Dołącz do czytelników
Brak wyników

Kierunek: BTS

Baza wiedzy | 28 maja 2021 | NR 5
0 116

W połowie 2010 r. zasoby nowoczesnych magazynów w Polsce wynosiły blisko 6 177 000 m2. Najwięcej powierzchni magazynowej jest nadal w rejonie Warszawy, a kolejne rynki pod względem wielkości to: Górny Śląsk, Polska centralna, Wrocław i Poznań. Młode rynki, jak Kraków, Trójmiasto, Toruń i Szczecin, pozostają wciąż na wczesnym etapie rozwoju.

 

W  2009 r. deweloperzy przestali budować hale magazynowe na zasadach spekulacyjnych, co więcej, zrezygnowali oni także z powiększania swoich banków ziemi. Sytuacji nie zmieniły nawet spadające ceny gruntów przemysłowych. Ograniczenie nowych inwestycji wynikało z bardzo poważnego spadku aktywności najemców oraz z trudności z pozyskaniem kredytów. W związku z tym w pierwszej połowie 2010 r. do użytku oddano zaledwie ok. 80 tys. m2 powierzchni magazynowej, co stanowi 10% podaży z tego samego okresu 2009 r. Obecnie trwa budowa ok. 265 tys. m2 magazynów, z czego kilka dużych obiektów to inwestycje typu built-to-suit. Podobnie jak w 2009 r. inwestorzy, aby otrzymać finansowanie nowej inwestycji, muszą zabezpieczyć znaczącą część powierzchni umowami najmu (pre-lease) jeszcze na etapie planowania. 

Operatorzy wynajmowali najwięcej 


W pierwszej połowie 2010 r. popyt wyniósł aż 695 800 m2, czyli ok. 90% ubiegłorocznego popytu (wliczając renegocjacje i przedłużanie istniejących kontraktów). Nowe umowy dotyczyły 384 tys. m2 magazynów, co stanowi 55% całej wynajętej powierzchni. W dalszym ciągu bardzo duży udział (34%) miały kontynuacje umów. Zainteresowanie najemców skupiało się przede wszystkim na obiektach z rejonu Górnego Śląska (37%), Warszawy (35%), a także Poznania (13%). Tak jak w latach ubiegłych, największe zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową zgłaszali operatorzy logistyczni (38%), sieci sklepów (ok. 21%) i firmy z branży spożywczej (7%). 
Niedostateczny wzrost popytu spowodował zwiększenie ilości pustostanów prawie w całym kraju. Na koniec czerwca 2010 r. w Polsce był ponad milion m2 wolnej powierzchni magazynowej, z czego przeważająca większość w Warszawie i na Górnym Śląsku. W rejonach oferujących najwięcej wolnej powierzchni czynsze wywoławcze lekko spadły, a właściciele obiektów magazynowych, chcąc pozyskać klientów, proponowali korzystne pakiety zachęt pozaczynszowych. Obniżyło to efektywne koszty wynajmu i skłoniło także wielu najemców do renegocjowania umów. Z kolei w rejonach, gdzie dostępność atrakcyjnej powierzchni jest niska, czynsze nominalne pozostawały na stabilnym poziomie.

 

 

Region warszawski 


W I połowie 2010 r. do użytku oddano jedynie 27 500 m2 nowej powierzchni, czyli ok. 12% podaży z I połowy 2009 r. Region warszawski to od lat największy rynek magazynowy w Polsce (ponad 2,5 mln m2).
Obejmuje on: Warszawę Miasto (granice administracyjne stolicy, głównie rejon Okęcia, Służewca, Targówka i Żerania) oraz Warszawę Okolice (obszar w promieniu 12-50 km od centrum, przede wszystkim gminy położone na zachód i południe od stolicy — Piaseczno, Nadarzyn, Janki, Pruszków, Sochaczew, Teresin, Błonie, Ożarów Mazowiecki i Mszczonów).
W I połowie 2010 r. w Warszawie wynajęto blisko 243 tys. m2 powierzchni (ok. 35% krajowego wolumenu transakcji), co jest wynikiem satysfakcjonującym w porównaniu z 216 tys. m2 wynajętymi w całym 2009 r.Wolumen najmu strefy Warszawa Miasto stanowił ok. 8% (główni najemcy: sektor spożywczy i farmaceutyczny). Na strefę Warszawa Okolice przypadło 92% popytu (główni najemcy: operatorzy logistyczni z ok. 40% wynajętej powierzchni). Mimo rosnącego popytu pustostany wzrosły w ciągu ostatniego półrocza z 17,1% do 19,8%. Różnicują się stawki czynszów 
w miejskiej i podmiejskiej strefie rynku.

 

 


Region górnośląski 


Od 2007 r. zasoby Górnego Śląska powiększyły się ponad dwukrotnie i osiągnęły poziom blisko 1,2 mln m2 pod koniec pierwszej połowy 2010 r., jednak w ciągu ostatnich sześciu miesięcy nie oddano tu do użytku żadnej nowej inwestycji. Sytuacja powinna się powoli poprawiać, ponieważ w budowie znajduje się ok. 90 tys. m2 magazynów. Ponadto realizacja wielu planowanych obiektów jest wciąż wstrzymana. 
W minionym półroczu Górny Śląsk został liderem rynku najmu, wyprzedzając nieznacznie region warszawski. W pierwszej połowie 2010 r. wynajęto ok. 257 800 m2
magazynów (ok. 37% wolumenu krajowego). To właśnie w rejonie Górnego Śląska zawarto największe transakcje: sieć Tesco wynajęła obiekt typu built-to-suit 
w Gliwicach (56 700 m2), a sieć Carrefour odnowiła umowę na 45 500 m2 w ProLogis Park Będzin II. Popyt generowany był głównie przez sieci sklepów (46%) i operatorów logistycznych (31%). W związku z bardzo wysoką podażą w poprzednich latach, stopy pustostanów utrzymały się na poziomie ok. 19,9%, a czynsze lekko spadły.

Region Polski Centralnej 


Polska centralna to trzeci co do wielkości rynek nieruchomości magazynowych. Do regionu tego zaliczamy cztery ośrodki: Łódź, Stryków, Piotrków Trybunalski i Rawę Mazowiecką. Zasoby powierzchni magazynowej w tym regionie osiągnęły 
w połowie 2010 r. wysokość blisko 934 tys. m2, chociaż nowej powierzchni przybyło zaledwie 17 tys. m2 (czyli ok. 14% powierzchni oddanej do użytku w pierwszej połowie 2009 r.). 

 


Po bardzo trudnym 2009 r., popyt w regionie Polski centralnej zauważalnie rośnie, w pierwszej połowie 2010 r. podpisano już umowy na ponad 48 tys. m2. Najwięcej powierzchni (42%) wynajęły firmy z branży artykułów spożywczych. Największą transakcją było objęcie przez Stock Polska 17 500 m2 w kompleksie ProLogis Park Piotrków II. Mimo rosnącego popytu wciąż ok. 137 tys. m2 powierzchni magazynowe...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy