Dołącz do czytelników
Brak wyników

Polskie atuty w lokowaniu biznesu

Baza wiedzy | 25 czerwca 2021 | NR 1
0 98

Polska gospodarka w 2015 r. rosła w tempie 3,5%, a dopływ inwestycji wyniósł 4,1 mld EUR. W odniesieniu do kwoty 7,37 mld EUR, które zainwestowano w całej Europie Środkowej, jest to również rekord, także jeśli wziąć pod uwagę wzrost obrotów z 3,13 mld EUR w 2014 r. do ponad 4 mld EUR w 2015 r. Jak te liczby przekładają się na inwestycje logistyczne, atuty Polski, jako miejsca do lokowania biznesu w roku 2016?

Atutami naszego kraju, wpływającymi na takie wyniki, są: centralne położenie w Europie, silne fundamenty gospodarcze i wykwalifikowane kadry – więc zapewne dlatego 98% inwestorów ponownie podjęłoby decyzję o rozpoczęciu swych działań w Polsce.
Co więcej, w 2015 r. Polska mogła dopisać sobie jako atut 12. miejsce w rankingu najlepszych lokalizacji produkcyjnych w świecie (rok wcześniej zajęliśmy 13. miejsce).
Inne ważne aspekty polskiej atrakcyjności to rozwijająca się infrastruktura drogowa i transportowa, w tym lotnicza i portowa. Zdaniem inwestorów dają one – wraz z położeniem – możliwość coraz szybszej i sprawniejszej dystrybucji oraz lepszej obsługi rynków całej Europy, co sprzyja rozwojowi branży magazynowej. Także obecność wielkich koncernów (Amazon czy VW) jest dla wielu innych firm sygnałem atrakcyjności inwestycyjnej kraju nad Wisłą, co przekłada się wprost na zakup obiektów magazynowych i produkcyjnych.
Obiekty te stają się intratnymi inwestycjami (kolejny atut), w których stopa zwrotu sięgnęła w 2015 r. wysokości 6,5%. Oznacza to, że po raz pierwszy na rynku nieruchomości inwestycje w magazyny przyniosły wyższy zwrot niż w biura (6%) i obiekty handlowe (5,5%). Jako zaletę inwestorzy traktują też wysoką wiarygodność polskiego rynku, oferującego dużą płynność, co z kolei zachęca deweloperów do rozpoczynania kolejnych inwestycji. Można przewidywać, że duże zainteresowanie zakupem parków i obiektów magazynowych w Polsce sprawi, że pojawią się nowi deweloperzy, a rynek będzie podlegać dalszej dywersyfikacji.
Nie wiadomo jeszcze, czy hasło reindustrializacji Polski, rzucone przez wicepremiera Mateusza Morawieckiego, należy wpisać na listę atutów naszego kraju, czy wręcz przeciwnie, dla porządku jednak należy je tutaj uwzględnić. Reindustrializacja ma polegać na „wspieraniu istniejących i rozwijaniu nowych przewag konkurencyjnych i specjalizacji polskiej gospodarki”, a więc i branża TSL powinna na tej koncepcji skorzystać. Jednak ten sam wicepremier chce wydobyć Polskę z „pułapki braku równowagi pomiędzy kapitałem zagranicznym i krajowym, zaangażowanym w gospodarkę” – i nie wiadomo, jak ten sygnał zostanie potraktowany przez zagranicznych inwestorów.
Natomiast niskie płace zdecydowanie przestały być głównym atutem dla inwestorów. W Bułgarii czy Rumunii praca jest o wiele tańsza, a podatki czy składki na ubezpieczania społeczne – mniejsze. Jednak polskim atutem dla inwestorów jest najlepszy stosunek jakości pracy do jej ceny.


Problem z pracą


Kwestie wzrostu zarobków z pewnością dotkną branży magazynowej, jeśli przyjrzeć się sytuacji na rynku pracy. Stopa bezrobocia na koniec 2015 r. spadła do poziomu 9,8%, co jest najlepszym wynikiem od 2008 r. Jednocześnie na 2016 r. przewidywany jest dalszy spadek stopy bezrobocia do poziomu 9,1% w 2016 r. Oznaczać to będzie pojawiający się niedobór rąk do pracy i presję na wzrost płac. Problemów tych już zaczął doświadczać Amazon, który nie może porozumieć się z protestującymi pracownikami. Problemy firmy nie biorą się znikąd; w Poznaniu, gdzie znajduje się jeden z jej magazynów, stopa bezrobocia wynosi 2% i nawet dowożenie pracowników z kilkudziesięciu kilometrów nie rozwiązuje problemu.

Pustostany i spekulacja


W znakomitym 2015 r. wskaźnik pustostanów spadł do poziomu 4,6-5,8% i nie był tak niski od 2007 r. Skłoniło to deweloperów do podjęcia dwóch zasadniczych działań, z których pierwszym jest poszukiwanie nowych możliwości inwestycyjnych. W wyniku tego niewielkie zasoby powierzchni magazynowej w regionach dotąd uważanych za mało atrakcyjne uległy podwojeniu, ale i tak trudno tam o powierzchnię dostępną „od zaraz”. Chodzi o region wschodni (wokół Lublina i Rzeszowa) oraz szczeciński, rejon Bydgoszczy, Wrześnię czy Grodzisk Mazowiecki i podpoznańskie Wysogotowo, gdzie kluczem jest bliskość do węzłów komunikacyjnych.
W tych regionach wkroczyli też na rynek mniejsi deweloperzy, którzy z pewnością nie zagrożą takim potentatom jak Panattoni, który wybudował ponad 70% powierzchni magazynowej w 2015 r. Mogą oni jednak znacząco przyczynić się do rozwoju lokalnych i regionalnych centrów logistycznych na dotąd pomijanych obszarach kraju.
Drugie działanie deweloperów to znaczący wzrost inwestycji w powierzchnie budowane niemalże spekulacyjnie, czyli z niewielką powierzchnią zabezpieczoną wiążącymi umowami najmu. Świadczy to o dużym zaufaniu do rynku, jako że są to zwykle inwestycje podwyższonego ryzyka. W budowie jest około 900 tys. m², z czego nawet 40% to inwestycje tego typu. Przykładem dobrego ulokowania takiej inwestycji w rozwojowym regionie jest Centrum Logistyczne Gdańsk-Kowale IV, gdzie w ciągu dwóch miesięcy od jej rozpoczęcia deweloper uzyskał współczynnik 60% wynajętej powierzchni.

Czynsze


Niskie czynsze to oczywiście argument przemawiający na plus przede wszystkim dla najemców. Zapewne operatorzy magazynów woleliby pobierać wyższe stawki, lecz przy wciąż kontynuowanych agresywnych strategiach deweloperów potencjał wzrostu czynszów, pomimo spadających pustostanów, jest neutralizowany. Wahają się one od 2,6 EUR w Polsce centralnej do 5,3 EUR w rejonie Warszawa-miasto. Takie czynsze utrzymują się na stałym poziomie już od kilku lat i w krótkim i średnim horyzoncie czasowym nie należy spodziewać się zmian w tym zakresie.

Dywersyfikacja


Trudno to zjawisko jednoznacznie ocenić, ale należy o nim wspomnieć. Ponad 57% powierzchni magazynowej w Polsce obecnie skoncentrowane jest w rękach kilku głównych graczy, takich jak Prologis, SEGRO, Panattoni i ich partnerów. W tej grze bierze udział także około 50 polskich firm deweloperskich, często niepowiązanych ze sobą i operujących lokalnie. O ile w 2015 r. w Polsce istniało 275 wynajmowanych centrów logistycznych, to w 2016 r. liczba ta przekroczy 285, a całkowita ilość powierzchni magazynowej 10 mln m². Choć poszczególne parki logistyczne będą zmieniały swoich właścicieli, to trend podziałów na rynku w tym roku się umocni.

Nowi gracze


Ponieważ perspektywy dla rynku najmu powierzchni magazynowych należą do najlepszych w Europie (choć stopy kapitalizacji tego jeszcze nie odzwierciedlają), to w 2016 r. można spodziewać się nowych inwestorów na rynku Europy Środkowej. Dla nich właśnie wzrost przychodów może być kluczowym czynnikiem, definiującym zwrot z inwestycji w krótkiej i średniej perspektywie. Jak szacują eksperci C&W, tak dobre dane mają nadal większe znaczenie niż postrzegane zagrożenia, wynikające z wyzwań dla światowej gospodarki. Podobnie wypowiada się Colliers, prognozując dalszy wzrost liczby inwestorów wkraczających do Polski, zainteresowanych wszystkimi segmentami rynku, jak również transakcjami korporacyjnymi oraz transakcjami typu forward funding i forward purchase. Można spodziewać się także ekspansji firm niemieckich i skandynawskich, które lokują swoje centra dystrybucyjne przede wszystkim w zachodnich regionach Polski.

E-commerce i automatyzacja


Te dwa zagadnienia to szansa rozwojowa branży magazynowej w Polsce. Według analiz JLL i Prologis, rynek handlu internetowego w 2016 r. może osiągnąć nawet 32 mld zł. A ponieważ każdy miliard złotych wydany w sieci generuje popyt na powierzchnię magazynową rzędu 18,5 tys. m², to, idąc za prognozami, do 2020 r. może to być łącznie ponad 700 tys. m². Dziś e-handel to 3,9% sprzedaży detalicznej, ale w 2020 będzie wynosić już 10% – i do tego musi dostosować się rynek powierzchni logistycznych i magazynowych. Potrzebne mu będą przede wszystkim obiekty typu Small Business Units (SBU), a rola magazynu ulegnie transformacji z funkcji przechowywania towarów w centrum usług logistycznych i biznesowych. Chodzi o nowy typ obiektu, który jako magazyn współpracuje bezpośrednio z witrynami internetowymi i przejmuje wiele funkcji logistycznych sklepów. Nowe magazyny dla e-commerce będą centrami obsługi zamówień internetowych, hubami kurierskimi, sortowniami, a zarazem centrami obsługi zwrotów. Będzie się w nich dążyło do maksymalnej automatyzacji procesów, tak aby rola obsługi sprowadzała się do obecności w punkcie zarządzania. Nie ma wątpliwości, że właśnie tak będzie się działo, skoro sektor e-commerce generuje rocznie prawie 15-20% nowego popytu na powierzchnię magazynową, a według prognoz na 2016 r., dynamika sprzedaży internetowej powinna wzrosnąć o 23%.

Grunt, czyli feudalizm


Nieoczekiwanym zagrożeniem dla pięknych prognoz może być nowa ustawa o ustroju rolnym, która ma zacząć obowiązywać od maja 2016 r. i którą fachowcy nazywają powrotem do feudalizmu i epoki przywiązania c...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy