Dołącz do czytelników
Brak wyników

Zaglądamy do „portfela”

Baza wiedzy | 30 czerwca 2021 | NR 2
0 99

Inwestycje kapitałowe w regionie państw Europy Środkowo-Wschodniej wyniosły w 2015 r. 7,37 mld euro i jest to najwyższa kwota od 2006 r. Na rynek nieruchomości magazynowych przypadło w Polsce 477 mln euro, z czego trzy czwarte stanowiły transakcje portfelowe. W tym roku wartość transakcji ma wzrosnąć do ponad 750 mln euro. Czy zmieni to rynek logistyczny?

Zgodnie z danymi przedstawianymi przez firmę doradczą Cushman & Wakefield, Polska wciąż jest dla zagranicznego kapitału najważniejszym celem. Świadczy o tym wzrost obrotów z 3,13 mld euro w 2014 r. do ponad 4 mld euro w 2015 r. i fakt, że spośród pięciu głównych rynków Europy Środkowej (Polska, Czechy, Słowacja, Rumunia, Węgry) najwięcej zainwestowano w nieruchomości właśnie w Polsce. Choć aktywność inwestycyjna wzrosła we wszystkich sektorach nieruchomości, to najwięcej zainwestowano w nieruchomości handlowe – 3,63 mld euro (wzrost o 58% w porównaniu z 2014 r.), 
a w nieruchomości biurowe – 2,35 mld euro 
(spadek o 17% w porównaniu z 2014 r.). Natomiast w sektorze nieruchomości magazynowych wartość transakcji inwestycyjnych wzrosła o 47% w porównaniu ze średnią pięcioletnią (1,16 mld euro w 2015 r.). Największy wzrost zainteresowania inwestycjami w obiekty logistyczne odnotowano pod koniec roku i ten trend utrzymał się w pierwszej części roku 2016. 
W tym roku można się spodziewać wejścia nowych inwestorów na rynek Europy Środkowej, gdyż dla rynku najmu tego regionu perspektywy są najlepsze w Europie, chociaż zdaniem niektórych specjalistów nie zostały one jeszcze zawarte w stopach kapitalizacji. Wzrost przychodów jest podstawowym czynnikiem określającym zwrot z inwestycji w krótkiej i średniej perspektywie. Takie dane mają wciąż większe znaczenie niż zagrożenia wynikające z wyzwań dla światowej gospodarki. Eksperci BNP Paribas stwierdzają natomiast w swoim raporcie za 2015 r., że stopy kapitalizacji za wysokiej klasy aktywa logistyczne i magazynowe osiągnęły poziom najlepszych projektów biurowych i handlowych typu prime, co wpływa na rosnącą liczbę graczy na tym rynku, a zarazem zmniejszenie udziałów dotychczasowych dużych graczy. 

Portfele i transakcje


Transakcje portfelowe cieszą się wśród inwestorów popularnością z kilku powodów. Po pierwsze, umożliwiają dywersyfikację przychodów i ryzyka, po drugie, są szansą na zainwestowanie większej ilości środków. A po trzecie – stwarzają inwestorom elastyczną strategię wyjścia, dając możność podziału portfela nieruchomości na części lub sprzedaży jako całości. 
Rosnący trend wzrostowy liczby transakcji portfelowych może być spowodowany m.in. przez fakt, że najatrakcyjniejsze centra logistyczne są już w rękach inwestorów długoterminowych, a na rynku chwilowo brakuje nowych obiektów tej samej rangi i klasy. Duże transakcje portfelowe miały miejsce przede wszystkim w latach 2013-2014, w 2015 r. było ich w porównaniu z okresem wcześniejszym mniej, jednak rok 2016 może być rekordowy – przewidują analitycy. Transakcje portfelowe są trendem obejmującym cały europejski rynek nieruchomości komercyjnych, gdzie inwestorzy przejmują całe platformy lub spółki o dużej wartości i potencjale rozwoju. W branży magazynowej w Polsce uwagę zwraca fakt, że zagraniczni inwestorzy portfelowi coraz częściej decydują się na zakup platformy, organizacji biznesowej mającej nieruchomości przynoszące regularny przychód, atrakcyjny bank ziemi i spory potencjał projektowy. Poszukują oni także polskich partnerów, znających lokalne uwarunkowania, dzięki czemu mogą szybko i efektywnie weryfikować jakość inwestycji. Innym ważnym uwarunkowaniem jest właśnie skala wielkości inwestycji. 
Konkurencja na rynku transakcyjnym w Polsce sukcesywnie rośnie. Do funkcjonujących już graczy dołącza kapitał, którego korzenie są odległe – np. azjatyckie – a także nowe podmioty, takie jak firmy ubezpieczeniowe, które decydują się na inwestycje bezpośrednie i długoterminowe. 
Przewidywany jest dalszy napływ nowego kapitału z Australii, Kanady, RPA, Korei Południowej, Chin, Singapuru, Malezji i Hongkongu. Międzynarodowi inwestorzy z tych regionów poszukują w naszym kraju platform lub dużych portfelowych transakcji po to, by skutecznie rozpocząć działalność w Polsce.
Inwestorów zainteresowanych takimi transakcjami przyciąga zdywersyfikowany i sukcesywnie wzbogacany produkt, co prowokuje działających w Polsce deweloperów do budowy nowych obiektów – dlatego też w branży magazynowej wolumen dostępnej powierzchni wciąż rośnie. 
Ta duża dynamika na rynku wraz z dużym zapotrzebowaniem na powierzchnię ze strony najemców powoduje, że projekty magazynowe są cenionymi produktami inwestycyjnymi. Polski sektor logistyczny znalazł się wśród dziesięciu najlepszych, najszybciej rozwijających się rynków logistycznych w Europie – informują analitycy Axi Immo w swoim rocznym raporcie. W tym roku można oczekiwać kolejnych sprzedaży nowych projektów, które zostaną oddane do użytku. 

Inwestorzy i REIT


Sektor magazynowy stał się nieodłącznym elementem strategii inwestycyjnych wielu funduszy – można przeczytać w raporcie Axi Immo – i obserwowana jest duża płynność rynku, gdzie sprzedają się również produkty value-added z potencjałem do rozwoju i zwiększenia ich wartości. Polski rynek magazynowy ze względu na swoją skalę oraz zakres aktywności pozostanie kluczowym rynkiem inwestycyjnym dla coraz większej liczby inwestorów instytucjonalnych. Aktywnie w sektorze magazynowym działają: Hillwood Europe, Deka Immobilien, Logicor, P3 z TPG Real Estate i Ivanhoé Cambridge czy W.P. Carey. Dla globalnych inwestorów duże znaczenie mają także stopy zwrotu w sektorze magazynowym, które w porównaniu z innymi sektorami nieruchomości komercyjnych pozostają najwyższe i utrzymują się na poziomie od 7,0 do 7,5%, choć do niedawna przodowała branża biurowa. 
Kolejnym dużym graczem na polskim rynku transakcji portfelowych będą fundusze typu REIT, których pojawienie się dzięki nowym regulacjom prawnym w tym roku już zapowiedziano. 
REIT, czyli Real Estate Investment Trust, to forma pośredniego inwestowania w nieruchomości, realizowana przez indywidualnych i instytucjonalnych inwestorów giełdowych. Zazwyczaj REIT-y są podmiotami o charakterze funduszu inwestycyjnego w formie spółki akcyjnej, których przedmiotem działalności są inwestycje w nieruchomości połączone z procesem zarządzania nimi. Gromadzą one kapitał, który inwestują na rynku nieruchomości w obiekty, z których czerpią dochód. Osiągnięty zysk w 90% wypłacany jest akcjonariuszom REIT-ów w formie dywidendy, która nie jest obciążona podatkiem na poziomie korporacyjnym. Tak to działa na świecie. Dla polskiego rynku nieruchomości (nie tylko) magazynowych będzie to duży zastrzyk kapitału, ponieważ REIT-y w światowym systemie gospodarczym są rodzajem „złotych wrót” dla globalnego rynku nieruchomości. Płyną przez nie w jedną stronę kapitały siln...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy