Dołącz do czytelników
Brak wyników

TEMAT NUMERU

24 lutego 2020

NR 1 (Luty 2019)

Jak wyjść z umowy najmu przed wygaśnięciem kontraktu?
BreakOption i exit fee

0 144

Sytuacja, gdy najemca chce wcześniej niż to wskazane w kontrakcie zrezygnować z wynajmowanej przestrzeni, nie zawsze musi zakończyć się dla niego obciążeniem finansowym. Jest kilka rozwiązań, które mogą zagwarantować każdej ze stron umowy korzystne zakończenie współpracy.

Standardowo umowy najmu zawierane są na czas określony, a termin obowiązywania i wysokość czynszu jest wypadkową poniesionych inwestycji przez wynajmującego oraz oczekiwań czynszowych najemcy. Minimalny okres najmu dla standardowej powierzchni magazynowej to 3 lub 5 lat. Jest on uzależniony od wielkości zakontraktowanej powierzchni, lokalizacji parku, tego, w jakim stadium jest obecnie inwestycja, np. czy jest to pierwszy, czy ostatni moduł w budynku. Wpływ na cenę ma także model biznesowy danego dewelopera i elastyczność jego podejścia do potrzeb klienta. Niemniej jednak zazwyczaj umowy najmu z deweloperami są dość sztywne w tym zakresie i nie pozwalają klientom na wyjście z kontraktu przed jego zakończeniem.


Deweloper czy właściciel obiektu nie czerpie korzyści z pozbywania się wartości, jaką stanowi zabezpieczony kontraktem długoterminowy najem, dlatego najczęściej propozycją wynajmującego na wyjście z umowy jest zapłata czynszu za powierzchnię do końca jej trwania. W tym przypadku strona wypowiadająca kontrakt oszczędza jedynie opłaty serwisowe. 


Dla właściciela powierzchni umowa najmu stanowi pokrycie finansowania inwestycji, dlatego nie ma on interesu w zwolnieniu najemcy ze zobowiązania przed zakończeniem kontraktu. Ewentualnym rozwiązaniem mogłaby być (zagwarantowana na etapie podpisywania umowy) „opłata za rozwiązanie kontraktu”, tzw. exit fee. Klient może wypowiedzieć umowę i zrezygnować np. z ostatniego roku najmu, warunkiem do skorzystania z tej furtki jest potwierdzony wcześniej narzut/kara. 
Jeśli zachodzi ryzyko niskiej ciągłości najmu, warto przewidzieć taką ewentualność przed podpisaniem umowy. CBRE zauważa na rynku coraz częstsze przypadki przewidywania przedterminowego zakończenia kontraktu przy uwzględnieniu tzw. BreakOption, czyli możliwości wcześniejszego wypowiedzenia umowy przez najemcę. Jednak w takich przypadkach klient musi liczyć się z tym, że elastyczność kosztuje. Przykładowo w chwili podpisania umowy najmu na okres 6 lat, gdzie 4 lata są gwarantowane z możliwością rozwiązania umowy przed upływem 2 kolejnych, amortyzacja nakładów dewelopera i zachęty finansowe będą rozliczane jak dla kontraktu czteroletniego. Ewentualnie można wspomniane koszty rozłożyć na dłuższy okres i w razie zerwania umowy po tych 4 latach spłacić niezamortyzowaną część. Trzeba to jednak przewidzieć przed podpisaniem umowy najmu. 


Inaczej wygląda to w przypadku operatorów logistycznych. Spółki tego typu najczęściej zawierają umowy najmu, które odzwierciedlają długość kontraktu z klientem końcowym. Często stosowanym rozwiązaniem jest umożliwienie przejęcia zobowiązań wynikających z umowy najmu przez finalnego klienta (oczywiście przy odpowiedniej wiarygodności finansowej tego klienta). 


W  przypadku magazynów typu „multi- -user”, gdzie wielu klientów obsługiwanych jest przez tego samego operatora, często zdarza się, że pojawiają się wolne powierzchnie w ramach wynajmowanych jednostek. Tu może pomóc doświadczona agencja. Doradcy CBRE wykorzystują swoją wiedzą rynkową i często łączą mniejszych najemców, którzy nie mają na tyle dużych potrzeb, by wynająć samodzielnie powierzchnię u dewelopera, natomiast są na tyle silni, by skorzystać z usług zewnętrznego operatora.


Jako że obydwu stron...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy