Dołącz do czytelników
Brak wyników

Rynek dla optymistów

Baza wiedzy | 7 czerwca 2021 | NR 1
0 42

Deweloperzy powierzchni biurowych z optymizmem patrzą w przyszłość. Dobre wyniki makroekonomiczne Polski to gwarancja utrzymania odpowiedniego (rosnącego) poziomu konsumpcji. Logistyka jako „pochodna” ogólnej sytuacji gospodarczej i kondycji przedsiębiorstw będzie miała wówczas okazję na dalszy stabilny rozwój.

 

Zdaniem ekonomistów, Polska to jeden z nielicznych krajów, który w ostatnich latach uniknął poważnych skutków kryzysu gospodarczego. I choć przez rynek logistyczny przetoczyła się fala problemów, teraz ma być już tylko lepiej. Za nami całkiem niezły (zdaniem niektórych: bardzo dobry) 2010 r., warto jednak przyjrzeć się także prognozom na kolejne 12 miesięcy.

 

Podpisanie aktu erekcyjnego pod jedną z największych inwestycji magazynowych w Polsce. Panattoni buduje (projekt typu BTS) dla firmy Zelmer. Na zdjęciu Robert Dobrzycki z Panattoni Europe i Janusz Płocina z Zelmera 

 

Dobry klient... to pewny klient


Sporym wyzwaniem dla deweloperów są inwestycje już oddane do eksploatacji. Największym wrogiem nowych powierzchni magazynowych okazują się bowiem... już istniejące obiekty, a pustostany stanowią alternatywę dla nowych inwestycji. Przy wysokiej podaży zadaniem dewelopera jest zatem dodatkowo przekonać nabywcę o wyższości obiektu nowego nad już istniejącym. 
To tłumaczy wciąż rosnącą popularność inwestycji typu BTS. Pod hasłem „elastyczności” i „dopasowania” ukrywane są dziś wszystkie życzenia potencjalnych klientów — od wymagań technicznych (jakość posadzki, siatka słupów w magazynie czy ilość ramp dla samochodów ciężarowych), poprzez standardy jakościowe powierzchni biurowych (dostęp do zaawansowanych rozwiązań IT czy wyższy komfort pracy wynikający z lepszego ich wykończenia), na zindywidualizowanych mechanizmach finansowania skończywszy. Zamrożenie wielu inwestycji w ostatnich latach skutkuje jednak stopniowym zwiększaniem popytu — czemu towarzyszyć będą korekty cen i rozpoczęcie nowej fali inwestycji typu spekulacyjnego. 
Jaki był 2010 r.? Zdaniem deweloperów, nie ma powodów do narzekań. Według danych z raportu CB Richard Ellis, w ciągu trzech kwartałów 2010 r. w Polsce wynajęto ok. 1,07 mln m2 powierzchni magazynowej, co stanowi prawie 50-procentowy wzrost w porównaniu z analogicznym okresem 2009 r. Świadczy to o stałym i rosnącym popycie na już istniejącą powierzchnię magazynową. ProLogis tylko w trzech pierwszych kwartałach 2010 r. wynajął ponad 511 tys. m2 nowoczesnej powierzchni magazynowej, czyli o 129% więcej niż w tym samym okresie roku ubiegłego. 
— To jednocześnie rekordowa liczba wynajętej powierzchni w trzynastoletniej działalności naszej firmy w Polsce, a są to dopiero wyniki trzech kwartałów tego roku. Już teraz wiemy, że czwarty był równie dobry. Taki wynik pozwolił ProLogis na utrzymanie pozycji lidera w Polsce z 48-procentowym udziałem w rynku pod względem liczby wynajętej powierzchni magazynowej — tłumaczy Bartosz Mierzwiak, vice president & market officer ProLogis w Polsce.

 

Klienci stawiają na jakość

Według Jartom, wśród najemców w 2011 r. jeszcze bardziej wzrośnie rola branży spożywczej, a zmniejszy się rola branży budowlanej. Stopniowo swoją pozycję odzyska logistyka, która straciła dominującą pozycję 
w związku ze światowym kryzysem w 2009 i 2010 r. Cechą wspólną popytu w 2011 r. będzie wzrost wymagań jakościowych wobec magazynów. 

 

Tomasz Branecki
prezes Jartom

 

Jest dobrze, będzie lepiej


Eksperci z optymizmem patrzą na przyszłość rynku powierzchni komercyjnych —zarówno magazynowych, jak i przemysłowych. W ciągu ostatnich miesięcy dobra koniunktura gospodarcza na stałe zagościła w Europie, a jej oznaki są widoczne także na rynku obiektów dystrybucyjnych. Po globalnym kryzysie teraz zarówno transport, jak i handel — ważne determinanty rozwoju rynku logistycznego — stopniowo odnotowują wzrost. 
— Stabilizują się również stawki czynszów za wynajem oraz ceny gruntów pod inwestycje. Europejski rynek nieruchomości logistycznych znajduje się w fazie przejściowej — sytuacja w segmencie wynajmu powierzchni magazynowych przestaje się pogarszać i wkrótce ulegnie poprawie — tłumaczy Bartosz Mierzwiak z ProLogis.

 

Wynajem i projekty BTS


W 2011 r. planujemy w dalszym ciągu koncentrować się na wynajęciu pozostałej dostępnej powierzchni magazynowej w naszych parkach oraz na współpracy z obecnymi klientami. Naszym celem będą również projekty BTS, czyli projekty „szyte na miarę”, budowane pod wynajem, sprzedaż lub na zasadzie umowy deweloperskiej na terenie całej Polski.


Bartosz Mierzwiak
vice president & market officer ProLogis
w Polsce


Rynek w dalszym ciągu powinien się umacniać, wciąż jednak nie odrobi strat związanych z ogólnoświatowym kryzysem gospodarczym. Co jest jego przyszłością? 
— Projekty typu BTS, w tym m.in. obiekty produkcyjne lokalizowane w Specjalnych Strefach Ekonomicznych. Panattoni Europe już od jakiegoś czasu odnotowuje coraz większe zainteresowanie obiektami produkcyjno-magazynowymi o charakterze build-to-suit (BTS) w nowych lokalizacjach, ze szczególnym wskazaniem na SSE, wzdłuż budujących się autostrad A4 i A1. Rosnące zainteresowanie strefami jest podyktowane w dużej mierze rzeczywistymi korzyściami dla najemców, dzięki którym firmy otrzymują możliwość włączenia kosztów wynajmu do kosztów kwalifikowanych, upoważniających nawet do 60% ulgi. Tym samym pojawi się silny trend relokacyjny i będzie związany z rozwojem infrastruktury i skalą możliwości, które dają Specjalne Strefy Ekonomiczne. Istotny będzie zakres i otrzymanie wymiernych korzyści w Strefie, a więc benefit ekonomiczny. Dlatego w przyszłości coraz bardziej aktywnym elementem optymalizacji kosztów przedsiębiorstw może stać się przenoszenie produkcji z Europy Zachodniej do Polski lub powiększanie mocy wytwórczych poprzez tworzenie nowych zakładów produkcyjnych w strefach ekonomicznych — tłumaczy Robert Dobrzycki, partner zarządzający na Europę Środkowo-Wschodnią Panattoni Europe. 
— Widzimy, że firmy już planują zwiększenie swojej działalności w tym roku, co wiąże się również z większym zainteresowaniem nowymi powierzchniami, często czysto produkcyjnymi. Jednocześnie sami przygotowujemy się na większy popyt naszych klientów i intensywnie rozglądamy się za nowymi lokalizacjami w Polsce oraz jesteśmy bardzo otwarci na nowe projekty w systemie BTS w Europie Wschodniej i Centralnej — tłumaczy Michael Shapiro, prezes zarządu MLP Group. 
Zdaniem Bartosza Mierzwiaka, wyzwaniem dla branży w nadchodzącym roku będzie skuteczne skonsumowanie rosnącego popytu — kluczowe kontrakty trafią do deweloperów, którzy będą mogli wykazać się elastycznością, możliwościami finansowania inwestycji i będą w posiadaniu strategicznie zlokalizowanych gruntów. 

 

Także dla rynku detalicznego 


Nowością w ofercie Panattoni Europe będą inwestycje na rzecz obiektów segmentu sprzedaży detalicznej. Ta dywersyfikacja została wprowadzona jeszcze pod koniec 2010 r., wraz z utworzeniem przez dewelopera nowej struktury odpowiedzialnej za inwestycje retail, jednak jej rozwój nastąpi właśnie w 2011 r.


Robert Dobrzycki
partner zarządzający na Europę Środkowo-Wschodnią 
Panattoni Europe

 

Nowy rok — nowe nadzieje


Jakie zmiany czekają nas w tym roku? Obok wyzwań o charakterze ekonomicznym warto odnotować zmiany infrastrukturalne. W całym kraju realizowanych jest wiele projektów drogowych, powstają kolejne odcinki autostrad, dodatkowo druga połowa roku upłynie także pod znakiem zmiany sposobu płatności za autostrady (miejsce winiet zajmie system elektroniczny). Czynniki te zmieniają dostępność komunikacyjną poszczególnych inwestycji, a z punktu widzenia użytkownika... wywracają wszystkie kalkulacje ekonomiczne dotyczące kosztów transportu związanych z nowymi i już eksploatowanymi obiektami.
Wskazując na infrastrukturę, warto wspomnieć o zmianie lidera rynku nieruchomości przemysłowych w przypadku regionów. — Dotychczas numerem jeden była Warszawa, ale przyszłość powinna należeć do Śląska. To właśnie Górny Śląsk w I półroczu 2010 r. został liderem rynku najmu, wyprzedzając nieznacznie region warszawski i jest na najlepszej drodze, aby otrzymać żółtą koszulkę Tour de Pologne. Świadczy też o tym zaawansowany poziom prac w infrastrukturze — za chwilę powstanie realne połączenie A1 z A4. Połączą się Czechy z centralną Polską, czego nie było wcześniej, i rola zarówno po stronie czeskiej Ostrawy, jak i Śląska będzie rosła — wyjaśnia Robert Dobrzycki z Panattoni Europe...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy