Dołącz do czytelników
Brak wyników

TEMAT NUMERU

6 lipca 2021

NR 1 (Luty 2017)

Nieuniknione podwyżki cen najmu
Jak „ustawa gruntowa” wpłynęła na rynek dostępnych powierzchni magazynowych i terenów inwestycyjnych?

0 99

Nowe prawo odcina deweloperów od połowy zasobów ziemi, do których mieli do tej pory dostęp – alarmował przed rokiem raport JLL, informując o zmianie ustawy o ustroju rolnym. Przepowiednia się sprawdziła, ujawniając ponadto i skutki, których nikt nie przewidział, ale już są widoczne, i te, które dopiero będą widoczne. W 2016 r. popyt na powierzchnie magazynowo-przemysłowe w Polsce był rekordowy – podpisano umowy najmu na ponad 3 000 000 m². Niedługo jednak może zabraknąć ofert pozwalających na podpisywanie umów. 
 

Powiedzmy, że niedaleko autostrady, blisko dużego miasta jest kilka hektarów gruntu idealnie nadających się pod budowę magazynu. Choć większość terenu została odrolniona, to kluczowy, jednohektarowy kawałek nadal jest gruntem rolnym. Właściciel terenu chce sprzedać deweloperowi całość, ale musi zaryzykować sytuację, w której Agencja Nieruchomości Rolnych, korzystając z prawa pierwokupu, uniemożliwi transakcję, na dodatek nie pozwalając deweloperowi na przeprowadzenie inwestycji. Co więcej, Agencja może wejść w spółkę z podmiotem konkurencyjnym wobec dewelopera. W ten sposób biurokracja i urzędnicy w nieuprawniony, choć teoretycznie zgodny z prawem sposób, mogą torpedować plany podmiotów gospodarczych, także w branży magazynowej. Co oczywiste, otwiera to szerokie pole do nadużyć, nepotyzmu i korupcji, z którymi podobno obecna władza chce walczyć. Pikanterii tej walce dodaje fakt, że opinia sołtysa na temat sprzedawanych gruntów może mieć równie istotne znaczenie dla transakcji jak sama ustawa. 

W szlachetnym – czy jak wolą inni – populistycznym założeniu zmiana ustawy o ustroju rolnym miała służyć rolnikom, zwiększając tej grupie społecznej łatwość dostępu do ziemi rolnej i wymuszając obniżki cen ziemi rolnej. Czyli polskie gospodarstwa rolne miały się powiększyć, wzbogacić i uniezależnić. Stało się odwrotnie: ceny gruntów nie spadły (a jeśli spadły to o 2%), rolników nadal nie stać na zakup ziemi, ale za to o 80% ograniczono bazę potencjalnych kupujących. W efekcie liczba transakcji spadła, w zależności od regionu, o 50-75%, gdzieniegdzie osiągając zerowy wynik sprzedaży. Długoletnia dzierżawa gruntów państwowych przez rolników, na którą tak stawia ustawodawca, przywiązuje niczym w feudalizmie rolnika do władzy i jej kaprysów ustawodawczych. 

 

O tym, jak bardzo rządzący nieświadomi są faktów obiektywnych, świadczą liczby: użytki rolne w Polsce zajmują ok. 60% powierzchni kraju, co stanowi 8,6% użytków rolnych w całej Unii Europejskiej. Ceny gruntów rolnych w Polsce są nadal trzykrotnie niższe niż w innych krajach Unii. Jak podaje międzynarodowa firma doradcza Savills w raporcie „Global”, w ostatnich pięciu latach wartość gruntów rolnych na świecie rosła średnio 6,6% rocznie. Oznacza to, że niezależnie od życzeniowego myślenia władz danego kraju kolejne grunty rolne będą przekształcane w inwestycyjne, a ich cena będzie rosła. I żadna ustawa tego procesu nie wstrzyma, tym bardziej że na rynku nieruchomości komercyjnych obecnie podaż pieniądza jest wyższa niż oferta gruntów. 

 

Zerowe zainteresowanie 

W efekcie spadło zainteresowanie ze strony branży deweloperów powierzchni produkcyjno-magazynowych gruntami rolnymi, wobec których nie ma lokalnego planu zagospodarowania przestrzennego. A takich gruntów z planami – szczególnie w miastach i na ich obrzeżach – jest niewiele. Ustawa pokazała, że np. we Wrocławiu, w granicach miasta, 55% gruntów jest opisana jako grunty rolne, wobec których stosuje się nowelizację ustawy. W Warszawie jest to 30% gruntów, w Krakowie – 45%.

 

Eksperci podkreślają, że polski rynek nieruchomości komercyjnych jest bardzo perspektywiczny, więc deweloperzy nie odpuszczą. W tym kontekście pojawia się jedyny chyba korzystny aspekt zmiany ustawy rolnej: grunty dotychczas uważane za trudne lub nieopłacalne inwestycyjnie wracają do gry.

 

Dotychczas w takich sytuacjach stosowano instrument pomocniczy, którym były warunki zabudowy. Cały proces wydania takich warunków wraz z odrolnieniem i przekształceniem gruntów w inwestycyjne zajmował ok. pół roku. Dzięki temu grunty, które były formalnie gruntami rolnymi, ale jednak spełniały przesłanki do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, były wykorzystywane przez deweloperów do budowy magazynów. Dlatego też znaczna część istniejących dziś obiektów magazynowych powstała na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Natomiast uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego to proces kilkuletni i wcale niekoniecznie finalizujący się po myśli potencjalnego inwestora. Dlatego co najmniej desperacko brzmią zachęty niektórych ekspertów, by deweloperzy dogadywali się z gminami i współtworzyli te plany w perspektywie 4-6 lat. Do tego czasu obecnej władzy politycznej może już od dawna nie być, a nowe uregulowania przywracające rynkowi normalność sprawią, że teraz podjęte wysiłki nie zdadzą się na nic. Nie mówiąc już o niskiej atrakcyjności takiej sześcioletniej perspektywy. 
Przy okazji nieoczekiwanie okazuje się, że za majstrowanie przy ustawie o ustroju rolnym zapłacą nie tylko najemcy i właściciele magazynów, ale i zwykli obywatele. Wskutek nowego prawa (i braku gruntów z planem zagospodarowania) cena metra kwadratowego ziemi deweloperskiej skoczyła w Warszawie nawet do rekordowych 5 tys. zł, co oznacza podwyżkę w stosunku do roku ubiegłego o 30%, za którą zapłacą nabywcy tych mieszkań lub ich najemcy. Podobnie jest w innych miastach i na ich obrzeżach, gdzie chętnie były lokowane magazyny; za podwyżkę zapłacą najemcy, a w konsekwencji ich klienci. 

Tymczasem cena najmu 1 m2 powierzchni magazynu w Polsce, oscylująca pomiędzy 2-3 euro, była dotychczas jednym z naszych największych atutów. I choć na razie nikt nie mówi o podwyżkach, to przy dalszym dynamicznym rozwoju rynku i wskaźniku pustostanów na...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy