Dołącz do czytelników
Brak wyników

TEMAT NUMERU

29 kwietnia 2020

NR 1 (Luty 2020)

2020 r. dąży do 20 000 000 m2. Magazynowa mapa Polski 2020

0 120

W roku 2020 rynek magazynowy w Polsce przekroczy liczbę 20 mln m2 powierzchni, co ma znaczenie zarówno symboliczne, jak i praktyczne dla branży. Po latach kryzysu w 2013 r. rozpoczął się marsz w górę, który trwa do dziś i nic nie jest w stanie go powstrzymać – zgodnie wieszczą deweloperzy i eksperci.

Optymizm podgrzewają dane z ubiegłego roku i prognozy na rok 2020, którym zagraża jedynie brak rąk do pracy i – w dalszym tle – recesja. W ubiegłym roku popyt na magazyny sięgnął 3,75 mln m², a zasoby powierzchni zwiększyły się o 2,8 mln m², osiągając łącznie 18,7 mln m². W budowie dziś jest 1,9 mln m². Jak informuje w raporcie JLL Polska Tomasz Mika, dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych JLL w Polsce najpopularniejszymi lokalizacjami magazynowymi w Polsce są rynki Wielkiej Piątki, a szczególnie Warszawa, Górny Śląsk i Wrocław, których łączny udział w całkowitej wynajętej powierzchni wyniósł prawie 60%. I tak też będzie w 2020 r., choć do gry wchodzą także takie lokalizacje, jak Olsztyn, Szczecin, Radom, Gorzów Wielkopolski czy Białystok. 

Z ogólnej liczby 1,8 mln m² powierzchni magazynowej najwięcej przybędzie w regionie Śląska (478 000 m²) i Mazowsza razem z Warszawą (482 000 m²). Sporo, bo 268 000 m², powierzchni powstanie w województwie dolnośląskim i pomorskim (263 000 m²) – co stanowi jedną trzecią istniejących tam obecnie zasobów. Choć przybędzie magazynów dostępnych „od ręki”, to jednak nie oznacza, że rynek zostanie nasycony.

Wielka Piątka 

Jednak większość zasobów nadal będzie skoncentrowana w pięciu największych regionach zlokalizowanych w pobliżu Warszawy, Katowic, Łodzi, Poznania i Wrocławia. Widać to na przykładach. 

– Im większa, dynamiczniej rozwijająca się aglomeracja, tym bardziej kluczowe znaczenie regionu. Zatem nie jest zaskoczeniem, że do najistotniejszych będzie można w dalszym ciągu zaliczyć Warszawę, ale też coraz mocniejszy Wrocław. Nasza firma mocno inwestuje w obie te lokalizacje, rozbudowujemy parki w Nadarzynie, Ożarowie i na Żeraniu, a w Biskupicach Podgórnych powstaje SEGRO Logistics Park Wrocław, w którym docelowo wybudujemy ponad 80 000 m² nowoczesnej powierzchni magazynowej. W ostatnich miesiącach we Wrocławiu kupiliśmy również dwa istniejące parki logistyczne – mówi Waldemar Witczak, dyrektor regionalny SEGRO.

– Warszawa, Łódź, Poznań, Wrocław i Śląsk – to przede wszystkim doskonała lokalizacja, łącząca główne szlaki komunikacyjne z bliskością dużych aglomeracji, co w efekcie pozwala na osiągnięcie efektywności kosztowej transportu. Dlatego, podobnie jak w poprzednich latach, kluczowe pozostaną stabilnie rozwijające się rynki, czyli region Warszawy, Polska Centralna, Wielkopolska oraz Górny i Dolny Śląsk – przewiduje Michał Czarnecki, Vice President, Head of Leasing and Development Prologis w Polsce.

Panattoni całkowicie wynajął obiekty zrealizowane w ramach pierwszego etapu budowy City Logistics Wrocław I. Na ponad 36 700 m² powierzchni ulokowały się przede wszystkim firmy z sektora logistyczno-dystrybucyjnego. Teraz deweloper rusza z budową kolejnych o powierzchni odpowiednio 11 300 i 10 900 m². Ich oddanie planowane jest na przełom drugiego i trzeciego kwartału 2020. – Podpisane umowy najmu wskazują na niesłabnące zainteresowanie tym regionem kraju. Mimo sporego nasycenia magazynami popyt na infrastrukturę logistyczną jest nadal bardzo wysoki, co wynika z szybkiego rozwoju e-commerce.

Dotyczy to zwłaszcza obiektów zlokalizowanych w obrębie miasta, dobrze skomunikowanych i ułatwiających dostawy tzw. ostatniej mili – mówi Damian Kowalczyk, Development Director Panattoni.

Do walki o Dolny Śląsk dołącza także Biuro Inwestycji Kapitałowych, które wchodzi w ostatni etap realizacji BIK Park Wrocław I powstający w Nowej Wsi Wrocławskiej w gminie Kąty Wrocławskie. Pierwsi najemcy wprowadzą się już w pierwszym kwartale tego roku, a docelowo powstanie tam łącznie 47 000 m² nowoczesnej powierzchni magazynowej oraz biurowo-socjalnej. Centrum logistyczne znajduje się w pobliżu autostrady A4 w bezpośrednim sąsiedztwie węzła Wrocław Południe oraz węzła Pietrzykowice. 

Dzieje się na Górnym Śląsku. Hillwood buduje dwa nowe magazyny – w Gliwicach i Mysłowicach. Już w trzecim kwartale tego roku do dyspozycji przedsiębiorców. – Hillwood jest aktywny w województwie śląskim już od 5 lat, a więc od początku naszej działalności w Polsce. Dalszy rozwój naszego biznesu właśnie w tym regionie jest zatem dla nas naturalnym krokiem. Do końca 2020 r. wybudowana przez nas nowoczesna powierzchnia magazynowa na Górnym Śląsku i w Zagłębiu wzrośnie do niemal 170 000 m² – mówi Hubert Michalak, prezes zarządu Hillwood Polska.

W Gliwicach Amazon otwiera centrum logistyki e-commerce o powierzchni ponad 210 000 m², do którego oficjalnie „przyznał” się z końcem ubiegłego roku. Będzie największym budynkiem firmy w kraju i zostanie wyposażony w technologię Amazon Robotics, w tym m.in. 3900 robotów transportowych, które będą kompletować zamówienia.

W październiku ub. roku DL Invest świętował oddanie do użytku pierwszego etapu DL Invest Park Psary. To dwa funkcjonujące budynki i trzeci w budowie. Łączna powierzchnia tych obiektów to prawie 70 000 m².

Po zakończeniu budowy Segmentu C rozpocznie się budowa kolejnego etapu w ramach części B, a następnie części A i D. Łącznie powierzchnia wszystkich segmentów wynosi 268 918 m².

– Na rozwój parków logistycznych w granicach i w bliskim pobliżu największych aglomeracji mają wpływ dwa megatrendy. Jednym jest urbanizacja, w miastach mieszka i będzie mieszkać coraz większa liczba ludzi, a co za tym idzie – staną się one coraz większym rynkiem do obsłużenia i zasobniejszym rynkiem zbytu. Drugi to dynamiczny rozwój e-commerce i rosnące potrzeby konsumentów, na które klienci parków logistycznych będą chcieli odpowiedzieć w coraz krótszym czasie – wyjaśnia Waldemar Witczak.

Jego wypowiedź uzupełnia Michał Czarnecki: – Warta uwagi jest Polska Centralna, a szczególnie Łódź, która w sondażu Prologis Research i eyefortransport (EFT) została uznana przez europejskich operatorów logistycznych za najbardziej pożądaną lokalizację logistyczną w całej Europie Środkowo-Wschodniej. Dostrzeżony potencjał rozwojowy tego regionu nie słabnie. 

Ze względu na skrzyżowanie autostrad A1 i A2 okolice Łodzi, Strykowa i Piotrkowa Trybunalskiego to lokalizacje, w których powstają jedne z najlepiej skomunikowanych parków logistycznych w Polsce. Atuty tych regionów doceniają też nasi klienci, decydując się m.in. na nowe powierzchnie w Prologis Park Łódź – mówi.

 

Popyt w regionach w 2019 r. (m2) (Źródło: JLL, magazyny.pl, IV kw. 2019 r.)

Mniejsze miasta 

– Biorąc pod uwagę transakcje na rynku, większość klientów wybiera 5 głównych lokalizacji. Mówiąc jednak o najbardziej perspektywicznych regionach, należy zwrócić uwagę na Polskę Zachodnią – od Szczecina, do Wrocławia, poprzez Poznań. Tu, oprócz głównych lokalizacji, popularnością powinny cieszyć się mniejsze, położone lub planowane głównie wzdłuż trasy S3. Dziać się tak będzie ze względu na bliskość zachodniej Polski do niemieckich sąsiadów, dla których jesteśmy bardzo ważnym zapleczem magazynowym i partnerem w przypadku obiektów produkcyjnych czy ważnym wsparciem dla baraży e-commerce.

Głównymi kryteriami są dostęp do kadry pracowniczej i oczywiście dogodna infrastruktura skracająca czas łańcucha dostaw – wskazuje Michał Samborski, Development Director Panattoni Europe.

To prawda, że deweloperzy coraz częściej budują magazyny poza głównymi rynkami, czego przykładem może być Panattoni Park w Częstochowie, gdzie powstaje magazyn dla czeskiego inwestora Accolade.

Także aktywność pozostałych deweloperów rozlewa się na cały kraj i nie dotyczy to tylko projektów BTS, dzięki czemu następuje wzrost zainteresowania rynkami dotychczas mniej popularnymi. Parki logistyczne powstają choćby w pobliżu takich miast, jak Olsztyn, Kielce czy Radom. Lublin czy Konin przyciągają nowych inwestorów, jednak kluczowa może się w tych miejscach okazać dostępność rąk do pracy. 

Jeśli rynki są zasobne i daje się utrzymać wysoki poziom rekrutowanych pracowników, to inwestycje tam powstaną. Według raportu Business Environment Assesment Study w 2019 r. Lublin wyprzedził nawet Warszawę pod względem atrakcyjności dla przedsiębiorców i wraz z Trójmiastem zajął pierwsze miejsce w rankingu.  Lublin kusi przede wszystkim dostępnością i kosztem wynajmu nieruchomości. Eksperci dostrzegają także potencjał Rzeszowa, Legnicy, Białegostoku czy Opola. Przykładami mogą być również już zrealizowane inwestycje Zalando w Olsztynku (Hillwood) czy 7R Park Kielce. Inne mniej oczywiste lokalizacje na rok 2020 to te umiejscowione wzdłuż trasy S3, np. Świebodzin czy Zielona Góra. Jednak zdaniem ekspertów, miasta we wschodniej Polsce z pewnością zyskają na znaczeniu w roku 2020 i kolejnych.

 

Popyt netto w 2019 r. (Źródło: JLL, magazyny.pl, IV kw. 2019 r.)

Na przykład Lublin wypadł doskonale w raporcie „Small town, big deal”, w którym eksperci dokonali oceny lokalizacji magazynowo-przemysłowych w Polsce. Pod względem rynku pracy i kompetencji regionalnych miasto wypadło bardzo dobrze, tracąc jedynie punkty na dojrzałości rynku. Za Lublinem przemawia nie tylko położenie w pobliżu planowanej Via Carpatia, która ma łączyć Europę Wschodnią z Południową oraz posiadane lot...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy