Dołącz do czytelników
Brak wyników

Ten rok będzie sprzyjał nowym inwestycjom

Baza wiedzy | 25 czerwca 2021 | NR 1
0 127

O pozycji Polski na logistycznej mapie Europy, niekoniecznie czarnych chmurach wiszących nad perspektywą rozwoju deweloperów i ich ważnych klientów w obliczu krajowych zmian legislacyjnych z Pawłem Sapkiem, senior vice presidentem i country managerem Prologis na Polskę, rozmawia Magdalena Libiszewska.

Według danych zebranych w drugiej edycji raportu Prologis i Eyefortransport opublikowanego w ostatnich dniach, na tle Europy Polska pnie się w górę w oczach osób decydujących o lokalizacji centrów dystrybucyjnych. W raporcie mowa jest jednak o centralnej Polsce, bo rynki na zachodzie i północnym-zachodzie kraju zostały zupełnie pominięte.
Raport pokazuje percepcję w skali paneuropejskiej, pewne makrotrendy, a percepcja w skali lokalnej na pewno jest nieco inna. Gdy popatrzymy na dynamikę rozwoju rynków w Polsce, to zobaczymy, że nie wskazuje ona centralnej Polski jako najmocniejszego regionu, chociaż nastąpiły tu ogromne zmiany w strukturze popytu. W 2000 r. ten obszar był wskazywany jako przyszłość logistyki w Polsce. Później przez długi czas borykał się z nadpodażą. Obecnie, po zakończonych inwestycjach infrastrukturalnych, centralna Polska ukształtowała własną, nową jakość, bo właśnie tutaj lokowane są wiodące magazyny.

 

Paweł Sapek, senior vice president i country manager Prologis na Polskę

 

Wśród najbardziej pożądanych lokalizacji logistycznych w Europie Środkowo-Wschodniej respondenci wskazali także Kraków, który znalazł się na8. pozycji, tuż za Wrocławiem, a przed regionami południowo-zachodnich Czech i zachodniej Polski. To dosyć zaskakujące.
Ja również byłem zaskoczony, bo nie jest to lokalizacja, która według mnie stanowiłaby mocny punkt na logistycznej mapie Polski. Być może część respondentów w ten sposób zilustrowała swoją przyszłą potrzebę. Sądzę, że jeżeli za dwa lata powtórzymy badanie, układ sił rynków w Polsce i Europie będzie inny. Niektóre rynki polskie, szczególnie ściana zachodnia z Wielkopolską i regionem północno-zachodnim, będą miały dużo wyższą pozycję.

 

Prologis rozpoczął budowę obiektu typu Small Business Unit (SBU) o powierzchni 16 000 m2 w Prologis Park Chorzów (fot. Prologis)

 

W raporcie wymienia się kilka argumentów przemawiających za wyborem lokalizacji, m.in. są to regulacje formalnoprawne czy zachęty inwestycyjne. Nowością wprowadzoną w tej edycji w analizie czynników zmian i ich wypływu na dystrybucję są zagadnienia polityczne (np. Brexit, reformy budżetowe). Obecnie wyniki pokazują, że nie są to czynniki kluczowe przy wyborze lokalizacji i mające wpływ na sieć dystrybucyjną, ale warto zauważyć, że Polska wypada tutaj całkiem nieźle.
Sądzę, że respondenci wskazywali w tym przypadku na przejrzystość procedur związanych z realizacją inwestycji, wpływających na jej szybkość. Chodzi tutaj o planowanie budów, plany zagospodarowania przestrzennego i dostępność gruntów inwestycyjnych. Na przykład przeprowadzenie projektu w Niemczech jest bardzo czasochłonne i skomplikowane – terminy realizacji wynoszą od półtora roku do dwóch lat. W Polsce, przy współpracy z władzami, podobne projekty są realizowane w ciągu roku.
Natomiast warto zwrócić uwagę na fakt, że mamy obecnie w całej Europie bardzo dużą dynamikę polityczną – sprawy migracji, struktur europejskich, referendum w Unii Europejskiej. To są kwestie, które mogą mieć duży wpływ na rynki.

Wróćmy jeszcze do poziomu rynku lokalnego – badanie zostało przeprowadzone jeszcze przed zmianą układu politycznego w Polsce. Sieci handlowe i e-commerce mocno napędzają nasz rynek, ale są też liczącym się klientem, jeśli chodzi o budowę i wynajem powierzchni magazynowych. Czy planowane opodatkowanie zagranicznych e-sklepów i obrotów sieci detalicznych przełoży się Pana zdaniem na weryfikację planów rozwoju oraz – być może – spadek zapotrzebowania na magazyny dla tych właśnie klientów? 
Myślę, że problemy, które pojawiają się w skali europejskiej, mogą mieć dużo większe znaczenie dla rynku niż zmiany lokalne. Podatki od supermarketów funkcjonują w wielu krajach. W Polsce jest to novum. Jakiekolwiek nowe obwarowania prawne, które zwiększą koszty, będą wpływały na obniżenie efektywności łańcucha dostaw. Myślę, że dla handlu detalicznego dużo ważniejsza jest stabilność ekonomiczna kraju czy kursu wymiany walut, ponieważ wszelkie koszty związane z nieruchomościami rozliczane są w euro, koszty zakupu dla np. sieci tekstylnych liczone są w dolarach. 
Odnośnie do e-commerce, to myślę, że skala jego rozwoju będzie tak duża, że dodatkowe koszty związane z ustawodawstwem zostaną pokryte przez dynamikę wzrostu wolumenów. 
Dlatego nie przewiduję bezpośredniego przełożenia się tych zmian na zapotrzebowanie na magazyny.

A wchodząca w życie od maja br. ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego – czy może ograniczyć dostępność nowych terenów pod inwestycje?
Nie wpłynie ona na decyzję dotyczące gruntów, które są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Spółki z kapitałem zagranicznym nie mogą obecnie zakupić terenów, które nie są objęte takim planem. Mam nadzieję, że po wprowadzeniu tej ustawy konsekwentnie wdrażane będą nowe plany inwestycyjne. Ustawa ta może mieć negatywny wpływ na mniejsze projekty, które realizowano bez planów miejscowych na warunkach zabudowy. Prologis buduje tam, gdzie istnieją zatwierdzone miejscowe plany zagospodarowania i ustawa ta nie powinna ograniczać naszych planów inwestycyjnych. Nasz bank gruntów w pełni zabezpiecza plany rozwojowe na najbliższe trzy, cztery lata. 

Działacie między innymi w Szczecinie, którego nie tylko nie uwzględnia raport, ale który do niedawna był trochę po macoszemu traktowany przez największych deweloperów. Takie lokalizacje stają się polem rozwoju projektów mniejszych inwestorów.
Na rynek szczeciński weszliśmy już w 2008 r. 
budynkiem spekulacyjnym o powierzchni 
41 850 m², który w związku z kryzysem przez pierwsze trzy lata stał pusty. Obecnie park liczy ponad 80 000 m² i jest niemal w pełni wynajęty. W ciągu najbliższych dwóch miesięcy planujemy rozpocząć budowę kolejnego budynku o powierzchni 20 000 m², co w efekcie spowoduje, że nasz cały park magazynowy będzie miał ponad 100 000 m². 
Myślę, że taka skala na tym regionalnym rynku jest wystarczająca. Potencjał tego miejsca zauważyli również nasi konkuren...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy