Dołącz do czytelników
Brak wyników

Magazyn = kapitał

Baza wiedzy | 10 czerwca 2021 | NR 4
0 209

Magazyn to nie tylko obiekt i jego infrastruktura, zatrudnieni w nim ludzie czy zachodzące w nim procesy. Z perspektywy finansisty to istotny element aktywów firmy i sposób na pomnażanie kapitału, który wymaga bardzo specjalistycznej wiedzy. Kim jest asset manager i czym różni się od fund managera?

Rosnący poziom kosztów utrzymania obiektów i coraz wyższe standardy powierzchni wykorzystywanych w zastosowaniach komercyjnych sprawiają, że do realizacji nadzoru nad nieruchomościami nie wystarczą dziś tylko „dobre chęci”, a konieczna jest specjalistyczna wiedza. Rynek deweloperów – firm oferujących usługi budowy i modernizacji obiektów magazynowych – to jeden segment . Wraz z rozwojem branży magazynowej równolegle rozwinął się jednak także rynek usług finansowych jako drugi segment, pozwalający na zabezpieczenie inwestycji od strony finansowej. Rynek nieruchomości to jednak nie tylko ci, którzy finansują i budują. To także ci wszyscy, którzy na obiektach tego rynku chcą zarabiać. Wśród nich znajdą się zarządcy nieruchomości, doradcy, a coraz częściej wyspecjalizowane fundusze traktujące nieruchomości jako aktywa wysokiej wartości, generujące konkretne zyski. Na rynku funkcjonują przedsiębiorstwa świadczące usługi zarządzania portfelem nieruchomości. Czym są takie usługi i czy mają one odniesienie do rynku nieruchomości magazynowych?


Profesjonalnych zarządców nie brakuje


Pod hasłem „zarządzania aktywami” kryją się usługi finansowe związane z zarządzaniem majątkiem. Są one dedykowane zarówno klientom indywidualnym, jak i instytucjom. Znaleźć można tu m.in. takie firmy, które proponują swoje usługi wyłącznie dysponującym większymi zasobami kapitału (np. powyżej 10 mln zł). Celem usługi zarządzania aktywami jest generowanie zysku mierzonego na dwa sposoby: osiągnięcia założonej wartości kapitału lub pożądanego poziomu jego wzrostu w obu przypadkach przy założeniu, że nieruchomości stanowią aktywa z potencjałem zysku. Usługi zarządzania aktywami mogą odnosić się do najróżniejszych grup aktywów: obligacji, akcji lub innych instrumentów finansowych. Coraz większą popularnością cieszą się inwestycje w nieruchomości – choć wymagają one znacznych nakładów, to mają opinię stabilnych i przynoszących oczekiwane korzyści. Wysoka wartość jednostkowa i niska płynność oraz ograniczona podaż w konkretnych lokalizacjach – to główne cechy tego typu aktywów. Ze względu na ich specyfikę mają opinię inwestycji długoterminowej. W ofercie rynkowej znaleźć można także wyspecjalizowane fundusze tworzące portfel wielu różnych nieruchomości o wysokiej wartości.
– Nieruchomości są jedną z najistotniejszych kategorii inwestycji. Nie sądzę, że ktokolwiek spierałby się o zalety nieruchomości jako inwestycji, ponieważ nieruchomości nie tylko generują atrakcyjne długoterminowe strumienie dochodów, ale także są namacalnym aktywem o niskiej zmienności (volatility). Dodatkowo różne typy nieruchomości pozwalają zdywersyfikować portfel . Fundusze nieruchomościowe dążą do zainwestowania posiadanych środków na rynku nieruchomości w inwestycje biurowe, handlowe, magazyny czy projekty deweloperskie związane z rynkiem nieruchomości. Nieruchomości magazynowe stanowią zazwyczaj część portfela funduszu inwestycyjnego, którego proporcje inwestycji w odpowiednie typy nieruchomości są określane podczas tworzenia funduszu – tłumaczy Małgorzata Więcko, dyrektor w Dziale Zarządzania Nieruchomościami w Jones Lang LaSalle.
Wśród firm zajmujących się zarządzaniem aktywami nieruchomości dominują takie, które interesują się przede wszyskim powierzchniami handlowymi czy biurowymi. Nie oznacza to oczywiście, że w przypadku nieruchomości logistycznych takie zjawisko nie występuje, jest ono jednak zauważalne na nieco mniejszą skalę. 

 

Małgorzata Więcko
dyrektor w Dziale Zarządzania Nieruchomościami w Jones Lang LaSalle
Maksymalizacja przychodów
Zarządzanie aktywami (Asset Management) jest strategiczną formą zarządzania ukierunkowaną na długookresowe cele. Uwzględnia ono stworzenie oraz wdrożenie strategii mających na celu optymalizację rentowności aktywów (nieruchomości). Usługi związane z zarządzaniem aktywami powinny obejmować maksymalizację przychodów z nieruchomości (i portfela), zarządzanie najmem, identyfikację i minimalizację ryzyk oraz optymalne wykorzystanie zasobów zarówno pod względem operacyjnym, jak i finansowym.
Zadaniem asset managera jest najefektywniejsze wykorzystanie zasobów – zarówno indywidualnych projektów, jak i portfela jako całości – oraz zarządzanie inwestycją zgodnie z przyjętą wcześniej strategią. Jednym z jego głównych zadań jest również zbilansowanie możliwych ryzyk, tak aby osiągnąć jak najwyższy zysk z portfela.

 

Robert Dobrzycki
partner zarządzający na Europę Środkowo-Wschodnią w Panattoni Europe
Portfel mamy szeroki
Nasz portfel produktów jest o wiele szerszy aniżeli wieloaspektowa oferta powierzchni do wynajęcia. Specjalizujemy się również w  Fee Development, kompleksowo zajmując się realizacją inwestycji na zlecenie przyszłego klienta; w Development Management, w którego ramach oferujemy nasze know-how oraz platformę biznesową w dalszej rozbudowie inwestycji i jej komercjalizacji we współpracy z innymi właścicielami obiektów przemysłowych lub gruntów; w Value Add Acquisitions, nabywając obiekty przemysłowe w celu podniesienia ich wartości poprzez komercjalizację, rozbudowę infrastruktury, modernizację budynków; w Property Management, oferując pakiet profesjonalnych usług zarządzania obiektami od  utrzymania technicznego budynków i infrastruktury poprzez codzienną obsługę klienta wynikającą z indywidualnych uzgodnień, prowadzenie dokładnej dokumentacji finansowej czy chociażby zapewnienie możliwości oznakowania obiektów.


Zarządzać, inwestować czy zarządzać inwestycją?
W jaki sposób definiować tego typu usługi? Warto zwrócić uwagę na rozgraniczenie kilku ich rodzajów, czasem mylonych ze sobą lub traktowanych jako taka sama forma działalności. Z jednej strony możemy mówić o klasycznym, wręcz technicznym zarządzaniu nieruchomością, z drugiej – o traktowaniu nieruchomości jako sposobu na pomnażanie kapitału (wspomniane już fundusze). Osobnym rodzajem usług jest szeroko rozumiane doradztwo: zarówno dotyczące lokalizacji inwestycji, jak i procesu inwestowania w nieruchomości. Dlatego też wyróżnić należy zarządzanie aktywami, zarządzanie nieruchomościami i zarządzanie kapitałem.
Zarządzanie kapitałem, czyli Fund Management, to sytuacja, w której inwestorzy decydują się oddać środki finansowe specjaliście – fund managerowi, oczekując w zamian określonego poziomu zwrotu. Zadaniem fund managera jest inwestowanie środków np. w nieruchomości generujące przychody, inwestycje deweloperskie czy transakcje kupna i sprzedaży. Z kolei Asset Management to strategiczne zarządzanie nieruchomościami – ma ono wskazać najlepsze regiony geograficzne do inwestowania, a także tworzyć rekomendacje odnośnie ulepszania istniejących budynków lub rekomendacji dla inwestycji w budowę obiektów o charakterze spekulacyjnym (tego typu transakcje popularne są nie tylko na rynku magazynowym). Property Management to operacyjne zarządzanie nieruchomościami. Pojęcie to zawiera w sobie utrzymanie nieruchomości, w tym wraz z codziennymi zadaniami z nią związanymi (ochrona, wywóz śmieci, odśnieżanie itp.).
Dostępnych jest dziś wiele możliwości korzystania ze wsparcia doradców zewnętrznych, co ma duże znaczenie dla inwestujących na tym ciekawym, choć trudnym i konkurencyjnym rynku. 
– Oferując efektywne zarządzanie nieruchomościami, koncentrujemy się na celach inwestycyjnych poprzez maksymalizowanie zysku klienta wynikającego ze wzrastającej wartości obiektu oraz z bieżących wpływów czynszowych, a także budowanie długookresowych relacji z najemcami nieruchomości poprzez skoncentrowanie na potrzebach najemcy, pamiętając jednocześnie o celach właściciela. Z kolei dzięki działaniom skierowanym na optymalizację kosztów eksploatacyjnych, kontrolę i wybór firm podwykonawczych oraz nadzór nad bieżącym utrzymaniem technicznym zapewniamy bezpieczeństwo funkcjonowania obiektu. Bez względu na strategię inwestora w przyszłości – zatrzymanie nieruchomości czy jej sprzedaż – jej wartość powinna być co najmniej utrzymana, a najchętniej zwiększona, gwarantując możliwość skonstruowania odpowiedniej strategii wyjścia z inwestycji – tłumaczy  Małgorzata Więcko. – Tego typu usługi opierają się także na specjalizacji w zależności od tego, czy dotyczą powierzchni biurowych, handlowych, czy magazynowych.

Kto zarządza i czym?


Zarządzanie portfelami nieruchomości wymaga nie tylko odpowiednich zasobów ludzkich, ale także zaplecza kapitałowego. Wśród zarządzających tego typu aktywami znaleźć można międzynarodowe korporacje, nierzadko nawiązujące współpracę także z firmami działającymi lokalnie. Bywa też tak, że za realizację inwestycji odpowiada jeden podmiot, za jej zagospodarowanie – drugi, a za utrzymanie – trzeci. Model biznesowy jest tu dopasowywany do specyfiki konkretnej nieruchomości i możliwości maksymalizacji zysków z jej funkcjonowania. Współpraca z podmiotami zarządzającymi może być też „kartą przetargową” dla dewelopera, będącą sposobem na rozszerzenie portfolio realizowanych usług.
– Świadczenie dodatkowych usług przez Panattoni Europe najlepiej obrazują przykłady, np. nowoczesne centrum logistyczne w Warszawie Good Point Puławska, które należy do europejskiej firmy zarządzającej aktywami nieruchomości: AEW Europe. W ramach współpracy Panattoni pełni funkcję pełnomocnika AEW ds. najmu. W przypadku współpracy z Pramerica Real Estate, z europejskim oddziałem segmentu inwestycyjnego i zarządzania nieruchomości Prudential Financial Inc, Panattoni jest odpowiedzialny za zarządzanie i komercjalizację podwarszawskiego centrum dystrybucyjnego Stolica Business Center oraz za zarządzanie nieruchomością Airport Logistic Park położoną w sąsiedztwie międzynarodowego lotniska w Pradze – komentuje Robert Dobrzycki, partner zarządzający na Europę Środkowo-Wschodnią w Panattoni Europe.
Grupa AEW Europe ma w swoim portfolio także inwestycje logistyczne. Wśród projektów magazynowych jest m.in. zespół sześciu...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy