Dołącz do czytelników
Brak wyników

Wdrodze do 16 000 000 m² powierzchni magazynowej. Podsumowanie pierwszej połowy 2018 r. na rynku magazynowym

Baza wiedzy | 5 maja 2020 | NR 4
0 129

Rynek magazynowy nie przestaje zaskakiwać rekordowymi wynikami. W ciągu pierwszej połowy bieżącego roku wynajętych zostało ponad 2 000 000 m² powierzchni, a deweloperzy nie zwalniają tempa, bo w budowie jest jeszcze ponad 2 200 000 m² kolejnych magazynów. Tym samym całkowite zasoby rynku magazynowego w Polsce osiągnęły poziom ponad 14 300 000 m², a jak szacują eksperci z końcem roku może byc ich nawet 16 000 000.

Rynek magazynowy nie zwalnia tempa, w pierwszej połowie br. wynajętych zostało 2 020 000 m², z czego 65% stanowiły nowe umowy najmu i ekspansje. Deweloperzy oddali do użytku 640 000 m², a w budowie na koniec czerwca było ponad 2 300 000 m², w tym ok. 50% zostanie oddanych do końca roku. Pomimo wysokiej liczby nowych inwestycji współczynnik pustostanów spadł do poziomu 4% – podsumowuje najważniejsze fakty z rynku magazynowego Anna Głowacz, dyrektor Działu Industrial w AXI IMMO.

Jak wskazuje firma doradcza Cushman & Wakefield Polska, pierwsze półrocze 2018 r. zakończyło się trzema rekordami na rynku nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce:

  • najwyższym wolumenem transakcji najmu odnotowanym w pierwszych 6 miesiącach roku (2 100 000 m²),
  • najniższym w historii wskaźnikiem powierzchni niewynajętej (4%, 573 000 m²),
  • rekordową ilością powierzchni magazynowej w budowie (2 250 000 m², 66 projektów).

Skąd tak dobre wyniki? – Za rosnące zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe i wyspecjalizowane usługi logistyczne odpowiadają przede wszystkim dobra koniunktura gospodarcza, wzrost konsumpcji oraz dynamiczny rozwój branży e-commerce. Dodatkowo, dzięki rozwojowi infrastruktury transportowej, Polska zyskuje na znaczeniu jako największy ośrodek logistyczny regionu CEE – strategiczna, centralna lokalizacja na mapie Europy umożliwia sprawną dystrybucję w skali międzynarodowej – ocenia Joanna Sinkiewicz, partner, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w Cushman & Wakefield Polska.

Popyt

– Pod względem popytu nadal dominuje pięć głównych rynków, na których wynajęto łącznie 1,56 mln m². Na czele popytowego peletonu jest Polska Centralna, gdzie w ciągu 6 miesięcy wynajętych zostało ponad 430 tys. m². Drugie miejsce zajął region Warszawy (380 000 m²), trzecie Wrocław (287 000 m²). Najwięcej nowych kontraktów podpisano w regionie Polski Centralnej, Warszawy i Poznania. Jednak należy również zaznaczyć, że w strukturze popytu rośnie udział nowych regionów. W I poł. 2018 r. wynosił on 23%, o 12% więcej w porównaniu z analogicznym okresem w roku ubiegłym – podaje dane AXI IMMO Anna Głowacz.

Według raportu Colliers International w I poł. 2018 r. nowe umowy stanowiły 76% wszystkich transakcji (16% przypadło na powierzchnie typu BTS), natomiast renegocjacje objęły łącznie 24% umów.

Najaktywniejszą grupą najemców, jak wynika z dnych Cushman & Wakefield, były firmy logistyczne (31%), sieci handlowe (17%), branża e-commerce (15%) i lekka produkcja (8%).

– Prognozy dotyczące popytu pozostają optymistyczne. Coraz większe zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe i wyspecjalizowane usługi logistyczne w dużej mierze wynikać będzie z dynamicznego wzrostu obrotów w branży e-commerce. Przykładem transakcji powiązanych z rozwojem tego segmentu są umowy zawarte przez sieci handlowe, takie jak np.: Smyk w ramach projektu Central European Logistics Hub w Łodzi (70 000 m²) czy H&M w SEGRO Logistics Park Poznań Gądki (30 000 m²) – twierdzi Adrian Semaan, konsultant w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych Cushman & Wakefield.

Wybrane transakcje najmu w I poł. 2018 r. 

Najemca Obiekt Lokalizacja Rodzaj umowy Powierzchnia w m²
Zalando Lounge BTS Hillwood  Polska Wschodnia (Olsztynek) nowa umowa 130 000
Leroy Merlin BTS Panattoni Polska Centralna (Piątek) nowa umowa 124 000
 
Metsä Tissue Hillwood Krapkowice Opole przedłużenie + ekspansja 45 600
Smyk Central European Logistics Hub Polska Centralna (Łódź) ekspansja 45 000
Arvato Panattoni Park Stryków III Polska Centralna nowa umowa 43 000
Flex Logicor Łódź II Polska Centralna przedłużenie + ekspansja 38 000
Clipper  P3 Poznań Poznań nowa umowa + przedłużenie 36 400
Biedronka Goodman Poznań III Logistics Centre Poznań nowa umowa 30 100
H&M SEGRO Logistics Park Poznań Gądki Poznań ekspansja 28 300
Ideal Automotive BTS Panattoni Świdnica nowa umowa 27 400
Dovista 7R Tczew Trójmiasto nowa umowa 20 500

 

Podaż

–  Pod względem podaży najwięcej powierzchni powstało w Polsce Centralnej (225 000 m²), następnie w regionie Warszawy (115 000 m²) i na Górnym Śląsku (blisko 100 000 m²). Łącznie te trzy regiony wygenerowały 68% z całości nowej podaży w I połowie br. Na koniec czerwca całkowite zasoby magazynowe w Polsce osiągnęły poziom 14 500 000 m². Deweloperzy korzystają z bardzo dobrej koniunktury i realizują rekordową liczbę metrów kwadratowych. Na koniec czerwca w budowie było 2 300 000 m², o ponad 600 000 m² 
więcej niż w analogicznym okresie 2017 r. Najwięcej powierzchni w budowie jest w Polsce Centralnej – 710 000 m² – dwa razy mniej, bo 350 000 m² jest realizowane w regionie Górnego Śląska, następnie w Warszawie i okolicach 

(240 000 m²). Wśród nowych lokalizacji najwięcej buduje się w Polsce Wschodniej, bo ponad 215 000 m² – mówi Anna Głowacz. 

Jak wskazują eksperci JLL, możliwe, że jeszcze w 2018 r. zasoby rynku przekroczą próg 16 000 000 m², jednak biorąc pod uwagę wydłużający się proces budowy, który trwa ok. 8-12 miesięcy, prawdopodobnie wydarzy się to dopiero na początku przyszłego roku.

Efektywne stawki czynszu [EUR/m²/miesiąc]

Region Minimalna Maksymalna
Warszawa I 3,5 4,4
Warszawa II 1,9 2,9
Warszawa III 2 2,7
Polska Centralna 2,1 2,9
Poznań 2,3 2,7
Górny Śląsk 2,3 2,8
Kraków 2,5 3,2
Wrocław 2,3 3
Trójmiasto 2,3 2,9
Toruń/Bydgoszcz 2,5 3,1
Szczecin 2,5 3
Wschód 2,5 3

 

Mało pustostanów, wyższe czynsze

Niesłabnący popyt na powierzchnie magazynowe spowodował rekordowo niski poziom pustostanów, wynoszący obecnie 4%. Według raportu Cushman & Wakefield najwyższy poziom wskaźnika pustostanów odnotowano na rynku Warszawa – miasto (10,4%) i w Krakowie (8,4%). Na pozostałych rynkach nie przekraczał on 5,7%. 

– W aż czterech regionach, czyli centralnym, północnym, zachodnim oraz Szczecinie, wskaźnik pustostanów znajduje się na poziomie poniżej 1%. 

Natomiast w pozostałych częściach Polski, poza Warszawą, wskaźnik pustostanów jest poniżej 10%. To historyczne wyniki, których nie zanotowaliśmy nigdy wcześniej – komentuje Wojciech Kosiór, director head of BTS & integrated services w CBRE.

Po kilku latach stabilizacji w 2018 r. zauważalny staje się wzrost czynszów najmu pozostający w ścisłym związku ze wzrostem kosztów inwestycji deweloperskich. Chociaż, jak wskazują eksperci, stawki bazowe pozostają na stabilnym poziomie, czynsze efektywne, uwzględniające zachęty finansowe, wzrosły w niektórych lokalizacjach o ok. 5% w relacji do stanu na koniec 2017 r. Koszty najmu w Polsce wciąż należą do najniższych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Dla porównania w Czechach i na Węgrzech czynsze za najlepsze powierzchnie logistyczne klasy A są wyższe odpowiednio o 10% i 15%.

Prognozy

– W ciągu br. sieć autostrad i dróg ekspresowych w Polsce powiększy się o kolejne 450 km. 

Najbardziej oczekiwane inwestycje to m.in. nowe odcinki drogi S3, która umożliwi dogodne połączenie pomiędzy Szczecinem a autostradą A4 w południowej Polsce; S7 łącząca Trójmiasto z Olsztynkiem i Olsztynem (z obwodnicą Olsztyna); odcinek drogi S8 zamykający drogę ekspresową z Warszawy do Białegostoku oraz znaczący fragment autostrady A1 na odcinku Częstochowa – Katowice. To, w połączeniu z malejącą dostępnością pracowników w Polsce (stopa bezrobocia w Polsce wyniosła w czerwcu 5,9%) oraz z ich niewielką mobilnością, pozwala prognozować wzrost zainteresowania rynkami wschodzącymi, takimi jak m.in. lubuskie, Olsztyn (ostatnia inwestycja Zalando) czy Białystok (Rohlig Suus Logistics) – wskazują Mateusz Polkowski i Maciej Kotowski, analitycy agencji JLL.

– Mimo wyzwań w postaci rosnących kosztów realizacji inwestycji oraz ograniczeń związanych z rynkiem pracy, szczególnie w głównych lokalizacjach magazynowych, stabilna sytuacja po stronie podażowej i duże zainteresowanie inwestorów polskim rynkiem pozwalają spokojnie patrzeć na najbliższe miesiące – stwierdza Joanna Sinkiewicz.

Zdecydują o wynajmie?

O najistotniejsze czynniki, które będą kształtować decyzje przedsiębiorstw związane z najmem i budową obiektów logistycznych w drugiej połowie 2018 r., pytamy rynkowych ekspertów.

 

Magdalena Szulc

dyrektor SEGRO na Europę Centralną 

Jednym z najważniejszych czynników wpływających na branżę magazynową jest rosnąca konsumpcja, a także rozwój sektora e-commerce. Od dłuższego czasu obserwujemy rosnący popyt na powierzchnie typu big box, które są poszukiwane zarówno przez obsługujących e-commerce logistyków, jak i przez działających w tym modelu dystrybutorów czy retailerów, ale także na small business units dedykowane firmom funkcjonującym w modelu „last mile delivery”, przede wszystkim w obrębie miasta. Wielu klientów SEGRO to właśnie firmy związane z e-commerce. Nasz flagowy obiekt, wybudowane w 2017 r. 
centrum dystrybucyjne Arvato Polska w SEGRO Logistics Park Stryków, to 30 400 m² nowoczesnej powierzchni dostosowanej do potrzeb klienta, skąd obsługiwany jest kanał e-commerce dla marek należących do spółki LPP SA. Obecnie realizujemy rozbudowę tego budynku o kolejne 16 000 m², co jest potwierdzeniem dynamicznego wzrostu zapotrzebowania na tego typu obiekty. Kolejny przykład to centrum dystrybucyjne H&M o powierzchni 30 000 m², które od tego roku mieści się w SEGRO Logistics Park Poznań, Gądki – również z tego obiektu obsługiwane są operacje związane z rynkiem e-commerce. 

Rozwój handlu elektronicznego wpływa także na wzrost znaczenia magazynów miejskich, najczęściej oferujących mniejsze powierzchnie typu SBU, gdzie część magazynowa często koegzystuje z reprezentacyjnymi biurami. Również w tym przypadku SEGRO wychodzi naprzeciw oczekiwaniom rynku – w pierwszym kwartale 2018 r. w portfolio firmy pojawił się nowy park: SEGRO Business Park Warsaw, Okęcie, zlokalizowan...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy