Dołącz do czytelników
Brak wyników

Na wynajem czy na sprzedaż?

Baza wiedzy | 22 czerwca 2021 | NR 6
0 185

Deweloperzy poświęcają dziś wiele uwagi zarówno budowie magazynów, jak i zarządzaniu nimi. A stabilny portfel nieruchomości, to gwarancja rozwoju nie tylko dla dewelopera, ale powiązanych z nim funduszy inwestycyjnych.

Rynek nieruchomości logistycznych przeżywał w ostatnich kilkunastu latach nieprzeciętny rozkwit. Sytuacja na polskim rynku logistycznym wpisuje się w tendencje obserwowane w wielu krajach Europy. Nowe kraje UE w ciągu kilku, kilkunastu lat notują znaczny wzrost ilości nowoczesnych powierzchni magazynowych. Ma to związek z rozwojem gospodarczym czy silną ekspansją na ich terenie ze strony przedsiębiorstw zagranicznych. W przypadku Polski nakładają się na to dodatkowe katalizatory, związane z dużym rynkiem wewnętrznym, tranzytowym położeniem oraz licznymi inwestycjami produkcyjnymi czy handlowymi. 
U obecnych na naszym rynku deweloperów można znaleźć różne strategie działania. Jedni budują, by sprzedać, inni – by wynajmować. Dla części prowadzących inwestycje sam proces budowlany to dopiero początek, a ważnym obszarem działania staje się zarządzanie nieruchomościami. Deweloperzy tworzą także fundusze służące do zarządzania całym portfelem nieruchomości. Dla inwestorów stabilna inwestycja na rozwijającym się rynku to cenna zdobycz.

 

Błażej Ciesielczak
dyrektor regionalny Goodman na Europę Środkowo-Wschodnią

Goodman jest firmą, która buduje obiekty magazynowe i zajmuje się ich codziennym utrzymaniem. Najczęściej magazyny trafiają do jednego z naszych funduszy, co oznacza, że również zarządzamy nimi w ramach naszego portfela nieruchomości. Podejście takie to element globalnej strategii całej naszej Grupy. W Polsce jesteśmy jedną z nielicznych firm o takiej skali, która podchodzi do rynku nieruchomości logistycznych w tak kompleksowy sposób.

 

Magdalena Szulc
dyrektor SEGRO na Europę Centralną 

SEGRO jest czołowym właścicielem, zarządcą i deweloperem nowoczesnych powierzchni magazynowych oraz produkcyjnych. Nasza strategia w regionie CEE nie różni się od globalnej i zakłada rozbudowę portfela nieruchomości oraz wzmocnienie obecności na głównych rynkach przez development i selektywne zakupy nowych aktywów. Zgodnie z przyjętą strategią w ramach naszych realizacji dostarczamy na rynek nowoczesną powierzchnię charakteryzującą się najwyższą jakością i strategiczną lokalizacją. 

 

Ewa Zawadzka
Head of Land & Development w Prologis

Prologis jest jednym z niewielu deweloperów na świecie, który po zakończonej budowie i pełnym skomercjalizowaniu magazynu nie sprzedaje go. Naszym celem jest nie tylko zapewnienie klientom najlepszej jakości powierzchni magazynowo-biurowej, ale także stałości zarządzania. Zależy nam, aby najemcy, podpisując kilkuletnie umowy, mieli pewność, że przez cały okres najmu mogą bezpiecznie prowadzić swoją działalność, nie martwiąc się o zmiany właściciela i zarządcy obiektu, które mogą mieć wpływ na jakość świadczonych usług. 

 

Robert Dobrzycki
partner zarządzający Panattoni Europe

Jednoznaczne wskazanie strategii – sprzedaż, wynajem czy tylko zarządzanie – jest szalenie trudne. Gdybyśmy mieli trzymać się słownikowej definicji pojęcia dewelopera, którym jesteśmy, należałoby odpowiedzieć, że nasza działalność polega na inwestowaniu w budowanie nieruchomości z przeznaczeniem na sprzedaż bądź wynajem. I na podstawie tego, co cechuje działalność deweloperską, skutecznie prowadzimy nasz biznes. Dlatego dostarczając na rynek zróżnicowane obiekty magazynowe lub produkcyjne, ich dalszy status (najmu bądź sprzedaży) uzależniamy od koniunktury oraz potrzeb rynku i klientów.


Magazyn dla funduszu


Firmy deweloperskie coraz częściej uczestniczą w całym procesie powstawania nieruchomości logistycznych, a nie tylko w samym procesie budowlanym. To oznacza duże zaangażowanie na etapie planowania magazynu, jego budowy i późniejszego utrzymania. – Cel, który nam przyświeca, to pomoc naszemu klientowi w jak najbardziej efektywnym prowadzeniu działalności. W związku z tym doradzamy przedsiębiorstwom w zakresie wyboru najlepszej dla nich lokalizacji. Przygotowujemy koncepcję obiektu, współpracujemy nad implementacją rozwiązań technicznych oraz przeprowadzamy jego budowę – mówi Błażej Ciesielczak, dyrektor regionalny Goodman na Europę Środkowo-Wschodnią.
Obiekty magazynowe zasilają często fundusze dewelopera. To oznacza długofalową współpracę z klientem – nie tylko na etapie budowy magazynu, ale i późniejszego zarządzania… czyli utrzymania i radzenia sobie z codziennymi problemami. – Już na etapie projektowania i budowy myślimy o tym, aby dany obiekt mógł służyć naszemu klientowi jak najdłużej. Chcemy, aby nasze magazyny spełniały dzisiejsze wymogi, ale również staramy się przewidzieć przyszłe wymagania. Dlatego często proponujemy różne rozwiązania ekologiczne, które w dłuższym czasie przynoszą realne oszczędności klientom. Ponadto zawsze współpracujemy z wyspecjalizowanymi i renomowanymi wykonawcami, aby nasze magazyny jak najdłużej mogły służyć najemcom – mówi Błażej Ciesielczak.
W przypadku Goodman takim funduszem jest GELF – Goodman European Logistics Fund. Fundusz zarządza portfelem ponad 100 europejskich aktywów logistycznych o wartości 2,2 miliarda euro. Inwestycje te zlokalizowane są w 11 europejskich krajach, ze szczególnym uwzględnieniem rdzennych rynków zachodniej Europy – Niemiec, Francji czy krajów Beneluksu. W Polsce Goodman zamknął ostatni rok obrotowy poziomem 271 tys. m2 powierzchni magazynowej w zarządzaniu i 282 tys. m2 powierzchni w budowie. 

 

Radosław T. Krochta
dyrektor generalny, wiceprezes zarządu MLP Group SA

MLP Group zajmuje się zakupem atrakcyjnie zlokalizowanych terenów, na których buduje, a następnie wynajmuje powierzchnie magazynowo-produkcyjne. Projekty w systemie pre-let i build-to-suit (BTS) realizowane są w ramach rozbudowywanych parków logistycznych oraz poza nimi, również we wskazanej przez klienta lokalizacji. Obecnie Grupa ma pięć parków logistycznych zlokalizowanych w Polsce: MLP Pruszków I, MLP Pruszków II, MLP Tychy, MLP Poznań, MLP Bieruń. W przygotowaniu jest nowy park logistyczny MLP Lublin. Wynajem tych powierzchni zapewnia nam stabilne i przewidywalne przychody w perspektywie wielu kolejnych lat. 

 

Andrzej Wroński
Country Poland, Head of Asset Management CEE, P3 Logistic Parks

P3 Logistic Parks jest właścicielem, deweloperem, a także zarządcą europejskich obiektów logistycznych. W ciągu ostatnich miesięcy poszerzyliśmy swój portfel nieruchomości m.in. o magazyny logistyczne na terenie Czech (627 tys. m2) oraz we Włoszech (ponad 200 tys. m2). W październiku natomiast uzgodniliśmy nabycie od firmy CA Immobilien Anlagen AG dwóch parków logistycznych w Polsce i jednego w Rumunii, co dodatkowo powiększy naszą europejską platformę o 467 000 m2 powierzchni magazynowej. Powyższe transakcje są zgodne z ogólną strategią rozbudowy działalności firmy na terenie Europy i umacniają pozycję P3 jako jednego z większych właścicieli nieruchomości logistycznych na rynku europejskim. Dzięki tym inwestycjom możemy zaoferować klientom magazyny w formule kompletnej platformy paneuropejskiej.

 

Deweloper, właściciel, zarządca


Łączenie funkcji dewelopera i zarządcy powierzchnią magazynową to popularne rozwiązanie. Taką strategię przyjmuje także SEGRO, nie tylko budując nowe obiekty, ale i zarządzając posiadanym portfelem. – Wszystkimi naszymi inwestycjami na terenie CEE zarządzamy we własnym zakresie. Obecnie jest to ponad 1 000 000 m2 nowoczesnej powierzchni. Zarządzanie nieruchomościami z poziomu dewelopera i właściciela jest korzystne z punktu widzenia najemców, z którymi na bieżąco prowadzone są konsultacje dotyczące komfortu użytkowania powierzchni i wprowadzane są wszelkie niezbędne zmiany. Klienci bardzo cenią sobie bezpośredni, niekiedy nawet codzienny kontakt z naszymi property managerami. Dzięki takiemu rozwiązaniu mamy pewność, że oferowane przez nas usługi utrzymują się na najwyższym poziomie od etapu projektowania aż po eksploatację budynku – mówi Magdalena Szulc, dyrektor SEGRO na Europę Centralną.
Strategia SEGRO zakłada także rozwijanie posiadanego portfela aktywów. Oznacza to m.in. zakupy nowych nieruchomości. Wśród takich transakcji jest m.in. zakup przez SEGRO European Logistics Partnership obiektów magazynowych w Czechach, od Standard Life Investments European Property Growth Fund. Dwie hale o łącznej powierzchni prawie 22 tys. m2 zlokalizowane są na zachodnich przedmieściach Pragi, w sąsiedztwie lotniska… i SEGRO Logistics Park Prague. To część większej transakcji portfelowej obejmującej łącznie 70 tys. m2 powierzchni – pozostałe obiekty znajdują się we Francji i w Niemczech....

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy