce Centralnej – 710 000 m² – dwa razy mniej, bo 350 000 m² jest realizowane w regionie Górnego Śląska, następnie w Warszawie i okolicach 

(240 000 m²). Wśród nowych lokalizacji najwięcej buduje się w Polsce Wschodniej, bo ponad 215 000 m² – mówi Anna Głowacz. 

Jak wskazują eksperci JLL, możliwe, że jeszcze w 2018 r. zasoby rynku przekroczą próg 16 000 000 m², jednak biorąc pod uwagę wydłużający się proces budowy, który trwa ok. 8-12 miesięcy, prawdopodobnie wydarzy się to dopiero na początku przyszłego roku.

Efektywne stawki czynszu [EUR/m²/miesiąc]

Mało pustostanów, wyższe czynsze

Niesłabnący popyt na powierzchnie magazynowe spowodował rekordowo niski poziom pustostanów, wynoszący obecnie 4%. Według raportu Cushman & Wakefield najwyższy poziom wskaźnika pustostanów odnotowano na rynku Warszawa – miasto (10,4%) i w Krakowie (8,4%). Na pozostałych rynkach nie przekraczał on 5,7%. 

– W aż czterech regionach, czyli centralnym, północnym, zachodnim oraz Szczecinie, wskaźnik pustostanów znajduje się na poziomie poniżej 1%. 

Natomiast w pozostałych częściach Polski, poza Warszawą, wskaźnik pustostanów jest poniżej 10%. To historyczne wyniki, których nie zanotowaliśmy nigdy wcześniej – komentuje Wojciech Kosiór, director head of BTS & integrated services w CBRE.

Po kilku latach stabilizacji w 2018 r. zauważalny staje się wzrost czynszów najmu pozostający w ścisłym związku ze wzrostem kosztów inwestycji deweloperskich. Chociaż, jak wskazują eksperci, stawki bazowe pozostają na stabilnym poziomie, czynsze efektywne, uwzględniające zachęty finansowe, wzrosły w niektórych lokalizacjach o ok. 5% w relacji do stanu na koniec 2017 r. Koszty najmu w Polsce wciąż należą do najniższych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Dla porównania w Czechach i na Węgrzech czynsze za najlepsze powierzchnie logistyczne klasy A są wyższe odpowiednio o 10% i 15%.

Prognozy

– W ciągu br. sieć autostrad i dróg ekspresowych w Polsce powiększy się o kolejne 450 km. 

Najbardziej oczekiwane inwestycje to m.in. nowe odcinki drogi S3, która umożliwi dogodne połączenie pomiędzy Szczecinem a autostradą A4 w południowej Polsce; S7 łącząca Trójmiasto z Olsztynkiem i Olsztynem (z obwodnicą Olsztyna); odcinek drogi S8 zamykający drogę ekspresową z Warszawy do Białegostoku oraz znaczący fragment autostrady A1 na odcinku Częstochowa – Katowice. To, w połączeniu z malejącą dostępnością pracowników w Polsce (stopa bezrobocia w Polsce wyniosła w czerwcu 5,9%) oraz z ich niewielką mobilnością, pozwala prognozować wzrost zainteresowania rynkami wschodzącymi, takimi jak m.in. lubuskie, Olsztyn (ostatnia inwestycja Zalando) czy Białystok (Rohlig Suus Logistics) – wskazują Mateusz Polkowski i Maciej Kotowski, analitycy agencji JLL.

– Mimo wyzwań w postaci rosnących kosztów realizacji inwestycji oraz ograniczeń związanych z rynkiem pracy, szczególnie w głównych lokalizacjach magazynowych, stabilna sytuacja po stronie podażowej i duże zainteresowanie inwestorów polskim rynkiem pozwalają spokojnie patrzeć na najbliższe miesiące – stwierdza Joanna Sinkiewicz.

Zdecydują o wynajmie?

O najistotniejsze czynniki, które będą kształtować decyzje przedsiębiorstw związane z najmem i budową obiektów logistycznych w drugiej połowie 2018 r., pytamy rynkowych ekspertów.

Magdalena Szulc

dyrektor SEGRO na Europę Centralną 

Jednym z najważniejszych czynników wpływających na branżę magazynową jest rosnąca konsumpcja, a także rozwój sektora e-commerce. Od dłuższego czasu obserwujemy rosnący popyt na powierzchnie typu big box, które są poszukiwane zarówno przez obsługujących e-commerce logistyków, jak i przez działających w tym modelu dystrybutorów czy retailerów, ale także na small business units dedykowane firmom funkcjonującym w modelu „last mile delivery”, przede wszystkim w obrębie miasta. Wielu klientów SEGRO to właśnie firmy związane z e-commerce. Nasz flagowy obiekt, wybudowane w 2017 r. 
centrum dystrybucyjne Arvato Polska w SEGRO Logistics Park Stryków, to 30 400 m² nowoczesnej powierzchni dostosowanej do potrzeb klienta, skąd obsługiwany jest kanał e-commerce dla marek należących do spółki LPP SA. Obecnie realizujemy rozbudowę tego budynku o kolejne 16 000 m², co jest potwierdzeniem dynamicznego wzrostu zapotrzebowania na tego typu obiekty. Kolejny przykład to centrum dystrybucyjne H&M o powierzchni 30 000 m², które od tego roku mieści się w SEGRO Logistics Park Poznań, Gądki – również z tego obiektu obsługiwane są operacje związane z rynkiem e-commerce. 

Rozwój handlu elektronicznego wpływa także na wzrost znaczenia magazynów miejskich, najczęściej oferujących mniejsze powierzchnie typu SBU, gdzie część magazynowa często koegzystuje z reprezentacyjnymi biurami. Również w tym przypadku SEGRO wychodzi naprzeciw oczekiwaniom rynku – w pierwszym kwartale 2018 r. w portfolio firmy pojawił się nowy park: SEGRO Business Park Warsaw, Okęcie, zlokalizowan...