Dołącz do czytelników
Brak wyników

W poszukiwaniu pustego magazynu

Baza wiedzy | 10 czerwca 2021 | NR 5
0 195

Mniejsza liczba nowych inwestycji magazynowych oznacza skromniejszą ofertę dla potencjalnych klientów. Z drugiej strony jest to szansa na wynajęcie tych powierzchni, które nie mogły dotychczas znaleźć najemców. Znacznie spadła bowiem liczba inwestycji realizowanych na rynku spekulacyjnym. Czy spadek podaży w połączeniu z utrzymującym się popytem oznaczać będzie wzrost cen najmu?

W pierwszej połowie 2012 r. wybudowano w Polsce 333 tys. m² powierzchni magazynowych – dwukrotnie więcej niż w analogicznym okresie roku wcześniejszego, jak wynika z danych zebranych przez Jones Lang LaSalle. Zdecydowana większość obiektów oddawanych do użytku ma już najemcę w trakcie realizacji inwestycji: liczba projektów realizowanych na rynek spekulacyjny jest zatem niewielka. Łącznie zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce szacuje się na 7-7,5 mln m². Utrzymująca się na rynku tendencja zabezpieczania realizowanych inwestycji podpisanymi już wcześniej umowami najmu w połączeniu z niewielką liczbą realizowanych inwestycji powoduje stały spadek ilości powierzchni magazynowych dostępnych na rynku (jako magazynów niewynajętych). Niższa podaż przy niezmiennym lub rosnącym popycie oznacza potencjalnie wzrost cen najmu. Czy zatem spadek ilości pustostanów przekłada się na wzrost cen?
– Na koniec pierwszego półrocza 2012 r. stopa pustostanów wyniosła 11,7%, co oznacza spadek o 0,2 punktu procentowego w porównaniu z końcem ubiegłego roku, ale również wzrost o 0,6 punktu procentowego w stosunku do I kwartału bieżącego roku. Na koniec czerwca 2012 r. w Polsce było blisko 865 tys. m² niewynajętej powierzchni, najwięcej (w liczbach bezwzględnych) w strefie Warszawa-Okolice (390 tys. m²) i w Polsce Centralnej (120 tys. m²) – komentuje Michał Kuliński z Działu Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield. 

 

Tomasz Mika
dyrektor Działu Powierzchni Magazynowych i Przemysłowych, Jones Lang LaSalle
Generalnie czynsze w skali kraju pozostają na stabilnym poziomie. Z jednej strony mamy bowiem do czynienia z niepewną sytuacją gospodarczą i odkładaniem przez najemców decyzji o najmie, z drugiej zaś obserwujemy systematyczny spadek poziomu dostępnej powierzchni. Na koniec czerwca bez najemcy pozostawało 795 tys. m² nowoczesnej powierzchni magazynowej, co stanowiło 11,5% istniejącej podaży. Najwięcej wolnej powierzchni było w okolicach Warszawy (375 tys. m²) i Polsce Centralnej (133 tys. m²). Najemcy – zwłaszcza poszukujący dużych magazynów – mogą mieć natomiast problem ze znalezieniem odpowiedniego obiektu w Poznaniu (tylko 33 tys. m² pustostanów) i na Górnym Śląsku (58 tys. m²).

 

Robert Dobrzycki
partner zarządzający na Europę Środkowo-Wschodnią, Panattoni Europe
Zazwyczaj spadek pustostanów na rynku uruchamia tendencję do wzrostu stawek czynszowych na wielu podrynkach. Zależność ta widoczna jest na Górnym Śląsku czy w Poznaniu. Regiony najbardziej aktywne to Warszawa, ale też miasta: Poznań, Wrocław, Śląsk i Łódź. W połowie roku wynajem 1 m² w Warszawie-Miasto wahał się między
3,6 a 5,3 euro/m2 miesięcznie, w Łodzi w granicach 2,7-3,1 euro/m², natomiast w Krakowie –
3,3-4 euro/m². Według JLL stawki na Górnym Śląsku wahały się między 2,4 a 3,4 euro/m²,
w  Poznaniu 2,6-3 euro/m² i we Wrocławiu 2,5-3,1 euro/m².

 

Michał Kuliński
Dział Wycen i Doradztwa, Cushman & Wakefield
Rynek nowoczesnej powierzchni magazynowej w pierwszej połowie 2012 r., a zwłaszcza w II kwartale, rozwijał się mniej dynamicznie niż w roku ubiegłym. Wolumen zawartych umów najmu spadł o blisko 27% w stosunku do drugiej połowy 2011 r. Zanotowano także 17-proc. wzrost podaży i spadek stopy pustostanów o 0,2 punktu procentowego. Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wyniosły w czerwcu 2012 r. 7 mln 370 tys. m².

 

Tomasz Kasperowicz
partner, Colliers International
W niektórych regionach, takich jak aglomeracja wrocławska, poznańska, a przede wszystkim Górny Śląsk, czynsze wzrosły w sposób widoczny. Brak spekulacyjnych budów z jednej strony i ciągły popyt najemców na powierzchnie magazynowe z drugiej powodują, że dostępnej powierzchni ubywa i że rosną czynsze za ich wynajem. Wyjątkami są regiony II i III strefy aglomeracji warszawskiej (Mszczonów, Teresin), gdzie nadpodaż powierzchni jest zbyt duża do zaabsorbowania jej w średnim okresie, wobec czego poziom czynszów utrzymuje się na bardzo niskim poziomie.

 

Bartosz Mierzwiak
vice president & market officer, Prologis w Polsce
Trudno mówić o spadku podaży obiektów magazynowych, gdy na polskim rynku jest ponad 850 tys. m² wolnej tego typu powierzchni, co stanowi 11,7% całkowitej powierzchni dystrybucyjnej istniejącej w naszym kraju. Dla porównania: wskaźnik wolnej powierzchni pod koniec 2011 r. wynosił 10,3%, czyli niemal o 1,5 punktu procentowego mniej niż w III kwartale tego roku. Oczywiście są regiony – takie jak np. Dolny Śląsk – gdzie trudniej znaleźć wolny magazyn. Na ten moment prowadzi to do wzrostu stawek czynszu.

 

Do wzięcia jest niewiele


Jak duży jest poziom niewynajęcia powierzchni magazynowych? – Jak podają analitycy rynkowi, niewynajęte powierzchnie na polskim rynku przekraczają 800 tys. m², co oznacza, że średni współczynnik pustostanów oscyluje wokół 12%. Przykładem lokalizacji z największą podażą są m.in. Błonie oraz inne tereny w II i III strefie Warszawy – mówi Błażej Ciesielczak, dyrektor regionalny Goodman na Polskę. Utrzymuje się tendencja spadającego poziomu pustostanów. Dla porównania: w pierwszym kwartale 2011 r. ich ilość przekraczała 900 tys. m², co w połączeniu z niższymi zasobami powierzchni ogółem dawało ok. 14-15%. Obecnie najgorzej jest na Śląsku, w Małopolsce, Trójmieście i Wielkopolsce, gdzie poziom powierzchni niewynajętych to zaledwie kilka procent ogółu zasobów. Wszędzie tam, gdzie podaż obiektów jest stosunkowo niewielka, daje się zaobserwować wzrost cen najmu. To naturalna tendencja, a jej równoważnie poprzez budowę nowych powierzchni coraz częściej bywa ograniczone. Minęły czasy dużej dostępności terenów pod zabudowę, oferta atrakcyjnych działek maleje z roku na rok. Sytuację nieco ratują liczne inwestycje infrastrukturalne zrealizowane w ostatnich latach: budowa autostrad, dróg ekspresowych czy obwodnic miast podniosła dostępność i znacznie zwiększyła atrakcyjność wielu lokalizacji. Należy też pamiętać o długości procesu inwestycyjnego: podjęte dziś decyzje o budowie nowych obiektów oznaczać będą podaż możliwą do wykorzystania dopiero za kilkanaście miesięcy.
Dostępne obecnie powierzchnie to często konkretne moduły w ramach obiektów w większej części już wynajętych. Potencjalny najemca musi więc dostosować się do konkretnej oferty, ponieważ możliwości kształtowania jej według potrzeb zainteresowanego są mocno ograniczone. Należy także zwrócić uwagę, że współczynnik dostępności powierzchni to stosunek wolnych terenów do ogółu zasob...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy