Dołącz do czytelników
Brak wyników

TEMAT NUMERU

24 lutego 2020

NR 1 (Luty 2019)

Rozmowa: Czynsze będą inne niż te sprzed dwóch czy trzech lat

0 70

O projektach innercity i tych poza aglomeracjami, zmieniających się kosztach realizacji obiektów z Michałem Samborskim, head of development Panattoni Europe, rozmawia Magdalena Libiszewska.
 

Z jakimi wynikami Panattoni Europe zamknęło ubiegły rok w Polsce?    
Był to kolejny dobry rok stabilnego wzrostu. Rynek się rozwijał, aczkolwiek nie było na nim widać żadnego niesamowitego boomu. Zauważamy stabilny popyt ze strony klientów z praktycznie każdego sektora – zarówno ze strony sieci handlowych, jak i firm logistycznych czy produkcyjnych. Wynajęliśmy 1,4 mln m² powierzchni magazynowo-produkcyjnych, a wybudowaliśmy jej ponad milion. Z początkiem tego roku w budowie mamy już 1,2 mln m².

Chciałabym się dowiedzieć, jakiego typu obiekty w Pana ocenie w najbliższym czasie będą najbardziej pożądane przez najemców i dlaczego?    
Element, który w całym naszym portfelu nieruchomości nie jest największy, a którego widzimy dość dynamiczny rozwój i duży potencjał, to logistyka wewnątrzmiejska. Są to projekty innercity, projekty ostatniej mili. Element ten jest związany głównie z usługami, których oczekują konsumenci, a z drugiej strony ze wzrostem handlu internetowego. Coraz więcej usług i produktów kupujemy przez internet i oczekujemy, że będą one dostarczone możliwie jak najszybciej. Wiele funkcji, które pełniły i rozwijały galerie handlowe, sieci handlowe czy sklepy, jest dzisiaj przenoszonych właśnie do e-commercu. Dlatego, aby to wszystko sprawnie funkcjonowało, potrzebne są platformy logistyczne. Właściwie należałoby wymyślić nowe słowo dla takiej platformy operacyjnej do prowadzenia usług, serwisów na potrzeby miasta. Dodatkowo kolejny rok z rzędu obserwujemy niedobór pracowników na rynku. Coraz więcej najemców opiera swój rozwój na kadrze z zagranicy. Odpowiedzią na ten trend też jest tworzenie obiektów wewnątrzmiejskich, położonych jak najbliżej miasta – a nawet wewnątrz nich.


Na pewno łatwiej jest zachęcić pracowników z zagranicy do pracy w aglomeracjach miejskich, gdzie nie tylko znajdą zatrudnienie, ale też szerszą ofertę spędzania czasu wolnego czy edukacyjną. Jednak lokalizowanie magazynów w obrębie miast to nie taka łatwa sprawa, chociażby ze względu na dostępność terenów inwestycyjnych.  
Dwa, trzy lata temu mieliśmy jeden projekt brownfieldowy, związany z rewitalizacją terenu pod nowy obiekt. Dzisiaj nie boimy się tego i mogę powiedzieć, że zamieniliśmy to w standard. Podchodzimy do takich obiektów praktycznie tak samo jak do greenfieldowych. Biorąc też pod uwagę presję lokowania się blisko miasta, tych obiektów greenfieldowych po prostu nie ma. Wchodzimy w trudne grunty, które wcześniej odrzucaliśmy. Podejmujemy się procedury wyburzenia starego budynku, remediacji terenu i wybudowania nowej, nowoczesnej powierzchni. Takich realizacji mamy przynajmniej kilka. Nowe obiekty mają nie tylko wyższe parametry techniczne, ale przede wszystkim – ekologiczne. Mam tutaj na myśli chociażby sam fakt oczyszczenia terenu. Poświęcamy więcej pracy na przygotowanie nieruchomości na działkach nierokujących. Widzimy, jakie obiekty będą służyły miastu i jakie inwestycje będą możliwe do realizacji – wówczas podpowiadamy miastom w tej kwestii. Przykładem jest stawianie ekranów dźwiękoszczelnych na obwodnicach, które mają chronić mieszkańców przed hałasem – długi magazyn to najlepszy ekran dźwiękoszczelny.


Ale co z hałasem i ruchem ciężarówek?
Realizując taki obiekt – nawet nakładając ruch i hałas, jaki on generuje – sprawiamy, że w danej okolicy jest ciszej. Hałas wyciszany przez obiekt jest większy niż hałas, który jest przez niego generowany. Wokół magazynów i hałasu, jaki generują, krąży wiele mitów. Podobnie jest z ciężarówkami. Ludzie coraz więcej kupują przez internet i chcą, żeby przesyłka do nich dojechała. Jeden samochód ciężarowy wiezie całą masę tych przesyłek pocztowych z centralnej sortowni do danej miejscowości. Ciężarówka nie wjedzie do samego miasta, ale zamiast niej będzie to robić średnio 10–15 samochodów dostawczych. Pojawia się pytanie, gdzie powinien nastąpić przeładunek: czy pod miastem i z 10 samochodów ciężarowych zrobi się 150 samochodów dostawczych? Skutkiem tego będą po prostu korki. A może warto pozwolić tym kilku pojazdom ciężarowym zbliżyć się do centrum miasta i tam ustanowić punkt przeładunku? Myślę, że nie muszę tłumaczyć, że jedna ciężarówka zużywa mniej paliwa niż kilkanaście samochodów dostawczych. Proszę to teraz przełożyć na emisję CO₂, ekonomię i ruch samochodowy. Nikt nie chce centrum przeładunkowego w mieście, jednak jeżeli znajdzie się ono pod miastem, skutki dla niego będą znacznie gorsze. Jeżeli wypchniemy tego typu magazyny poza obwodnicę, to zakorkujemy miasto. 


Myślę, że ten temat jest bardzo złożony i pewnie na niejedną rozmowę. Proszę powiedzieć mi, jaki jest obecnie status realizacji projektu City Logistics, który Panattoni Europe ogłosiło w maju ub. roku?
Mamy wybudowanych już pięć takich obiektów: City Logistics Warsaw I, City Logistics Warsaw II, City Logistics Wrocław I, Łódź I oraz Warsaw Airport. Najemcami są albo firmy e-commercowe, albo te, które z jakichś innych przyczyn chcą być w mieście, a bardzo dobrym przykładem jest City Logistics Warsaw I. Wśród jego najemców znalazł się m.in. supermarket internetowy Frisco.pl, który zajął powierzchnię 11 000 m², z czego ponad 10 000 m² przeznaczone jest na magazyn dostosowany do branży FMCG. Dzięki swojej obecności w tym parku Frisco.pl będzie mogło przynajmniej czterokrotne zwiększyć liczbę obsługiwanych klientów. W przypadku innego najemcy – Grupy KGL i należącej do niej spółki Marcato – wynajęta powierzchnia przeznaczona zostanie na magazyn obsługujący zakład produkcyjny firmy, który znajduje się w sąsiedztwie właśnie City Logistics Warsaw I. Kiedyś wydawało się, że wynajem magazynu to 2500 m² pod miastem. Ale to się zmienia. Obiekty są coraz bardziej dostosowane do potrzeb małego klienta, klienta nietypowego, z trudnymi wymaganiami.
 

Zaproponuję teraz „wycieczkę” poza największe aglomeracje, podążając za kolejnym trendem lokalizowania obiektów.
Tak, bo na rynku obserwuje się obecnie dwa trendy. Pierwszy, o...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy