Dołącz do czytelników
Brak wyników

TEMAT NUMERU

29 kwietnia 2020

NR 1 (Luty 2020)

Inwestycje z komponentem spekulacyjnym. Magazynowa mapa Polski 2020 okiem agencji nieruchomości

0 139

Jaką informację niosą na kolejne miesiące podsumowania ubiegłego roku dotyczące rynku powierzchni magazynowo-produkcyjnych i jakich zmian na tym rynku mogą spodziewać się użytkownicy, nowi najemcy, planujący inwestycję w nowy obiekt w roku 2020? W liczby i wnioski perspektywy na 2020 r. ubrali przedstawiciele agencji nieruchomości.

Anna Głowacz
dyrektor Działu Industrial w AXI IMMO

 

Wyniki na koniec 2019 r. zarówno po stronie popytu, jak i podaży pozwalają stawiać dość optymistyczne prognozy. W 2019 r. trzeci rok z rzędu wynajęto blisko 4 mln m², z czego 67% stanowiły nowe umowy najmu. Sektor magazynowy pomimo słabszych wyników sektora produkcji stabilnie rozwija się, dzięki dalszemu dynamicznemu wzrostowi e-commerce i branż towarzyszących.

Siłę i stabilność rynku widać również po stronie podaży. W ubiegłym roku oddano do użytku ponad 2,72 mln m² o 28% więcej niż w 2018 r. Nadal dominują i będą dominować główne regiony, ale widzimy stały rozwój projektów w nowych lokalizacjach, takich jak Częstochowa, Legnica, Gorzów Wielkopolski czy Konin. Sektor oceniany jest jako bezpieczny i stabilny, czego potwierdzenie stanowi duże zainteresowanie funduszy inwestycyjnych zakupem projektów magazynowych. 

Ten rok może nie będzie rekordowy, ale patrząc na ubiegłoroczne rezultaty, możemy spodziewać się ewolucyjnego rozwoju rynku i przekroczenia granicy 20 mln m²  całkowitych zasobów magazynowych. 

W pierwszej części roku ze względu na dużą liczbę inwestycji z udziałem komponentu spekulacyjnego i relokacje wybranych klientów zwłaszcza na głównych rynkach możemy spodziewać się wzrostu poziomu pustostanów. Na koniec grudnia 2019 r. wyniósł on 6,5% i w kolejnych miesiącach może wykazywać dalszą delikatną tendencję wzrostową, zwłaszcza w takich lokalizacjach, jak Polska Centralna, Wrocław i Poznań. Większa dostępność powierzchni nie wpłynie na spadek czynszów bazowych, ale może wywołać presję ze strony najemców na stawki efektywne, które w projektach logistycznych kształtują się w przedziale 2–3 euro/m² w zależności od lokalizacji i jakości projektu. Sektor coraz bardziej dojrzewa, czego efektem jest i będzie większy wybór formatów magazynów od typowych bigbox, poprzez projekty „last mile delivery”, po SBU na terenie miast. 

Ostatnią ważną kwestią, z którą będą się mierzyć najemcy i deweloperzy, będzie wzrost stawek opłat eksploatacyjnych, ze względu na wzrost kosztów energii oraz kosztów ludzkich w związku z wzrostem płacy minimalnej. 

Robert Pawłowski
zastępca dyrektora Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych BNP Paribas Real Estate

 

Rynek magazynowo-logistyczny jest najdynamiczniej rozwijającym się sektorem nieruchomości w Polsce. Jak wynika z naszych raportów, całkowita powierzchnia wszystkich obiektów w tym segmencie podwoiła się w ciągu zaledwie pięciu lat. Rekordowa nowa podaż oraz ogromny wolumen projektów w budowie jednoznacznie wskazują, że rynek przyspiesza i nie ma zamiaru zwalniać. Niemniej jednak, od początku ubiegłego roku obserwowany był stopniowy wzrost stopy pustostanów oraz spowolnienie w inwestycjach. 

W ciągu dwunastu miesięcy ubiegłego roku oddano do użytku obiekty magazynowe o łącznej powierzchni 2,7 mln m², czyli o 24% więcej niż w 2018 r. Uzyskany wynik stanowi absolutny rekord wolumenu nowej podaży. Do największych obiektów przekazanych w ręce najemców należały te dla gigantów branży e-commerce. 

To właśnie ten sektor rynku odgrywa niemałą rolę w kształtowaniu popytu. Dodatkowo biorąc pod uwagę wskaźniki ekonomiczne dla naszego kraju oraz fakt, że Polska jest ciągle atrakcyjną lokalizacją pod względem kosztów, przewidujemy, że w tym roku padną kolejne rekordy. Dalsze wzrosty na rynku sprawią, że w 2020 r. zostanie złamana kolejna granica – całkowite zasoby powierzchni magazynowo-logistycznej w Polsce przekroczą pułap 20 mln m².

Pomimo postępującej automatyzacji procesów magazynowych i logistycznych integralną cechą sektora przemysłowo-logistycznego jest nieustannie wysokie zapotrzebowanie na siłę roboczą. Tymczasem w Polsce mamy do czynienia z najniższym bezrobociem od kilkudziesięciu lat. Coraz atrakcyjniejsze stają się lokalizacje wciąż oferujące większy dostęp do kapitału ludzkiego, zapewniające jednocześnie bliskość tras szybkiego ruchu. W konsekwencji stajemy się świadkami „otwierania nowych obszarów” poprzez rozwój dróg ekspresowych i autostrad. Ponadto coraz większym zainteresowaniem cieszą się transakcje typu forward purchase, z racji ograniczonej dostępności produktu wybudowanego i wynajętego spełniającego standardowe kryteria inwestycyjne funduszy nieruchomościowych.

W zależności od rodzaju inwestycji oraz lokalizacji należy się spodziewać zmian związanych z kwestiami finansowymi. Wyższe koszty pracy, energii, materiałów budowlanych czy działek inwestycyjnych wpływają na koszty wytworzenia, a tym samym na czynsze. W przypadku dużych rynków magazynowych, takich jak Wrocław, Poznań oraz Łódź, gdzie wielu deweloperów rywalizuje o najemców, jest szansa na uzyskanie konkurencyjnych warunków najmu. 

Beata Hryniewska
szefowa Działu Powierzchni Magazynowych i Logistyki w CBRE

 

W 2019 r. do użytku oddano 2,7 mln m² nowoczesnej powierzchni przemysłowej i logistycznej. To najwyższy poziom w historii, ale w związku z tym, że całkowite roczne zapotrzebowanie na taką przestrzeń już od kilku lat utrzymuje się na poziomie ok. 4 mln m², inwestorzy nieustannie prowadzą budowy spekulacyjne, przewidując potrzeby najemców. Obecnie w budowie jest 1,9 mln m², z czego około połowa to inwestycje „na zaś”. Stąd już teraz wiemy, że 2020 r. będzie przełomowy dla rynku magazynowego. Dostępna powierzchnia osiągnie wielkość ponad 20 mln m². Duża liczba magazynów w budowie zapewni najemcom większy niż obecnie wybór i dostępność „od zaraz”, co nie oznacza jednak, że rynek się nasyci.

Większość zasobów magazynowych jest skoncentrowana w pięciu największych regionach (Warszawa, Katowice, Łódź, Poznań i Wrocław). Widać jednak, że aktywność deweloperów powoli rozprzestrzenia się na cały kraj i nie dotyczy to tylko projektów BTS. Parki logistyczne powstają w pobliżu takich miast, jak Olsztyn, Kielce czy Radom. To większe zainteresowanie rynkami, które dotychczas były mniej popularne, jest związane z nadzieją inwestorów na większy dostęp do siły roboczej. Na ten moment luki kadrowe to jedno z największych wyzwań dla branży, która musi kimś obsadzić wolne miejsca pracy w centrach dystrybucyjnych. Umacniać będzie się również trend budowania magazynów miejskich w centralnych lokalizacjach, które będą obsługiwać rosnący na znaczeniu sektor e-commerce. Powstają zarówno duże centra logistyczne, w strategicznych komunikacyjnie miejscach w różnych częściach kraju, jak i kurierskie centra dystrybucyjne zlokalizowane blisko dużych miast, co jest kluczowe dla tzw. logistyki ostatniej mili. 

Tomasz Mika
dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych JLL

 

Ubiegłoroczne dane pokazujące imponujący poziom popytu brutto, który osiągnął 3,75 mln m² wynajętej powierzchni, jak i niezwykle dużej aktywności deweloperów, którzy dostarczyli na rynek rekordowe 2,8 mln m², najlepiej ilustrują sytuację na rynku magazynowym w Polsce. Tempo rozwoju sektora jest bardzo dynamiczne, ale warto zauważyć jego rosnącą dojrzałość i większe zrów...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy