Dołącz do czytelników
Brak wyników

Rok rozwoju w tempie narzuconym przez pandemię

Baza wiedzy | 21 września 2021 | NR 1
0 111

Po raz pierwszy w historii magazyny stały się najbardziej poszukiwanym produktem inwestycyjnym – twierdzą zgodnie analitycy, deweloperzy i inwestorzy z tego rynku. To najkrótsze podsumowanie roku 2020 potwierdzają liczby: popyt sięgnął 5,24 mln m2, zasoby powierzchni wyniosły 20,68 mln m2, do użytku oddano 2 mln m2, w budowie jest kolejnych 2 mln m2, a 70% rynku stanowiły nowe umowy i ekspansje. 
 


Dla porównania w 2019 r. popyt na powierzchnię magazynową sięgnął 3,75 mln m², zasoby powierzchni zwiększyły się o 2,8 mln m², osiągając łącznie 18,7 mln m², a w budowie było 
1,9 mln m². W ciągu minionego roku nie zmienił się układ Wielkiej Piątki, czyli nadal największe zasoby powierzchni znajdują się w strefie Warszawy (24%), Górnego Śląska, Polski Centralnej, Poznania i Wrocławia – łącznie 55%. Obszarami rozwojowymi pozostały natomiast Kraków, Trójmiasto, Wschód (Białystok/Rzeszów/Lublin), Toruń/Bydgoszcz, Szczecin, Zachód i Opole, gdzie znajduje się niemal 20% ogółu zasobów, co stanowi ponad 4,1 mln m² powierzchni.
Największe projektu zrealizowane to A2 Warsaw Park firmy Panattoni w Grodzisku (103 700 m²), Hillwood Wrocław Wschód II (63 900 m²), kolejny etap Elite Mszczonów Logistic Park/d. P3 Mszczonów (58 500 m²), Panattoni Park Ruda Śląska II (56 000 m²), Hillwood Oleśnica (53 000 m²), oraz 7R Park Gdańsk II (51 800 m²). 
Pod względem inwestycyjnym magazyny stały się klasą aktywów, która odnotowała ponad 200-proc. wzrost wartości transakcji w stosunku do 2019 r. i odpowiada za blisko połowę całkowitego kapitału zainwestowanego w nieruchomości komercyjne w Polsce w roku 2020. 
Największe zrealizowane w Polsce transakcje dotyczyły: portfela magazynowego Goodmana o wartości sięgającej pół miliarda euro, który przejął GLP; 61,49% udziałów w GTC zakupione przez Optima; portfolio Hillwooda, zakupione przez Rosewood za 253 mln euro; centra Amazon we Wrocławiu i Poznaniu sprzedane przez GLL do Hines i Blackbrook Capital łącznie za 190 mln euro i zakup portfela pięciu obiektów Panattoni przez Savills Investment Management (188 mln euro).
Największy udział w popycie na powierzchnie miała branża e-commerce, szczególnie jego część związana z żywnością. Wyniknęło to z faktu, że 80% Polaków dokonało przynajmniej jednego zakupu w internecie, 76% konsumentów co najmniej raz w miesiącu robi zakupy online. Jednocześnie oczekują oni, że przesyłka dotrze do nich w ciągu 1–2 dni. 
– Biorąc pod uwagę korzyści konsumenckie z e-commerce oraz sprawne dostosowanie się do nowej sytuacji sprzedawców detalicznych i firm kurierskich, będzie to najbardziej widoczna zmiana, która utrwali się i prawdopodobnie pozostanie z nami na dłużej. Potwierdzają to także analizy naszego Działu Badań Prologis, w których szacujemy potencjalny wzrost popytu na powierzchnie magazynowe w perspektywie długoterminowej. Nasi analitycy zwracają uwagę na bezprecedensową sytuację – pandemia w jedyne pięć miesięcy sprawiła, że branża handlowa przyspieszyła rozwój o ponad pięć lat. Należy dodać do tego jeszcze nowe nawyki konsumenckie i idący za tym rozwój e-commerce. Przewidujemy, że w przyszłym roku będziemy obserwować m.in. efekty przemodelowania łańcuchów z uwagi na dynamiczny rozwój handlu elektronicznego. Na pewno ten segment będzie się dalej rozwijał, co będzie mieć jednak wpływ na rozwój i liczbę nowych inwestycji w sektorze nieruchomości logistycznych – mówi Paweł Sapek, Senior Vice President, szef Prologis na region Europy Środkowej.

 

Bartłomiej Sutkowski
Manager Investment Management  Hines Polska



W 2020 r. mogliśmy obserwować kilka trendów, które wpłynęły na polski rynek magazynowy. W związku z rozwojem e-commerce i koniecznością przechowywania towaru, którego nie można było sprzedać w sklepach stacjonarnych, wzrosło zainteresowanie najmem krótkoterminowym. W konsekwencji zwiększył się popyt na obiekty multi-let oraz SBU. Firmy zainwestowały także mocniej w skracanie łańcucha dostaw oraz logistykę ostatniej mili, aby zoptymalizować koszty i wyjść naprzeciw potrzebom klientów, oczekujących szybkich, bezkosztowych dostaw. Tym samym na popularności zyskały magazyny umiejscowione na obrzeżach dużych aglomeracji. Najemcy nie przestali przy tym poszukiwać strategicznych lokalizacji, zapewniających dogodny dostęp do kluczowych dla nich rynków oraz do pracowników. Kolejny trend to rozwój i popularyzacja nowoczesnych technologii, pomagających zwiększyć efektywność oraz bezpieczeństwo pracy, a także ograniczyć koszty i wpływ na środowisko.
W 2021 r. spodziewam się kontynuacji większości tych trendów. Magazyny ostatniej mili oraz tradycyjne big boxy nadal pozostaną w sferze zainteresowania, zarówno deweloperów i inwestorów, jak i najemców. Powrót do dłuższych okresów najmu będzie uzależniony od tego, jak szybko ustabilizuje się sytuacja gospodarcza. Dodatkowo będziemy zapewne świadkami dalszych inwestycji w prop-tech oraz digitalizację, automatyzację i robotyzację procesów logistycznych. Ważnym elementem tych technologii będą rozwiązania proekologiczne.


Trendy roku 2021 


To z kolei napędziło trend obowiązujący także w 2021 r., w którym rośnie znaczenie logistyki ostatniej mili, a więc magazynów zapewniających szybsze dostawy i sprawniejsze zwroty produktów, zlokalizowanych w okolicach największych miast.
Małe miejskie magazyny (SBU), które już znajdują się w portfelach największych deweloperów działających na rynku, będą nadal zyskiwały na popularności. Wynika to z konieczności skrócenia łańcuchów dostaw i rozwoju logistyki ostatniej mili, wzrostu znaczenia obrotu żywnością w branży e-commerce i rosnących wymagań odbiorców produktów. SBU są i będą nie tylko małe ale, i coraz bardziej smart, ponieważ kompaktowe smartbudynki muszą zawierać w sobie wiele funkcji: magazynowania, wysyłek, zwrotów, biurową czy R&D. Problemem dla deweloperów jest stosunkowo niewielka ilość takich gruntów, ale gdy już gotowe inwestycje się pojawią, natychmiast są wynajmowane. 

Waldemar Witczak
Dyrektor Regionalny SEGRO



W 2020 r. pozytywnie zaskoczyła nas odporność rynku na zawirowania związane z lockdownem i rekordowy wzrost popytu na powierzchnie magazynowe. Wierzymy, że rok 2021 również przyniesie w tym aspekcie pozytywne wieści, a rozwój sektora magazynowego nadal będzie wyróżniał się pozytywnie na tle całej branży nieruchomości komercyjnych. Warto skupić się na dalszym rozwoju logistyki miejskiej, zwłaszcza że w odróżnieniu od wielu zachodnioeuropejskich państw i ich aglomeracji mamy w tym zakresie jeszcze spory potencjał – zarówno infrastrukturalny, jak i ekonomiczny. W czasie planowania inwestycji należy zwracać szczególną uwagę na indywidualne potrzeby klientów – związane tak z kwestią dostosowania obiektów do wymogów najnowocześniejszych technologii z zakresu automatyzacji, jak i efektywności energetycznej czy ekologiczności budynku. Ten ostatni aspekt doskonale wpisuje się bowiem w ideę społecznej odpowiedzialności biznesu.


Dobrym przykładem jest Warszawa, gdzie deweloperzy realizują kolejne projekty tego typu na Okęciu, w rejonie Żerania, Targówka Przemysłowego i Bielan. Plany deweloperów obejmują także inne miasta w Polsce, jak np. Poznań, Wrocław, Łódź, Kraków, Gdańsk, Gdynia czy Rzeszów.
Trzeba też zwrócić uwagę na wzrost znaczenia tzw. logistyki miejskiej, napędzanej przez dynamiczny wzrost sprzedaży e-commerce. Popyt na miejską powierzchnię logistyczną w ośmiu polskich największych aglomeracjach osiągnął w 2020 r. 450 000 m², w tym prawie 80 000 m² w samej Warszawie, co stanowi ponad 40-proc. wzrost rok do roku. 
– Firmy zainwestowały także mocniej w skracanie łańcucha dostaw oraz logistykę ostatniej mili, aby zoptymalizować koszty i wyjść naprzeciw potrzebom klientów, oczekujących szybkich, bezkosztowych dostaw. Tym samym na popularności zyskały magazyny umiejscowione na obrzeżach dużych aglomeracji – mówi Bartłomiej Sutkowski, manager, Investment Management Hines Polska.
Krótsze łańcuchy dostaw to kolejny trend roku 2021 będący efektem pandemii. Zdaniem analityków, to właśnie optymalizacja i usprawnienie logistyki magazynowanej oraz dalsza reorganizacja istniejących łańcuchów dostaw będą kluczem do sukcesu dla najemców magazynowych. Dlatego firmy będą te łańcuchy skracać, by zminimalizować potencjalne ryzyko utraty płynności w przepływie towarów. Wiadomo, że ci, którzy mają krótkie, lokalne łańcuchy dostaw, są w ograniczonym stopniu narażeni na skutki zamknięcia granic i lockdown. Z drugiej strony pandemia wykazała, jak waży jest odpowiedni zapas towarów, choć za jego magazynowanie trzeba płacić, by zachować margines bezpieczeństwa. Ponieważ nikt nie chce zamrażać kapitału ani ponosić nadmiernych kosztów magazynowania towaru, skrócone łańcuchy są dobrym rozwiązaniem. 
Zjawiskiem równoległym do niego jest nearshoring, pośredni efekty handlowej zimnej wojny amerykańsko-chińskiej i pandemii. Sprawiła ona, że wkrótce niektóre globalne firmy przeniosą część produkcji z Azji do łatwiej dostępnych krajów europejskich, np. do Polski. Naszym atutem jest położenie i fakt bycia największym rynkiem magazynowym w Europie Środkowo-Wschodniej. Przeniesienie 10% tej produkcji to efekt finansowy w postaci 8–9 mld USD produkcji, która wymagać będzie magazynów i budowy nowych hubów logistycznych. 
Rozwój branży e-commerce to także szybki rozwój firm z branży kurierskiej, ponieważ bardzo istotny stał się czas dostawy. Dlatego firmy kurierskie inwestują nie tylko w coraz większą liczbę regionalnych centrów dystrybucji, ale też w miasta średniej wielkości i miasteczka. Kurierzy nie chcą już obsługiwać 
np. 100- tysięcznej populacji mieszkańców z odległej, dużych aglomeracji, lecz chcą mieć na miejscu swój oddział. Do tego jest potrzebny magazyn, właśnie typu SBU. O tym, że rozwój jest oczywisty, świadczą dane: stałe zakupy przez internet robi poniżej 10% Polaków, a w Wielkiej Brytanii jest to ok. 18% populacji – przestrzeni do rozwoju nie zabraknie. 

Paweł Sapek
Senior Vice President, szef Prologis na region Europy Środkowej



W 2020 r., przy dużych ograniczeniach w łańcuchach dostaw, nieruchomości magazynowe stały się kluczowymi aktywami dla najemców. Dlatego dla wielu firm priorytetem stało się utrzymanie swojej działalności logistycznej. Wielu klientów zdecydowało się także na zabezpieczenie umów najmu lub ich przedłużenie, aby zapewnić sobie stabilność i rozwój w danej lokalizacji i co najważniejsze – pełną operacyjność niezależnie od zmieniających się warunków zewnętrznych. COVID-19 zmotywował wiele firm do znalezienia nowych rozwiązań, które z czasem mogą przekształcić się w stałą praktykę, jak zwrot handlu w stronę e-commerce, który bez wątpienia był jednym z kluczowych czynników napędzających branżę w 2020 i będzie miał także wpływ w 2021 r. Zakładamy, że w tym roku polski rynek magazynowy może urosnąć o kolejne o 7–8%. Przemawiają za tym wielkość rynku wewnętrznego, lokalizacja kraju, a także zainteresowanie ze strony najemców, jak i inwestorów. 


Szansą dla sektora jest także migracja dystrybucji żywności z obecnego modelu wykorzystującego sklepy tradycyjne do spożywczego e-commerce. Ponieważ pandemia przyspieszyła ten proces, popyt na powierzchnie magazynowe w tej branży będzie zdecydowanie rósł. 
Trendem ważnym w 2021 r. jest ekologia, a wiedząc o tym, najemcy magazynów pytają o certyfikaty ekologiczne (BREEAM lub LEED). Do tego dochodzi trend opisywany przez analityków Savills jako ESG (ang. Environmental, Social and Corporate Governance), czyli pojęcie, które tłumaczone jest najczęściej jako: środowisko (E), społeczna odpowiedzialność (S) i ład korporacyjny (G). Ponieważ coraz ważniejsze staje się dla konsumentów, w jaki sposób pracujemy czy robimy zakupy, wpłynie to także na nieruchomości magazynowe. Dlatego według Savills, ESG dla funduszy inwestycyjnych i międzynarodowych korporacji jest coraz ważniejszym kryterium oceny przy podejmowaniu decyzji biznesowych, a jego znaczenie będzie rosło w 2021 r. i w kolejnych latach. 
Tym zjawiskom towarzyszyć będzie podwyższanie standardów obiektów. 
– Współczesne obiekty to już nie tylko wielkie powierzchnie magazynowe, ale również kompaktowe smart-budynki łączące w sobie wiele funkcji: magazynowania, wysyłek, zwrotów, biurową czy R&D – mówi Waldemar Witczak, dyrektor regionalny SEGRO.
– Od jakiegoś czasu na znaczeniu zyskują też warunki pracy w obiektach magazynowych. Nie chodzi już tylko o spełnienie podstawowych norm BHP, ale o projektowanie przestrzeni przyjaznej pracownikom. Jakość biur i pomieszczeń socjalnych w magazynach rośnie, nierzadko dorównując miejskim biurowcom. Zwracamy coraz większą uwagę na architekturę i zagospodarowanie terenu, szczególnie w przypadku projektów w granicach miast. W tym kontekście na pewno można mówić o „zmierzchu tradycyjnych magazynów”, rozumianych jako nieskomplikowane budynki, w których liczyła się przede wszystkim niska cena wynajmu – dodaje Jarosław Czechowicz, country manager GLP.
Dlatego też GLP od roku wdraża rozwiązania GLP Design Standard zapewniające bardziej wydajne wykorzystanie przestrzeni do codziennych operacji logistycznych oraz sprzyjające niższemu zużyciu mediów, redukcji śladu węglowego, większej bioróżnorodności i lepszemu zdrowiu pracowników. Stąd np. hale mają 12 m wysokości, a przestrzeń operacyjna jest większa. 
Inne udogodnienia oferowane przez deweloperów to podwyższona odpor...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy